ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6148-113/2018 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075, katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice JUDr. Erik Smola, soudní exekutor Palackého náměstí 106 386 01 Strakonice Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 212 EX 8120/10-23 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění zákona, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 9. listopad 2018 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran a přílohy. V Praze, dne 10. prosince 2018
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, je cena zjištěná určena na základě koeficientů, podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě porovnávací metodou na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Protivín (kód: 733857), obec Protivín. Nemovitou věc tvoří: LV 44 1722/2 trvalý travní porost 1556 1722/7 trvalý travní porost 2 1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119 1768 trvalý travní porost 4656 1848 trvalý travní porost 117280 1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304 1863 trvalý travní porost 17060 1867 trvalý travní porost 6918 1868 trvalý travní porost 6468 1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76 1889 trvalý travní porost 144 1910/5 orná půda 34 1999/11 trvalý travní porost 1491 Celkem 159108 LV 1609 2165/9 orná půda 59 2165/211 orná půda 427 2206/10 orná půda 3431 Celkem 3917 LV 1610 2782/38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 7 2782/42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 106 2782/47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26 Celkem 139-3 -
LV 1611 1617/2 trvalý travní porost 2662 1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073 1569/11 trvalý travní porost 4895 1580/2 orná půda 5286 1599 orná půda 1914 3056/36 orná půda 68 1607/2 trvalý travní porost 109 3056/34 trvalý travní porost 8309 1607/1 trvalý travní porost 2301 1612 trvalý travní porost 13208 1620/6 orná půda 951 1616/1 trvalý travní porost 1248 1628 trvalý travní porost 1466 Celkem 45490 LV 1639 1888 ostatní plocha manipulační plocha 176 Celkem 176 LV 2075 1910/3 orná půda 1237 2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem 7295 Pozemky evidované LV č.44 navazují severovýchodně na průmyslovou oblast, která se nalézá na severní okraji obce. Pozemky na LV č.1609 jsou u jižního břehu rybníka Rabyně přibližně 1 km severovýchodně od sídelní části obce Protivín. Pozemky na LV č.1610 se nalézají u vodního toku Blanice, přibližně 160 východně od obce. Pozemky evidované na LV č.1611 jsou severně nad průmyslovou oblastí. Pozemek na LV č.1639 jsou se nalézá pod silniční komunikací I. třídy č.20 na severní kraji obce. Pozemky na LV č.2075 jsou západně od řeky Blanice a přibližně 110 m od obce. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.20, která spojuje obec se Pískem, Českými Budějovicemi, Prahou, aj. Písek se nalézá 15 km severně, České Budějovice jsou 38 km jihovýchodním směrem, Praha je 110 km na sever. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Písek, České Budějovice, Prahu a okolní obce. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Protivín 4879 stálých obyvatel. V obci se nalézá základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Obce Protivín je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností obce Písek, pověřený obecní úřad je též v obci Písek. - 4 -
2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 10.07.2018 č.j. 212 EX 8120/10-23. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.44, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1609, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1610, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1611, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1639, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.2075, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.12.2018. Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Protivín (kód: 733857) Platný územní plán obce Protivín. Místní šetření dne 09.11.2018. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník (spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/288) nemovité věci na listů vlastnictví č.44, č.1609, č.1610, č.1611, č.1639 a č.2075, vše katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín zapsán: Ing. Bohumil Pexídr identifikátor: 360811/025 Jiráskova 149 398 11 Protivín 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Mapa ortofoto Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky LV 44 2) Pozemky LV 2075 3) Pozemky LV 1609 4) Pozemky LV ZEM 5) Pozemky LV 1610 6) Pozemky LV 1611 VP3 7) Pozemek LV 1611 DS3 8) Pozemek LV 1639 DS3-5 -
* * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 6 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemky LV 44 Oceněno podle 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemky evidované na LV č.44, celková výměra 159108 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV 44 1722/2 trvalý travní porost 1556 1722/7 trvalý travní porost 2 1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119 1768 trvalý travní porost 4656 1848 trvalý travní porost 117280 1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304 1863 trvalý travní porost 17060 1867 trvalý travní porost 6918 1868 trvalý travní porost 6468 1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76 1889 trvalý travní porost 144 1910/5 orná půda 34 1999/11 trvalý travní porost 1491 Celkem 159108 1.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 1.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč 53201 6.61 11.90 2022.00 24057.76 55800 7.87 14.17 105237.00 1490787.34 55301 6.29 11.32 48350.00 547418.70 6.95 12.51 3499.00 43772.49 Celková výměra a cena pozemku 159108.00 2106036.29-7 -
