ZNALECKÝ POSUDEK Č. 173/7923/2017 Předmět ocenění: Rodinný dům - s nebytovými prostory ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: RD č.p. 409 v ul. Karla IV. v Ústí nad Labem Číslo popisné:bez čp/če: 409 Na pozemku parc. č.: 1625 Pozemky parc. č.: 1624/1, 1624/2, 1624/3, 1625 Ostatní stavby: garáž Katastrální území: Střekov LV č.: 476 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Část obce: Střekov Ulice: Karla IV. Číslo orientační: 409 PSČ: 40001 Vlastník stavby: Ing. Viktor Boček, Karla IV. 409/5, 40003 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ing. Viktor Boček, Karla IV. 409/5, 40003 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Ing. Vladimír Baše tel.: Adresa: Šeříkova 618, 541 01 Trutnov ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění stávajícího stavu Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 20.6.2017 / 20.6.2017 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Varianta ceny stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) 2 700 000 Kč Pozn.: bez zohlednění věcného břemene 930 000 Kč Pozn.: se zohledněním věcného břemene Pozn.: Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Vypracoval: ENI CONSULT spol. s r.o., Bc. Jan Stejskal tel.: Adresa: Chomutovská 2233, 434 01 Most e-mail: eniconsult@seznam.cz Datum: 10.10.2017 Tento odhad obsahuje 11 stran textu včetně 11 stran příloh.... podpis, příp. razítko Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.25.6
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Ústecký Obec, část obce: Ústí nad Labem, Střekov Počet obyvatel: 93 248 KÚ: Střekov Ulice: Karla IV. Číslo popisné: 409 Rodinný dům stávající stav budoucí stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/2/ANO // Počet bytových jednotek / typy 3 3+kk, 3+1, 3+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 106 m 2 Obestavěný prostor: 1 321 m 3 Jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 1 033 m 2 Započitatelná plocha 274,48 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 319,28 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 84 26 Opotřebení celkové: 75,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Druh stavby: solitérní Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 1990 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace rizik Rizika: Pojištění proti povodni: Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu; Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího); Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. není nutné Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav budoucí stav Porovnávací hodnota 2 689 904 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 475 825 Kč 0 Kč Reprodukční hodnota - hlavní stavby 5 944 500 Kč 0 Kč Reprodukční hodnota - vedlejších staveb 150 000 Kč 0 Kč Obvyklá cena 2 700 000 Kč - z toho hodnota pozemku 929 700 Kč 0 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Ústí nad Labem je největším statutárním městem Ústeckého kraje a nachází se v jeho severní části v okrese Ústí nad Labem (počet obyvatel je 93 248). Ústí nad Labem je dobře napojeno na silniční a železniční dopravu. V těsné blízkosti města prochází dálnice D8, silnice I. třídy č. 30 a č. 62, také se ve městě nachází dvě nádraží. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost. Oceňované nemovité věci se nachází v městské části Střekov, v ulici Karla IV., v klidné lokalitě, v zástavbě především rodinných domů. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Vlastník oceňovaných nemovitých věcí umožnil pouze částečnou prohlídku domu, byl zpřístupněn pouze sklepní prostor a byt v podkroví. Během prohlídky nebylo umožněno pořizovat fotodokumentaci interiéru. Z uvedených důvodů je oceněno provedeno na základě dostupných údajů. Jde o podsklepený rodinný dům se se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. V domě se nacházejí 3 byty. Dispoziční řešení: V 1. PP se nachází sklepní prostory. V 1.NP se nachází byt č. 1 o dispozici 3+kk. Ve 2.NP se nachází byt č. 2 o dispozici 3+1. V podkroví se nachází byt č. 3 o dispozici 3+1. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je mansardová s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, krytinu tvoří dlažba, PVC, parkety nebo plovoucí podlahy, okna jsou dřevěná dvojitá s jednoduchým zasklením, dveře hladké plné i prosklené, vnitřní omítky štukované, vnější omítky stříkané břízolitové. