ZNALECKÝ POSUDEK č. 3819/156/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3819/156/2015 obvyklé ceny nemovitých věcí Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Pozemek p.č. st. 56, součástí je stavba čp. 31, bydlení a pozemek p.č. 67, to vše v k.ú. Staré Smrkovice obce Staré Smrkovice. Číslo popisné: 31 Na pozemku parc. č.: st. 56 Pozemky parc. č.: st. 56, 67 Katastrální území: Staré Smrkovice LV č.: 210 Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Staré Smrkovice Část obce: Staré Smrkovice Ulice: Číslo orientační: PSČ: Vlastník stavby: SJM, Langr Radek a Langrová Kateřina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Radek Langr, Šalounova 1441, Hořice Kateřina Langrová, Dobrá Voda u Hořic 83, Vlastník pozemku: SJM, Langr Radek a Langrová Kateřina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Radek Langr, Šalounova 1441, Hořice Kateřina Langrová, Dobrá Voda u Hořic 83, Objednatel: Radek Langr tel.: Adresa: Šalounova 1441, Hořice ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Vypracoval: Ing. Libor Hemelík tel.: Adresa: Jiřího z Poděbrad , Borohrádek libor.hemelik@tiscali.cz Datum: Tento odhad obsahuje 12 stran textu včetně 5 stran příloh. podpis, příp. razítko Hypoteční banka, a.s Vytvořeno programem NEMExpress verze

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Staré Smrkovice, Staré Počet obyvatel: 276 Smrkovice KÚ: Staré Smrkovice Ulice: Číslo popisné: 31 Rodinný dům stávající stav budoucí stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/1/NE // Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 109 m 2 Obestavěný prostor: 396 m 3 Jednotková cena: Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 526 m 2 Započitatelná plocha 65,92 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 65,92 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 95 Opotřebení celkové: 70,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Vytápění: lokální - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Druh stavby: solitérní Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 1995 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Úzké centrum - jiný typ zástavby Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Staré Smrkovice se nachází na východním okraji bývalého okresu Jičín, ve vzdálenosti cca 22 km od okresního města. Obcí prochází státní silnice ve směru na Nový Bydžov (13 km). Nejbližší železniční stanice je v obci Ohnišťany ve vzdálenosti cca 1,5 km. Občanská vybavenost v místě sestává z OÚ, obchodu a restaurace. Úplná občanská vybavenost je v Novém Bydžově příp. v Jičíně. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány v centrální části zastavěného území obce, nedaleko prodejny potravin. Přístup z veřejné nezpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie a vody. V obci se nachází veřejný rozvod plynu, není veřejná kanalizace, řešeno domácí čistírnou odpadních vod. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - jiný typ zástavby Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -

3 Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažním a se sedlovou střechou se štítem, bez možnosti využití podkroví. Objekt je uložen na základových pasech bez hydroizolace, svislé konstrukce zděné tl cm, stropy trámové, krov dřevěný sedlový vázaný, krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z Cu plechu (žlaby a svody), oplechování krovu je z pozinkovaného plechu, vnější omítky vápenné, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady keramické v koupelně a kuchyni, okna dřevěná rámová, dveře vstupní plastové, interiérové dveře chybí, pouze do koupelny shrnovací, podlahy betonové s textilií a z keramické dlažby, vytápění krbem s rozvodem teplého vzduchu kanálky ve stropě, el. instalace 230/400 V, rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je el. bojler, vybavení kuchyně tvoří el. sporák s digestoří, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC mísa. Dům je průběžně modernizovaný, nicméně betonové tašky jsou položeny na starý krov, takže dochází k průhybu latí, trámy stropu jsou částečně napadeny dřevokazným hmyzem, rekonstrukce koupelny není zcela dokončena resp. kvalita prací je velmi nízká. Světlá výška místností je od 1,95 do 2,12 m, takže nesplňují normové požadavky na světlost místnosti k trvalému obývání. V 1. NP se nachází kuchyň, chodba, koupelna s WC, 3x pokoj a komora. Původní objekt pochází podle dostupných informací z roku Částečná rekonstrukce byla provedena v 90-tých letech a v roce Příslušenství rodinného domu tvoří větší dřevěná kolna, využívaná jako sklad. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 828, 829 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 828 ostatní plocha - ostatní komunikace Obec Staré Smrkovice 829 ostatní plocha - ostatní komunikace Obec Staré Smrkovice Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné - 3 -