1.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 159108.00 m 2 = Kč 2.106.036,29 Pozemky LV 44 Cena celkem Kč 2.106.036,- 2. Pozemky LV 2075 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemky evidované na LV č.2075, celková výměra 7295 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV 2075 1910/3 orná půda 1237 2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem 7295 2.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 2.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč 55800 7.87 14.17 1237.00 17523.34 6.95 12.51 6058.00 75785.58 Celková výměra a cena pozemku 7295.00 93308.92 2.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 7295.00 m 2 = Kč 93.308,92 Pozemky LV 2075 Cena celkem Kč 93.309,- - 8 -
3. Pozemky LV 1609 Oceněno podle 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1609, celková výměra 3917 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV 1609 2165/9 orná půda 59 2165/211 orná půda 427 2206/10 orná půda 3431 Celkem 3917 3.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 3.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč 53201 6.61 11.90 1100.00 13087.80 56701 1.39 2.50 2817.00 7048.13 Celková výměra a cena pozemku 3917.00 20135.93 3.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 3917.00 m 2 = Kč 20.135,93 Pozemky LV 1609 Cena celkem Kč 20.136,- 4. Pozemky LV ZEM Oceněno podle 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1611 část zemědělského užití, výměra 7735 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. - 9 -
LV 1611 - Zem 1569/11 trvalý travní porost 2000 1617/2 trvalý travní porost 2662 1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073 Celkem 7735 4.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 25-50 tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 4.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč 56701 1.39 2.50 2163.00 5411.83 55800 7.87 14.17 2499.00 35400.83 6.95 12.51 3073.00 38443.23 Celková výměra a cena pozemku 7735.00 79255.89 4.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 7735.00 m 2 = Kč 79.255,89 Pozemky LV ZEM Cena celkem Kč 79.256,- 5. Pozemky LV 1610 Oceněno podle 8 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1610, celková výměra 139 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín. Pozemky jsou součástí vodního toku, oceněny jsou jako pozemky vodní plochy. 5.2 Výměra pozemku p.č.2782/38 7 = 7.00 m 2 p.č.2782/42 106 = 106.00 m 2 p.č.2782/47 26 = 26.00 m 2 celkem = 139.00 m 2-10 -
5.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 4879 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70 Ostatní obce 3. Poloha obce 6 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.4760 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760 5.4 Výpočet ceny pozemku ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč Koeficient pozemku vodní plochy x 0.0600 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 34,38 Cena za celou výměru 139.00 m 2 = Kč 4.778,82 Pozemky LV 1610 Cena celkem Kč 4.779,- 6. Pozemky LV 1611 VP3 Oceněno podle 9 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1611 část VP3, výměra 36289 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu jsou pozemky v zóně VP3. Podle platného územního plánu: VP LEHKÁ PRŮMYSLOVÁ VÝROBA, POTRAVINÁŘSKÁ VÝROBA A SKLADY VP(STAV) VP2-VP6 (NÁVRH) A) Hlavní využití - stavby pro výrobu a skladování - 21 B) Přípustné využití - stavby k zajištění podmínek pro užívaní staveb výroby a skladování v souladu s jejich účelem - stavby administrativní, výzkumné, vývojové související s hlavním využitím - stavby dopravní a technické infrastruktury - garáže, parkoviště - vodní plochy, veřejná zeleň - obchody, sklady, služby, opravny C) Podmíněně přípustné využití - pro plochy VP2, VP3, VP4, bude veškerá výstavba zasahující částečně do záplavového území podmíněna vybudováním protipovodňového opatření - služební a pohotovostní byty, ubytovací zařízení související s hlavním a přípustným využitím - zemědělské provozy bez možnosti vyhlášení pásma hygienické ochrany - 11 -
D) Nepřípustné využití - stavby a činnosti, které vyžadují ochranu před negativními vlivy okolního prostředí (samostatné bydlení, školská a dětská zařízení). 6.2 Výměra pozemku p.č.1569/11 2895 = 2895.00 m 2 p.č.1580/2 5286 = 5286.00 m 2 p.č.1599 1914 = 1914.00 m 2 p.č.3056/36 68 = 68.00 m 2 p.č.1607/2 109 = 109.00 m 2 p.č.3056/34 8309 = 8309.00 m 2 p.č.1607/1 2301 = 2301.00 m 2 p.č.1612 13208 = 13208.00 m 2 p.č.1620/6 951 = 951.00 m 2 p.č.1616/1 1248 = 1248.00 m 2 6.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) - 12 - celkem = 36289.00 m 2 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 4879 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70 Ostatní obce 3. Poloha obce 6 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.4760 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.4760 6.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 6.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce - 1.00 Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak -0.04 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768 6.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.40 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00 Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti 3 0.02 Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Poloha bez vlivu na komerční využití - 13 -
