ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6053-153/2018-2 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Bohdalice-Pavlovice, k.ú. Bohdalice Adresa nemovité věci: Bohdalice 2, 683 41 Bohdalice Vlastník stavby: Miroslav Mišák, Kozlany 94, 683 41 Kozlany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miroslav Mišák, Kozlany 94, 683 41 Kozlany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 767 01 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu dle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 250 000 Kč Stav ke dni : 24.9.2018 Datum místního šetření: 24.9.2018 Za přítomnosti: vlastníka a znalce Počet stran: 13 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 26.9.2018 Ing. Jaroslav Fojtů
NÁLEZ Znalecký úkol odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro dražbu Místopis Obec Bohdalice na trase Nesovice Bučovice - Vyškov asi 8 km jižně od Vyškova.V obci pouze základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktura. Oceňovaná nemovitost je situovaná po pravé straně hlavní silnice při vjezdu do obce od Kozlan a Nesovic. Samostatně stojící objekt rodinného domu ve stáří přes 100 let bez příslušenství. Objekt neužívaný ve velmi špatném ST stavu k asanaci. Na střeše objektu je instalována FVE o výkonu 27 kw. ( instalace pravděpodobně v roce 2012. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1002/1 JmK, SÚS Brno Celkový popis Znalci nebyla umožněna prohlídka interiérů, ocenění provedeno náhradní metodou. Dispoziční řešení pravděpodobné): přízemní rodinný dům bez podsklepení se sedlovou střechou a volným půdním prostorem s jednou BJ velikosti pravděpodobně 3+1 Technické řešení - pravděpodobné Přízemni,nepodsklepený samostatně stojící objekt se sedlovou střechou a půdním prostorem založený na kamenných betonových základových pasech,svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy s rovným omítaným podhledem pravděpodobně dřevěné, střecha sedlová se střešní pálenou krytinou, klempířské konstrukce pouze žlaby a svody z FeZn plechu,schodiště dřevěné, fasáda hladká poškozená, vnitřní omítky hrubé, okna dřevěná kastlová, dveře dřevěné hladké do dřev.rám. zárubní, podlahy pravděpodobně dřevěné. Vnitřní konstrukce a instalace chybí nebo jsou nefunkční.na objektu pouze rozvody 400/240 V,které jsou potřebné k provozování FVE umístěné na J části sedlové střechy. Objekt původní pravděpodobně z konce 19. století ve špatném ST stavu. Po ukončení životnosti FVE bude pravděpodobně asanován. Objekt RD s pozemkem p.č.st.6/3 zast.plocha a nádvoří o výměře 708 m 2. Venkovní úpravy u objektu nejsou realizovány.příjezd a přístup z veřejné komunikace. Silné stránky - provozovaná FVE na střeše domu o výkonu 27 kw Slabé stránky - objekt ve velmi špatném ST stavu k asanaci - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána - 3 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.6/3 1.2. FVE 27 kw 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV 555 3. Výnosová hodnota 3.1. fotovoltaická elektrárna 27 kw OBSAH - 4 -
1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. rodinný dům na p.č.st.6/3 Věcná hodnota dle THU Rodinný dům ve velmi špatném St stavu. Po ukončení životnosti FVE na střeše bude objekt asanován. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha I.PP 0,00 m 2 0,00 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 I.NP 253,00 m 2 2,50 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha 177,10 m 2 1,00 177,10 m 2 Užitná plocha celkem: 177,10 m 2 II.NP 0,00 m 2 0,00 m Výčet místností: plocha koef užitná plocha 0,00 m 2 1,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP 0,001 = 0,00 m 3 vrchní část 253,00*2,50 = 632,50 m 3 střešní část 253,00*4,00/2 = 506,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP 0,00 m 3 vrchní část 632,50 m 3 střešní část 506,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 138,50 m 3 Konstrukce Popis 2. Zdivo zděné nad 50 cm smíšené 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - 5 -