4 Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 210 pro k.ú. Staré Smrkovice. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 210 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0522 Jičín Obec: Staré Smrkovice Katastrální území: Staré Smrkovice Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl SJM Langr Radek a Langrová Kateřina 1 / 1 Radek Langr Šalounova 1441, Hořice Kateřina Langrová Dobrá Voda u Hořic 83, Stavby stavba je součástí pozemku část obce Staré Smrkovice č.p. 31 na pozemku p.č. st. 56 ANO Pozemky st. 56 Stavební parcela Parcela KN 378 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 67 Pozemková parcela Parcela KN 148 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. NP 108,54 m 2 65,92 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1. NP kuchyň 20,56 m 2 1,00 20,56m 2 chodba 4,08 m 2 1,00 4,08m 2 pokoj 11,75 m 2 1,00 11,75m 2 pokoj 9,57 m 2 1,00 9,57m 2 pokoj 11,97 m 2 1,00 11,97m 2 koupelna s WC 3,28 m 2 1,00 3,28m 2 komora 4,71 m 2 1,00 4,71m 2 1. NP - celkem 65,92 m 2 65,92 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. NP vč. zastřešení 20,10*5,40*(0,10+2,80+1,50/2) = 396,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 396,17 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 109 Obestavěný prostor [m 3 ] 396,17 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 95 Další životnost roků Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na základní inženýrské sítě. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Vlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zahrada / 1 Celková výměra pozemků: 526 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Staré Smrkovice 121, , RD Staré Smrkovice, Původní zemědělská usedlost v obci Staré Smrkovice, která se skládá z RD s jednou bytovou jednotkou o velikosti 6+1, garáže a patrové stodoly s chlévy. Celková plocha pozemku je 1.161m. Současná obytná část představuje jednopodlažní RD se sedlovou střechou s nevyužitým půdním prostorem. Usedlost vyžaduje větší rekonstrukce - oprava prasklin obvodového zdiva. Dispozice domu: vstupní chodba, 6 místností a kuchyně. Z chodby je samostatný vstup do koupelny a na WC. Vytápění domu je řešeno kotlem na tuhá paliva a plynovým kotlem (ústřední topení). Příslušenství tvoří větší stodola. Na pozemku je funkční studna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší - hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - horší stavebně-technický stav - koeficient 1,05; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - větší - hůře prodejný; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - horší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení; - 5 -

6 Nevratice 111, , RD Nevratice, Rodinný dům 3+kk v obci Nevratice. Dispozice: předsíň, 2x pokoj, kuchyň s jídelnou a spíž, koupelna - celková rekonstrukce umyvadlo, WC, bojler, sprchový kout. K domu je napojena garáž, dílna. V roce 2012 proběhla výměna střešní krytiny, nová plastová okna. V roce 2005 částečná rekonstrukce elektriky, vody, odpadu s napojením na jímku s přepadem do trativodu. Dům je zásobován vodou ze studny. Vytápění je ústřední s elektrokotlem. Podlahy jsou dřevěné, beton a stropy jsou dřevěné, trámové. Plyn je na hranici pozemku. Dům je v udržovaném stavu k okamžitému užívání. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení; Smidary - Chotělice 130, , RD Smidary, Dvougenerační RD 2x 3+1 se samostatným vchodem v obci Chotělice. Dům po vnitřní rekonstrukci. K domu náleží garáž, sklad, samostatný sklep na zahradě, 2x studna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší - obtížněji prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - větší - obtížněji prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení; Vysoké Veselí 105, , RD Vysoké Veselí, Rodinný dům v klidné části obce o dispozici 1+3. Použité konstrukce a vybavení většinou původní, v běžném standardu provedení. Pravidelná údržba. K nemovitosti náleží prostorná stodola, dílna, garáž s přístřeškem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - splňuje požadavky k trvalému bydlení; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru menší obce s prakticky nulovou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Přes použití nadstandardních materiálů (betonová střešní krytina, klempířské konstrukce v mědi) je dům jako celek výrazně podstandardního provedení. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že světlá výška jednotlivých místností je podstandardní, a že vzhledem k menší šíři domu jsou pokoje průchozí. Rovněž negativně působí stavební nedokončenost prováděné rekonstrukce resp. nižší kvalita provedených prací. U domu je menší pozemek, bývalá stodola (dřevostavba) vhodně doplňuje hlavní stavbu. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku

7 Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 210 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -