ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1392/125/2017 část A) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 5/6 - pozemky p.č. 4184 a 4191, vše v k.ú. a obci Měčín, zapsané na LV č. 516, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Měčín, k.ú. Měčín Adresa nemovité věci: Měčín, 340 12 Měčín OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, 199 000 Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093 e-mail: mdanielis@volny.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 184 EX 828/17-49 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA podíl id. 5/6 246 615 Kč Stav ke dni : 13.9.2017 Datum místního šetření: 13.9.2017 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 25.9.2017 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvl. podíl id. 5/6 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací). Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. - 2 -
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako pozemek a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 516 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 13.9.2017. Povinná Šnebergerová Věra, byl řádně obeslán doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, který byl vhozen do schránky dne 25.8.2017, šetření se nezúčastnila, ani se neomluvila, spoluvlastnice sdělila, že se s povinou nestýká a nic neví. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 828/17-49 9. Povodňová zpráva www.cap.cz - 3 -
10. Cenové údaje www.cuzk.cz 11. ÚPD Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Chapness, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Ort, P. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Ort, P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Ort, P. Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Ort, P. Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010 Místopis Obec se rozkládá na zhruba 50 hektarech severovýchodně od Klatov. Leží v údolí mezi třemi městy, v minulosti důležitými správními středisky - Klatovy, Nepomukem a Přešticemi. Nadmořská výška Měčína je 476 m n.m., nejvyššími vrcholy v okolí jsou Chlumec (616 m), Hora (567 m), Ptín (573 m), Bočanův vrch (506 m), Bor (533 m), Holý vrch (568 m). Není znám přesný letopočet, kdy získal Měčín titul městečka, ale zmínka, v níž je titul užit, se našla v kronice z roku 1413. K Měčínu jsou přidruženy obce Bíluky, Hráz, Nedanice, Nedaničky, Osobovy, Petrovice, Radkovice a Třebýcina. V celé aglomeraci žije 1 124 obyvatel, z toho v samotném Měčíně 568. Nejlidnatější obcí po Měčínu jsou Petrovice se 174 obyvateli, nejméně obyvatel žije na Hrázi a v Nedaničkách, zhruba 30 stálých obyvatel. V Měčíně najdeme úplnou základní školu, její secesní budova byla dokončena v roce 1914. V blízkosti školy se nachází tělocvična postavená v roce 2001 a fotbalové hřiště a v blízkosti školy je také nová budova, kam se v roce 2007 přestěhovala mateřská škola. K dalším zařízením v obci patří obchody, pošta, dům s pečovatelskou službou, zdravotní středisko a lékárna. Aktivně zde pracuje několik zájmových spolků myslivci, hasiči, zahrádkáři, včelaři, rybáři a mezi fotbalovými fanoušky velmi oblíbený Sokol Měčín. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD - 4 -
Celkový popis Oceňované pozemky p.č. 4184 a 4191 se nalézají v okrajové části katastrálního území Měčín, mimo zastavěné území, bez okolní zástavby. Pozemek p.č. 4184 je situován v severní okrajové části, v části zvané Nový Dvůr, pozemek je přístupný z veřejné nezpevněné komunikace, po vyjetých kolejích na pozemku p.č. 4111 ve vlastnictví obce. Dle platné ÚPD je pozemek veden jako plocha NZ - zemědělská. Pozemek je v terénu bez geodetického zaměření obtížně identifikovatelý, pouze z části dle tělesa komunikace a lesních pozemků a porosty, oceňovaný pozemek je bez porostů. Pozemek p.č. 4191 je situován v jižní okrajové části, je přístupný z veřejné nezpevněné komunikace, po vyjetých kolejích na pozemku p.č. 4069 ve vlastnictví obce, pozemek je situovaný podél vodního toku potoka. Dle platné ÚPD je pozemek veden jako plocha NP - přírodní. Pozemek je v terénu bez geodetického zaměření z části identifikovatelný, z tělesa komunikace a vodního toku, oceňovaný pozemek je bez porostů. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Pozemek je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: Vlastnické právo Málková Věra, Černovec 122, 34012 Měčín 1/6 Šnebergerová Věra, Černovec 153, 34012 Měčín 5/6 Podíl Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Šnebergerová Věra Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 25.09.2017 09:00:00. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a užívané v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách a dále zemědělské pozemky a pozemky v nezastavitelném území nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m 2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Přehled srovnatelných pozemků: Název: Pole 13 384 m2 Lokalita: Měčín, okres Klatovy Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Měčín 13384 m2. Pozemky se skládají ze tří územních celků. Půda je obhospodařovaná na základě nájemní smlouvy. redukce pramene ceny - 0,85 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 334 600 13 384 25,00 0,85 21,25 Název: Pole 32 339 m2 Lokalita: Prádlo, okres Plzeň-jih katastrální území Prádlo, obec Prádlo, okres Plzeň-jih. Zemědělské pozemky parcelní čísla KN 172/49, 178/50, 178/60, 359/2 a 364/33 zapsané na LV č. 145 Celková výměra nabízených pozemků: 32 339 m2 redukce pramene ceny - 0,85 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-6 -