7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody dřevěné 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 14. Podlahy obytných místností chybí 15. Podlahy ostatních místností chybí 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Ostatní chybí Jednotková cena 0 Kč/m 3 Množství 1 138,50 m 3 Reprodukční cena 0 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 2. Zdivo 21,20 0 0 0,00 3. Stropy 7,90 0 0 0,00 4. Střecha 7,30 0 0 0,00 5. Krytina 3,40 0 0 0,00 6. Klempířské konstrukce 0,90 0 0 0,00 7. Vnitřní omítky 5,80 0 0 0,00 8. Fasádní omítky 2,80 0 0 0,00 9. Vnější obklady 0,50 0 0 0,00 10. Vnitřní obklady 2,30 0 0 0,00 11. Schody 1,00 0 0 0,00 12. Dveře 3,20 0 0 0,00 13. Okna 5,20 0 0 0,00 14. Podlahy obytných místností 2,20 0 0 0,00 14. Podlahy obytných místností 2,20 0 0 0,00 15. Podlahy ostatních místností 1,00 0 0 0,00 16. Vytápění 5,20 0 0 0,00 17. Elektroinstalace 4,30 0 0 0,00 18. Bleskosvod 0,60 0 0 0,00 19. Rozvod vody 3,20 0 0 0,00 20. Zdroj teplé vody 1,90 0 0 0,00-6 -
21. Instalace plynu 0,50 0 0 0,00 22. Kanalizace 3,10 0 0 0,00 23. Vybavení kuchyně 0,50 0 0 0,00 24. Vnitřní vybavení 4,10 0 0 0,00 25. Záchod 0,30 0 0 0,00 26. Ostatní 3,40 0 0 0,00 Ostatní 3,40 0 0 0,00 Upravená reprodukční cena 0 Kč Množství 1 138,50 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 0 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 253 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 177 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 138,50 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 0 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 0 Reprodukční hodnota [Kč] 0 (RC * OP) Stáří roků 128 Další životnost roků 22 Opotřebení % 100,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 0 1.2. FVE 27 kw Věcná hodnota dle THU Na střeše objektu umístěna FVE výkonu 27 kw pořízená v roce 2012. Pořizovací cenu odhaduji na částku 1,5 mil. Kč, životnost počítám 20 let. Výpočet jednotlivých výměr Název komplet 1 = 1kpl Ocenění Jednotková cena (JC) [Kč/kpl] 1 500 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 500 000 Reprodukční hodnota [Kč] 1 500 000 (RC * OP) Stáří roků 6 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 050 000-7 -
2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV 555 Porovnávací metoda Obvyklá cena pozemků: 500,- Kč/m2 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] 6/3 708 500,00 1 / 1 354 000 Celková výměra pozemků 708 Hodnota pozemků celkem 3. Výnosová hodnota 3.1. fotovoltaická elektrárna 27 kw Průměrné roční výnosy FVE výkonu 27 kw: 300 000,- Kč 354 000 Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory 25 000 300 000 8,00 Celkový výnos za rok: 300 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 500 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 300 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 300 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000 Pojištění 1,00 % * RC Kč/rok 15 000 Opravy a údržba 9,00 % * RC Kč/rok 135 000 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 152 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 148 000 Míra kapitalizace % 8,00 Doba úročení n let 14 Konstantní výnos po určitou dobu n Cv = N * [(q n - 1) / (q n * i)] Výnosová hodnota Cv Kč 1 220 147-8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.6/3 0,- Kč 1.2. FVE 27 kw 1 050 000,- Kč Věcná hodnota staveb - celkem: 1 050 000,- Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek na LV 555 354 000,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. fotovoltaická elektrárna 27 kw 1 220 147,10 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 1 220 147 Kč 1 404 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu objektu čp.2 s FVE výkonu 27 kw a s pozemkem p.č.st.6/3 v k.ú. Bohdalice odhaduji na částku 1 250 000,- Kč Obvyklá cena 1 250 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.9 V Bystřici pod Hostýnem 26.9.2018 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6053-153/2018-2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6053. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 výpis z LV- 1.str. 1-10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 11.10.2018 Pozemek p.č. 6/3 v k.ú. č. 606031-11 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 6/3 v k.ú. č. 606031 Pozemek p.č. 6/3 v k.ú. č. 606031-12 -
- 13 -