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle dostupných informací do obecní kanalizace. Vytápění je parovodní dálkové s rozvody do radiátorů. Stáří a stavební stav: Přesné stáří nebylo zjištěno. Podle dostupných informací je dům užíván od roku 1932. Stavební stav oceňovaného domu je zhoršený. Svislé nosné konstrukce v 1. PP jsou vlhké, zřejmě chybou chybějící nebo porušené hydroizolace, na některých místech ve 2. NP zatéká do stropních konstrukcí, střešní krytina, klempířské prvky a fasáda jsou na hraně své životnosti. Lze předpokládat, že část krovů je zasažena dřevokaznými organismy. Většina stavebních prvků krátkodobé životnosti vykazuje vysoké technické i morální opotřebení. Příslušenství domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Na pozemcích čís. par. 1624/2 a 1624/3 se nachází dvě samostatné zděné garáže. Garáž na pozemku čís. parcely 1624/3 není předmětem ocenění (stavba jiného vlastníka). Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1932 Dílčí rekonstrukce v r. 1990 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1445/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn - 3 -
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1445/1 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Ústí nad Labem Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Podle informací od majitele Ing. Viktora Bočka je byt č. 1 pronajímán. Nebyly sděleny podrobnosti o nájemním vztahu, ani nebyla předložena nájemní smlouva. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Věcné břemeno užívání včetně domu č.p. 409 ze dne 11.2.1999, právní účinky vkladu ke dni 25.2.1999 - Zástavní právo smluvní k zajištění všech pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 77038 ze dne 6.8.1997 ve výši 6 500 000,- Kč - Zápis do soupisu konkursní podstaty blíže viz. LV v příloze posudku. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 476 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0427 Ústí nad Labem Obec: 554804 Ústí nad Labem Katastrální území: 775258 Střekov Ulice: Karla IV. č.o.: 409 Vlastníci FO RČ: 680522/0939 Ing. Viktor Boček Karla IV. 409/5, 40003 Ústí nad Labem Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Střekov Rodinný dům č.p. 409 na pozemku p.č. 1625 ANO část obce Střekov Garáž bez čp/če na pozemku p.č. 1624/2 ANO - 4 -
Pozemky 1624/1 Pozemková parcela Parcela KN 869 m 2 zahrada 1624/2 Pozemková parcela Parcela KN 20 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1624/3 Pozemková parcela Parcela KN 23 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1625 Pozemková parcela Parcela KN 121 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 105,53 m 2 44,81 m 2 1.NP 105,53 m 2 84,11 m 2 2.NP 105,53 m 2 77,70 m 2 podkroví 105,53 m 2 67,86 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklad 22,50 m 2 0,50 11,25m 2 kotelna 14,51 m 2 0,50 7,26m 2 sklep 1 18,70 m 2 0,50 9,35m 2 sklep 2 (nepříst.) 16,00 m 2 0,50 8,00m 2 sklep 3 (nepříst.) 16,00 m 2 0,50 8,00m 2 koupelna 1,90 m 2 0,50 0,95m 2 1.PP - celkem 89,61 m 2 44,81 m 2 1.NP Byt č.1 72,40 m 2 1,00 72,40m 2 společné prostory 11,71 m 2 1,00 11,71m 2 1.NP - celkem 84,11 m 2 84,11 m 2 2.NP Byt č.2 69,90 m 2 1,00 69,90m 2 podesta 1 7,80 m 2 1,00 7,80m 2 2.NP - celkem 77,70 m 2 77,70 m 2 podkroví Byt č.3 - předsíň 2,20 m 2 1,00 2,20m 2 Byt č.3 - pracovna 16,77 m 2 1,00 16,77m 2 Byt č.3 - obývací pokoj 13,80 m 2 1,00 13,80m 2 Byt č.3 - kuchyň 3,65 m 2 1,00 3,65m 2 Byt č.3 - koupelna 1 3,91 m 2 1,00 3,91m 2 Byt č.3 - pokoj 17,02 m 2 1,00 17,02m 2 Byt č.3 - WC 1,37 m 2 1,00 1,37m 2 Byt č.3 - koupelna 2 1,34 m 2 1,00 1,34m 2 podesta 2 7,80 m 2 1,00 7,80m 2 podkroví - celkem 67,86 m 2 67,86 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor RD č.p. 409 = 1 321,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 321,00 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Popis betonové pasy izolované zděné dřevěné s podhledy mansardová, krov dřevěný - vázaný pálená krytina - 5 -
Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní pozinkovaný plech štukované břízolitové omítky chybí keramické obklady železobetonové monolitické hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC, textilní keramická dlažba dálkové 220/380 V bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda centrální ohřev chybí litinové potrubí běžné kuchy. linky běžná sanitární keramika WC chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 106 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 321,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 944 500 Stáří roků 84 Další životnost roků 26 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 486 125 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná garáž s plochou střechou 1624/2 Kč/ 150 000 Kč 60 % 60 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 60 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek čís. parcely 1625 je rovinné konfigurace, je evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří a je zcela zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 409. Pozemek čís. parcely 1624/1 je mírně svažité konfigurace, je evidován v druhu zahrada a je užíván jako zahrada. Pozemek čís. parcely 1624/2 je mírně svažité konfigurace, je evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří a je zcela zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 1624/3 je mírně svažité konfigurace, je evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří a je zcela zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e (stavba jiného vlastníka, není předmětem ocenění) Podle informací z územního plánu města Ústí nad Labem se oceňované pozemky čís. parcel 1625, 1624/1, 1624/2, 1624/3 nachází v části označené BI - plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vlastnický podíl Celková cena Porovnání s pozemky v realitní inzerci. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 1624/1 869 900 1 / 1 782 100 zastavěná plocha a nádvoří 1624/2 20 900 1 / 1 18 000 zastavěná plocha a nádvoří 1624/3 23 900 1 / 1 20 700 zastavěná plocha a nádvoří 1625 121 900 1 / 1 108 900 Celková výměra pozemků: 1 033 Hodnota pozemků celkem: 929 700-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Sukova, Střekov, Ústí nad Labem 270,00 388 3 byty 3 200 000 11 852 0,76 8 976 Vícegenerační RD v Ústí nad Labem, Jde o podsklepený vícegenerační řadový rodinný dům se třemi byty o dispozici 2+1 se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Stavebně-technický stav je lepší, než u domu oceňovaného, dům je po celkové rekonstrukci. Obdobná lokalita. Nabídka RK 10/2017. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - Obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší - koeficient 0,90; Celkový stav - Lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - Výrazně menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Lokalita - Obdobná; Velikost objektu - Obdobná; Provedení a vybavení - Lepší; Celkový stav - Lepší; Vliv pozemku - Výrazně menší pozemek; Jeseninova, Střekov, Ústí nad Labem 230,00 1 286 3 byty 2 990 000 13 000 0,77 9 973 Vícegenerační RD v Ústí nad Labem, Jde o podsklepený vícegenerační řadový rodinný dům se třemi byty o dispozici 3+kk, 2+1 a 2+kk se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Stavebně-technický stav je lepší, než u domu oceňovaného, dům je po téměř celkové rekonstrukci. Obdobná lokalita. Nabídka RK 10/2017. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - Obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Bez vlivu - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Lokalita - Obdobná; Velikost objektu - Obdobná; Provedení a vybavení - Lepší; Celkový stav - Lepší; Vliv pozemku - Bez vlivu; Tolstého, Střekov, Ústí nad Labem 210,00 639 3 byty 1 790 000 8 524 1,13 9 666 BD v Ústí nad Labem, Jde o podsklepený bytový dům se třemi nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě tři byty (2+1, 2+1, 1+1). Stavebně-technický stav je mírně horší, než u domu oceňovaného, dům je převážně v původním stavu. Obdobná lokalita. Nabídka RK 10/2017. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - Obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Mírně horší - koeficient 1,10; Celkový stav - Mírně horší - koeficient 1,05; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - Polovina dvojdomu - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Lokalita - Obdobná; Velikost objektu - Obdobná; Provedení a vybavení - Mírně horší; Celkový stav - Mírně horší; Vliv pozemku - Menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - Polovina dvojdomu; - 7 -