660 000 32 339 20,41 0,85 17,35 Název: Pole 43 449 m2 Lokalita: Jarov, okres Plzeň-jih Pozemky v okolí obce Jarov o celkové výměře 43 449 m2. Jarov je malá vesnička, nachází v nadmořské výšce 525 metrů v okrese Plzeň-jih a spadá do katastrálního území Jarov u Blovic. Na katastru jsou pozemky vedeny z menší části jako trvalý travní porost a ostatní plocha a z větší části jako orná půda. redukce pramene ceny - 0,85 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 1 130 000 43 449 26,01 0,85 22,11 Název: Pole 2 673 m2 Lokalita: Myslovice, okres Klatovy Rovinatý pozemek o celkové výměře 2 673 m2 nacházející se v okolí obce Myslovice v okrese Klatovy. Dle katastru nemovitostí je pozemek vedený jako orná půda. Parcela je obhospodařována a zavedena v LPIS - možnost dotace. Výše zmíněné Myslovice jsou také názvem katastrálního území. redukce pramene ceny - 0,85 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 50 800 2 673 19,00 0,85 16,15-7 -
Název: Pole 6 523 m2 Lokalita: Letiny, okres Plzeň-jih Zemědělské pozemky v okolí obce Letiny, okres Plzeň-jih. Parcely o výměře 6.523 m2 jsou rozděleny do dvou lokalit. Pozemky jsou částečně obhospodařovány bez nájemního vztahu. redukce pramene ceny - 0,85 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 124 000 6 523 19,01 0,85 16,16 Název: Pole - cuzk.cz Lokalita: Měčín Pozemek p.č. 3205 zobchodovaný smlouvou kupní ze dne 17.05.2017. Právní účinky zápisu ke dni 18.05.2017. Zápis proveden dne 09.06.2017 redukce pramene ceny - 1,00 52 600 3 165 16,62 1,00 16,62 Název: Pole - cuzk.cz Lokalita: Měčín Pozemek p.č. 3235, 3240, 3359 zobchodovaný smlouvou kupní ze dne 02.08.2017. Právní účinky zápisu ke dni 03.08.2017. Zápis proveden dne 25.08.2017. redukce pramene ceny - 1,00 200 000 13 384 14,94 1,00 14,94 Název: Pole - cuzk.cz Lokalita: Měčín Pozemek p.č. 3606 zobchodovaný smlouvou kupní ze dne 05.06.2017. Právní účinky zápisu ke dni 07.06.2017. Zápis proveden dne 29.06.2017. redukce pramene ceny - 1,00 95 000 5 054 18,80 1,00 18,80-8 -
Název: Pole - cuzk.cz Lokalita: Měčín Pozemek p.č. 3627 zobchodovaný smlouvou kupní ze dne 20.01.2016. Právní účinky zápisu ke dni 20.01.2016. Zápis proveden dne 11.02.2016. redukce pramene ceny - 1,00 201 000 12 960 15,51 1,00 15,51 Zjištěná průměrná jednotková cena 17,65 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek mimo zastavěné území obce, dle ÚPD vedený jako plocha zemědělská a přírodní, zemědělsky užívána, přístupná z veřejné nezpevněné komunikace, situovaný v okrajové části obce. Realizované ceny a nabídkové ceny pozemků se pohybují v intervalu od 15,- do 22,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je nad střední úrovní intervalu, t.j. 18,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 4184 15 500 18,00 279 000 trvalý travní porost 4191 941 18,00 16 938 Celková výměra pozemků 16 441 Hodnota pozemků celkem 295 938-9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Hodnota pozemku 295 938 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Spoluvl. podíl na pozemcích situovaných mimo zastavěné území obce Měčín, dle ÚPD vedené jako plocha zemědělská a přírodní, přístupný z veřejné nezpevněné komunikace, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl nemovitosti je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 295 938,-Kč Spoluvlastnický podíl id. 5/6 246 615,-Kč orná půda 4184 15 500 18,00 232 500 trvalý travní porost 4191 941 18,00 14 115 Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č. 516; zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 246 615,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 10 -
Obvyklá cena spoluvl. podíl id. 5/6 246 615 Kč slovy: Dvěstěčtyřicetšesttisícšestsetpatnáct Kč Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - spoluvl. podíl id. 5/6 - pozemky p.č. 4184 a 4191, vše v k.ú. a obci Měčín, zapsané na LV č. 516, vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy; se zohledněním práv a závad ve výši 246 615,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 25.9.2017 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1392/125/2017 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 125. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV 1 Snímek z katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD 2 Cenové údaje z KN 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz 0-12 -
Kopie katastrální mapy p.č. 4184-13 -
p.č. 4191-14 -
Mapa oblasti - 15 -