ev.č. T-0543-11 Předmět ocenění: bytová jednotka č.195/5 v čp. 195 a 196, obec Nová Ves, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na domě a pozemku Objednatel: Usnesení č.j.97ex 4022/11-38 JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno- město Minská 54, 616 00 Brno Účel ocenění: podklad k exekuci Zhotovitel: Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je majetek oceněn: 22.10.2011 Počet vyhotovení: 2 Sokolov, dne: 22.10.2011 1
1. ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí". Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty bytu č.5 v domě č. p.195, včetně vybraného příslušenství a podílu na pozemku č.260/1 a 260/2. v katastrálním území Nová Ves, obec Nová Ves, okres Sokolov, dle LV č. 63. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. Popis nemovitosti: Účelem je exekuce na byt č.195/5 v bytovém domě čp.195-196 v obci Nová Ves dle LV 63 na pozemku par.č.260/1 o výměře 226m2 a 260/2 o výměře 226m2. Byt o velikosti 67m2, s podílem na společných částech budovy a pozemku 67/1327. 2. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti bytu, ke dni 22.10.2011. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši Slovy: jednostodesettisíckorun českých 110 000,-- Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 2
3. SOUHRNNÁ REKAPITULACE Název majetku Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 1. Nová Ves byt č. 195 /5 exekuce 348 521 0 120 000 110 000 Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 348 521 Kč Třistačtyřicetosmtisícpětsetdvacetjedna korun českých 0 Kč Nula korun českých 120 000 Kč Jednostodvacettisíc korun českých 110 000 Kč jednostodesettisíc korun českých 3
4. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. NOVÁ VES BYT Č.195 /5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 705578 Název katastrálního území: Nová Ves u Sokolova Kód obce: 560561 Název obce: Nová Ves Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje: Karlovarský (Severozápad) Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt č.195/5 M.1.2. pozemek M.1.1. byt č.195/5 ANALÝZA OCENĚNÍ Metoda ukazatelová Zatřídění: JKSO: 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP: 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika: montované z dílců bet.plošných Výkaz výměr: 67,00 m 2 podlahové plochy Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice: 19 630 Kč/m 2 podlahové plochy 19 151 Kč/m 2 podlahové plochy Výchozí hodnota jednotková: 19 151 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet: 19 151 * 67,00 = 1 283 117 Výchozí hodnota celková: 1 283 117 Kč Úprava výchozí hodnoty: strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 8,005 102 714 1,0000 8,754 102 714 Svislé konstrukce panely 22,303 286 174 1,0000 24,389 286 174 Stropy a podhledy 11,021 141 412 1,0000 12,052 141 412 Konstrukce střechy valbová 3,530 45 294 1,0000 3,860 45 294 Krytina střechy plech 2,698 34 618 1,0000 2,950 34 618 Klempířské konstrukce 0,903 11 587 1,0000 0,987 11 587 Vnitřní omítky 5,402 69 314 1,0000 5,907 69 314 4
Úprava vnějších povrchů 3,500 44 909 1,0000 3,827 44 909 Vnitřní obklady 1,795 23 032 0,0000 0,000 0 Schodiště 1,795 23 032 1,0000 1,963 23 032 Dveře 1,897 24 341 1,0000 2,074 24 341 Okna 3,996 51 273 1,0000 4,370 51 273 Podlahy 5,504 70 623 1,0000 6,019 70 623 Vytápění není vytápěn 3,907 50 131 0,0000 0,000 0 Elektroinstalace 3,147 40 380 1,0000 3,441 40 380 Bleskosvod 0,550 7 057 1,0000 0,601 7 057 Vnitřní vodovod 2,596 33 310 1,0000 2,839 33 310 Vnitřní kanalizace do společné sítě 3,296 42 292 1,0000 3,604 42 292 Vnitřní plynovod PB lahev 1,502 19 272 0,5000 0,821 9 636 Zdroj teplé vody bez 2,100 26 945 0,0000 0,000 0 Vybavení kuchyní plynový sporák, kuch linka 1,705 21 877 1,0000 1,864 21 877 Hygienická vybavení WC, umyvadlo, vana 4,595 58 959 1,0000 5,025 58 959 Výtahy 1,298 16 655 1,0000 1,419 16 655 Ostatní 2,955 37 916 1,0000 3,231 37 916 Celkem 100,000 1 283 117 0,9145 100,000 1 173 373 Koeficient úpravy výchozí hodnoty: 0,9145 Výpočet: 1 283 117 * 0,9145 = 1 173 373 Reprodukční cena celková: 1 173 373 Kč Výpočet: 1 173 373 / 67,00 = 17 513,0299 Reprodukční cena jednotková nezaokr.: 17 513,0299 Kč/m 2 podlahové plochy Reprodukční cena jednotková: 17 513 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: analytické 51 roků 1960 roků Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(% VH (Kč) ) Základy a zemní práce 150 200 51 100 8,754 51,000 4,465 50 330 Svislé konstrukce panely 80 200 51 100 24,389 51,000 12,438 140 225 Stropy a podhledy 80 200 51 100 12,052 51,000 6,147 69 292 Konstrukce střechy