7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 0.4 = 0.408 6.7 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč Index cenového porovnání x 0.3130 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.408 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 53,80 Cena za celou výměru 36289.00 m 2 = Kč 1.952.518,76 Pozemky LV 1611 VP3 Cena celkem Kč 1.952.519,- 7. Pozemek LV 1611 DS3 Oceněno podle 9 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek p.č.1628 evidovaný na LV č.1611, výměra 1466 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3. Podle platného územního plánu: ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro přeložku silnice III/1404 Protivín Skály jižně od železniční trati Protivín. 7.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-14 -
7.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce - 1.00 Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak -0.04 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 0.8 = 0.768 7.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.45 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00 Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti 3 0.05 Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473-15 -
7.5 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč Index cenového porovnání x 0.3630 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.768 x 0.473 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62,40 Cena za celou výměru 1466.00 m 2 = Kč 91.477,96 Pozemek LV 1611 DS3 Cena celkem Kč 91.478,- 8. Pozemek LV 1639 Oceněno podle 9 vyhlášky. 8.1 Popis Pozemek p.č.1888 evidovaný na LV č.1639, výměra 176 m 2, katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3. Podle platného územního plánu: ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro přeložku silnice III/1404 Protivín Skály jižně od železniční trati Protivín. 8.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 8.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek - 16 -
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce - 1.00 Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak -0.04 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960 8.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.45 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku 4 0.00 Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku 2 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti 3 0.05 Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 0.45 = 0.473 8.5 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x 0.476 = 573 Kč Index cenového porovnání x 0.4540 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 0.473 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,04-17 -
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,04 Cena za celou výměru 176.00 m 2 = Kč 13.735,50 Pozemek LV 1639 DS3 Cena celkem Kč 13.736,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemky LV 44 Kč 2.106.036,- 2) Pozemky LV 2075 Kč 93.309,- 3) Pozemky LV 1609 Kč 20.136,- 4) Pozemky LV ZEM Kč 79.256,- 5) Pozemky LV 1610 Kč 4.779,- 6) Pozemky LV 1611 VP3 Kč 1.952.519,- 7) Pozemek LV 1611 DS3 Kč 91.478,- 8) Pozemek LV 1639 DS3 Kč 13.736,- Zjištěná výsledná cena Kč 4.361.249,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 4.361.250,- - 18 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Pozemky zemědělské 1.1 Popis K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín: LV 44 1722/2 trvalý travní porost 1556 1722/7 trvalý travní porost 2 1739 ostatní plocha ostatní komunikace 2119 1768 trvalý travní porost 4656 1848 trvalý travní porost 117280 1852/1 ostatní plocha ostatní komunikace 1304 1863 trvalý travní porost 17060 1867 trvalý travní porost 6918 1868 trvalý travní porost 6468 1887 ostatní plocha ostatní komunikace 76 1889 trvalý travní porost 144 1910/5 orná půda 34 1999/11 trvalý travní porost 1491 Celkem 159108 LV 2075 1910/3 orná půda 1237 2771/2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem 7295 LV 1609 2165/9 orná půda 59 2165/211 orná půda 427 2206/10 orná půda 3431 Celkem 3917 LV 1611 - Zem 1569/11 trvalý travní porost 2000 1617/2 trvalý travní porost 2662 1618/1 ostatní plocha jiná plocha 3073 Celkem 7735-19 -
LV 1610 2782/38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 7 2782/42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 106 2782/47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26 Celkem 139 Pozemky jsou dle územního plánu zemědělského využití. Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 20 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] 1.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Dopravní obslužnost Svažitost terénu 1 260 000 0,95 247 000 8947 27,61 0,95 Krč, Protivín 1,00 2 2 100 000 0,95 1 995 000 76633 26,03 0,95 Albrechtice nad Vltavou, Jehnědno 3 238 680 0,95 226 746 9180 24,70 0,95 Ražice, Štětice 1,00 4 286 910 0,95 272 565 11035 24,70 0,95 Kestřany, Zátaví 1,00 5 699 000 0,95 664 050 27806 23,88 0,90 Albrechtice nad Vltavou 1,00 1,00 dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný 1,00 rovinný 0,95 mírně svažitý 1,00 rovinný 1,00 rovinný 0,90 svažitý k4 k5 k6 k7 k8 IS JTCO Využití pozemku Oplocení Svažitost terénu Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 VD 1,00 2 1,00 VD 1,00 3 1,00 skladování 1,00 4 1,00 5 1,00 skladování, zemědělská výroba výroba, skladování 1,00 1,00 neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90 stavba ve špatném technickém stavu 0,90 341,20 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,16 1.3 Jednotková cena pozemků Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot 316,16 Kč Maximum použitých hodnot 383,19 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč Směrodatná odchylka 23,22 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5-21 -