Truhlářova, Ústí nad Labem - Střekov 220,00 468 3 byty 2 400 000 10 909 0,98 10 691 Prodej vily 106 m2, pozemek 468 m2, Jde o podsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a obytným podkrovím. V domě se nachází tři byty (2+1, 3+1 a garsoniéra). Stavebně-technický stav obdobný jako u domu oceňovaného. Nabídka RK 10/2017. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - Obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Mírně horší - koeficient 1,05; Celkový stav - Mírně horší - koeficient 1,05; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Lokalita - Obdobná; Velikost objektu - Obdobná; Provedení a vybavení - Mírně horší; Celkový stav - Mírně horší; Vliv pozemku - Menší pozemek; Variační koeficient před úpravami: 14,87 % Variační koeficient po úpravách: 6,27 % Započitatelná plocha 274,48 m 2 Minimální jednotková cena: 8 976 Kč/m 2 Minimální cena: 2 463 732 Kč Průměrná jednotková cena: 9 827 Kč/m 2 Průměrná cena: 2 697 315 Kč Maximální jednotková cena: 10 691 Kč/m 2 Maximální cena: 2 934 466 Kč Stanovená jednotková cena: 9 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 2 689 904 Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu Oceňované nemovité věci byly nabyty darovací smlouvou s věcným břemenem ze dne 11.3.1999, právní účinky vkladu ke dni 25.2.1999. Komentář ke stanovení obvyklé ceny a vhodnosti zástavy Obdobné samostatně stojící rodinné domy se třemi byty jsou v městské části Střekov inzerovány za částky zhruba mezi 2,4-3,2 mil. Kč v závislosti na stavebně-technickém stavu, dispozici bytů, velikosti pozemku apod. Oceňovaný rodinný dům je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Při místním šetření byl umožněn přístup pouze do části domu, je proto nutné předpokládat podprůměrný stavebně-technický stav a zhoršenou údržbu všech bytů v domě. Současnou obvyklou cenu odhaduji na základě porovnání s obdobnými nemovitými věcmi na 2 700 000 Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 2 689 904 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 475 825 Kč 0 Kč Obvyklá cena 2 700 000 Kč - z toho hodnota pozemku 929 700 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota 6 094 500 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 5 944 500 Kč 0 Kč - ostatní objekty 150 000 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti - umístění v klidné lokalitě - dvě samostatné garáže Slabé stránky nemovitosti - zhoršený stavebně-technický stav domu - zanedbaná údržba - 8 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy (pouze pro statistické účely) Obvyklá cena: 2 700 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 130 000Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceny: 5,00 % 135 000Kč Z toho obvyklá cena pozemků: 929 700Kč Upravená obvyklá cena: 1 505 300Kč Započitatelná plocha: 274,48m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 484Kč/m 2-9 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1625 s rodinným domem č.p. 409, pozemku čís. parcely 1624/2 s garáží bez č.p./č.e., a pozemků čís. parcel 1624/1 a 1624/3, vše k.ú. Střekov, v ulici Karla IV v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 476 pro k.ú. Střekov, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20. června 2017. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč 2,700.000,- Kč Zohlednění věcných břemen: Podle části C listu vlastnictví č. 476 pro k.ú. Střekov je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícím věcným břemenem: a) Jde o smlouvu o zřízení věcného břemena doživotního užívání oceňovaných nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č. 476 pro k.ú. Povinným je vlastník oceňovaných nem. věcí, oprávněným Jana Bočková, bytem Karla IV 409/5, Střekov, 400 03 Ústí nad Labem. Přehled obvyklého nájemného: - 10 -
Cena výše uvedeného věcného břemene činí ke dni ocenění 20. června 2017 ve výši Slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíc Kč 1,770.000,- Kč Po zohlednění ceny věcných břemen stanovujeme ke dni ocenění 20. června 2017 obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemku čís. parcely 1625 s rodinným domem č.p. 409, pozemku čís. parcely 1624/2 s garáží bez č.p./č.e., a pozemků čís. parcel 1624/1 a 1624/3, vše k.ú. Střekov, v ulici Karla IV v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 476 pro k.ú. Střekov, a to na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) ve výši Slovy: Devětsettřicettisíc Kč 930.000,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 173/7923/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 10. října 2017 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.476 ze dne 19.6.2017 3 Kopie katastrální mapy ze dne 13.9.2017 1 Mapa oblasti ze dne 19.9.2017 1 Darovací smlouva s věcným břemenem 5 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 20.6.2017 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
příjezdová komunikace k RD č.p. 409 v ul. Karla IV. v Ústí nad Labem RD č.p. 409 v ul. Karla IV. v Ústí nad Labem RD č.p. 409 v ul. Karla IV. v Ústí nad Labem RD č.p. 409 v ul. Karla IV. v Ústí nad Labem - 22 -