valbová 70 150 51 100 3,860 51,000 1,969 22 194 Krytina střechy plech 40 80 51 60 2,950 85,000 2,508 5 193 Klempířské konstrukce 30 60 51 55 0,987 92,727 0,915 843 Vnitřní omítky 50 80 51 60 5,907 85,000 5,021 10 397 Úprava vnějších povrchů 30 60 51 60 3,827 85,000 3,253 6 736 Vnitřní obklady 50 80 51 80 0,000 63,750 0,000 0 Schodiště 80 200 51 100 1,963 51,000 1,001 11 286 Dveře 50 80 51 60 2,074 85,000 1,763 3 651 Okna 50 80 51 55 4,370 92,727 4,052 3 729 Podlahy 15 80 51 60 6,019 85,000 5,116 10 593 Vytápění není vytápěn 20 50 51 50 0,000 100,000 0,000 0 Elektroinstalace 25 50 51 53 3,441 96,226 3,311 1 524 Bleskosvod 25 50 51 52 0,601 98,077 0,589 136 Vnitřní vodovod 15 30 51 52 2,839 98,077 2,784 641 Vnitřní kanalizace do společné sítě 30 60 51 60 3,604 85,000 3,063 6 344 Vnitřní plynovod PB lahev 20 50 51 53 0,821 96,226 0,790 364 Zdroj teplé vody bez 15 30 51 30 0,000 100,000 0,000 0 Vybavení kuchyní plynový sporák, 15 30 51 55 1,864 92,727 1,728 1 591 kuch linka Hygienická vybavení WC, 15 30 51 53 5,025 96,226 4,835 2 225 umyvadlo, vana Výtahy 30 50 51 50 1,419 100,000 1,419 0 5
Ostatní 15 80 51 52 3,231 98,077 3,169 729 Celkem 0 0 0 0 100,000 70,336 70,336 348 069 Míra opotřebení: 70,336 % Výpočet: 1 173 373 * (1-0,70336) = 348 069 : 348 069 Kč byt č.195/5 - celkem: Reprodukční cena 1 173 373 Kč 348 069 Kč M.1.2. pozemek ANALÝZA OCENĚNÍ Přímá metoda Na základě vlastní aktualizované databáze doplňované informacemi od kupujících a prodávajících, informací od realitních kanceláří a kolegů odhadců se v místě dlouhodobě pozemky neprodávají a o koupi není zájem. Pro daný případ je odhadnutá reálná prodejní cena 20,-Kč, i když je dům napojen na EL,VO, KA, s přístupem a příjezdem z veřejné zpevněné komunikace. Spoluvlastnický podíl je 67/1327 Výpočet : 20 : 1327 x 67 = 1,-Kč Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 260/1 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 1,00 226,00 260/2 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 1,00 226,00 Plocha (m 2 ): 452,00 Celková hodnota: 452 Kč pozemek - celkem: Jednotková cena: 1 Kč/m2 452 Kč Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu se v místě byty prodávají jen velmi zřídka i když je řada z nich na prodej. V daném případě je v domě čp. 195-196 pět volných bytů a jsou dlouhodobě neprodejné. Dům není vytápěn - kotelna není provozována, protože majitelé bytů neplatí za otop, neplatí vůbec nájem. Majitelé bytů, pokud v bytech bydlí, si přitápí pomocí el. přímotopů při mírném chladu a pomocí kamen na lokální topení s vývodem kouřovodu z oken v zimním období. 6
Zjistil jsem, že v místě byl dne 22.9.2011 prodán podobný byt za 120 000,-Kč a na jaře byt za 70 000,-Kč Jedná se o obec bez pracovních příležitostí s omezeným spojením veřejnou dopravou. byt č.195/5 - celkem: Porovnávací hodnota: 120 000 Kč Rekapitulace objektu Název Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota byt č.5 v čp.195 1 173 373 348 069-120 000 Rekapitulace majetku Název Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota byt č.5 v čp.195 1 173 373 348 069 0 120 000 pozemek 452 452 0 0 Nová Ves 195 /5 1 173 825 348 521 0 120 000 Závěrečná analýza Reprodukční cena Výnosová hodnota Porovnávací hodnota 1 173 825 348 521 0 120 000 Silné stránky nemovitosti: v okolí je hezká příroda Slabé stránky nemovitosti: není funkční topení, není v místě dostatek pracovních příležitostí, do větších center je 12km, dům je značně vybydlený, řada bytů je neobydlena. Nová Ves byt č. 195 /5 - celkem: Tržní hodnota: 110 000 Kč 7
Souhrnná rekapitulace Název majetku Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 1. Nová Ves byt č. 195 /5 exekuce 348 521 0 120 000 110 000 Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 348 521 Kč Třistačtyřicetosmtisícpětsetdvacetjedna korun českých 0 Kč Nula korun českých 120 000 Kč Jednostodvacettisíc korun českých 110 000 Kč jednostodesettisíc korun českých 5. PODMÍNKY A APLIKACE METOD 5.2. ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu, t.j. zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů společně s platnou Vyhláškou ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. 8
CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 5.2. ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. 5.3. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 5.4 APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Závěrem se stručně popíše aplikace uvedených postupů a metod při oceňování daného subjektu. 6. PŘÍLOHY - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Fotodokumentace - Plánek polohy objektu 9