1.4 Cena oceňovaných pozemků Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 772,- Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,- Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05 Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12 Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92-22 -
2. Pozemky průmyslové 2.1 Popis K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín: LV 1611 - VP3 1569/11 trvalý travní porost 2895 1580/2 orná půda 5286 1599 orná půda 1914 3056/36 orná půda 68 1607/02 trvalý travní porost 109 3056/34 trvalý travní porost 8309 1607/01 trvalý travní porost 2301 1612 trvalý travní porost 13208 1620/6 orná půda 951 1616/1 trvalý travní porost 1248 Celkem 36289 LV 1611 - DS3 1628 trvalý travní porost 1466 Celkem 1466 LV 1639 1888 ostatní plocha manipulační plocha 176 Celkem 176 Pozemky jsou dle územního plánu průmyslového užití, případně užití jako komunikace. Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. - 23 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] [Kč/m 2 ] Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. 2.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Dopravní obslužnost Inženýrské sítě 1 3 249 750 0,95 3 087 263 9285 333 0,95 2 1 899 000 0,95 1 804 050 4902 368 1,10 3 9 600 000 0,95 9 120 000 20000 456 1,05 Semice, Písek Topělecká, Písek Vrbenská, Blatná 1,00 1,03 1,03 4 4 742 000 0,95 4 504 900 14670 307 0,95 Ševětín 1,00 5 3 301 376 0,95 3 136 307 7936 395 1,10 Strakonice 1,03 dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu 1,00 elektro, voda 0,95 1,05 elektro/dostu pné elektro, voda, kanalizace nebo plyn 1,00 elektro, jímka 1,05 elektro, voda, kanalizace nebo plyn k4 k5 k6 k7 k8 IS JTCO Využitelnost pozemku Oplocení Svažitost terénu Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 VD 1,00 2 1,00 VD 1,00 3 1,00 skladování 1,00 4 1,00 5 1,00 skladování, zemědělská výroba výroba, skladování 1,00 1,00 neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90 stavba ve špatném technickém stavu 0,90 341,20 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,16-24 -
2.3 Jednotková cena pozemků Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot 316,16 Kč Maximum použitých hodnot 383,19 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč Směrodatná odchylka 23,22 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5 2.4 Cena oceňovaných pozemků Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,- Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,- - 25 -
Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05 Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12 Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92 METODA SROVNÁVACÍ REKAPITULACE Srovnávací cena pozemků LV č. 2075 4 997 582,28 Srovnávací cena pozemků LV č. 2075 212 138,60 Srovnávací cena části pozemků LV č.1609 113 906,36 Srovnávací cena části pozemků LV č. 1610 1 535,95 Srovnávací cena části pozemků LV č. 1611 ZEM 236 149,55 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 VP 12 575 771,51 Srovnávací cena pozemků LV č. 1611 DS 154 399,12 Srovnávací cena pozemků LV č. 1639 164 367,92 Celková srovnávací cena pozemků 18 455 851,29-26 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem odhadu obvyklé ceny jsou pozemky v katastrální území Protivín (kód: 733857), obec Protivín, okres Písek. Pozemky dle územního plánu se převážně nalézají v zónách pro zemědělské a průmyslové užití. Pozemky se částečně nalézají v záplavové zóně. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita: v obci Protivín, - Dopravní dostupnost silniční komunikace I. třídy č.20 Praha České Budějovice Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví - Z části záplavová oblast Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem na základě koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky pozemky Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 4.361.250,- 2) Cena zjištěná nemovité věci (spoluvlastnický podíl 1/288) Kč 15.140,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 18.455.851,- 4) Cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 64.083,- - 27 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075, katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek, po zaokrouhlení je: 64 000,- Kč Slovy: šedesát čtyři Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemky se částečně nachází v záplavové oblasti - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/288). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 4.361.250,- Kč b) Spoluvlastnického podílu id. 1/288: 15.140,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva ani závady, které by dražbou nezanikla. 3. Nemovitá věc není, ani její část, kulturní památkou ve smyslu zvláštního předpisu. 4. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl id. 1/288 na nemovité věci prodejný, po zaokrouhlení: 64.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.prosince 2018... vypracoval - 28 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6148-113/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 29 -