ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3056/55/2014. O ceně obvyklé pozemkové parcely - zahrady č. parc. 411/11 v obci a katastrálním území Oskava.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3056/55/2014 O ceně obvyklé pozemkové parcely - zahrady č. parc. 411/11 v obci a katastrálním území Oskava. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé zahrady č. parc. 411/11v obci a katastrálním území Oskava za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrada č. parc. 411/11 Adresa předmětu ocenění: Oskava Oskava Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Oskava Katastrální území: Oskava Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 375,84 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Bajaníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk LV č. 656 Snímek pozemkové mapy k.ú. Oskava Mapa Oskavy Mapa širšího okolí Oskavy Nabídka realitních kanceláří nemovitostí k prodeji Fotodokumentace Literatura vydaná pro oceňování nemovitostí na tržních principech Zbyňkem Zazvonilem, Prof. Albertem Bradáčem a Jiřím Kokoškou 5. Vlastnické a evidenční údaje Albín Bajaník, Oskava 29 k 1/2 z celku Jarmila Zemánková, Oskava 145 k 1/2 z celku - 2 -

3 Omezení vlastnických práv Dle zápisu na platném LV č. 656 ke dni v oddíle C 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost byla znalci zpřístupněna a podány informace panem Bajaníkem Jedná se o zahradu, která je částečně oplocena nedokončeným plotem - pouze ve většině případů sloupky a je částečně zastavěna lehkými dřevěnými přístřešky. Při stanovení obvyklé hodnoty znalec vychází ze šetření u jednotlivých realitních kanceláří působících v daném regionu se kterými byly konzultovány jednotlivé prodeje v daném místě a čase. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na její polohu v obci, možnosti přístupu, připojení na jednotlivé inženýrské sítě, dopravní obslužnost obce, vybavení obce infrastrukturou, pracovními příležitostmi a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi. 7. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Obec Oskava se nachází mezi Šumperkem a Rýmařovem v odlehlé oblasti. S počtem obyvatel je poměrně větší obcí s vybudovanou přiměřenou infrastrukturou spočívající v základní občanské vybavenosti běžné obchodní sítě, zdravotnické péče spočívající v umístění ordinace praktického lékaře a několika málo odborných lékařů. Dále se v obci nachází základní škola a školka. V obci jsou vybudovány základní inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizace, elektrická síť a telekomunikační síť. Obec je napojena na autobusovou dopravu. Pracovní příležitosti jsou v dané lokalitě omezené s delšími dojezdovými vzdálenostmi. Nezaměstnanost je v dané oblasti vyšší než je průměr v ČR. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly vytipovány přibližně stejné nemovitosti v daném regionu, se kterými byla předmětná nemovitost porovnána.. Tyto jsou použity jako vodítko pro znalce. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada č. parc. 411/11 Jedná se o pozemkovou parcelu vedenou jako zahrada, která navazuje na zastavěnou část obce a v dané lokalitě jsou budovány stavby pro rekreaci a trvalé bydlení. Nachází se ve svažitém terénu, je přístupná po nezpevněné polní cestě. na hranici pozemku je zaveden elektrický proud. Přípojka vody a kanalizace je možná ze vzdálenosti do padesáti metrů. Pozemek se nachází v obci a katastrálním území Oskava. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy II -0,05 (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - Svažitý terén 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Zatím nebylo vydáno rozhodnutí k zástavění pozemku I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,640 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-4 -

5 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,793 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,640 * 0,793 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,84 0,492 0, ,93 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 zahrada 411/ ,00 147, ,88 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,88 Zahrada č. parc. 411/11 - zjištěná cena = ,88 Kč - 5 -

6 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Dále byla předmětná nemovitost porovnána s několika nemovitostmi, které jsou v současné době inzerovány na trhu s nemovitostmi. Samotná nemovitost je taktéž inzerována a je zařazena do posudku. Dále znalec pracoval s databázi již realizovaných nemovitostí v daném místě a čase. Byl proveden propočet dle platného právního předpisu - pozemku - zahrady. Při ocenění a stanovení obvyklé hodnoty byl brán důraz na region, kde se předmětná nemovitost nachází. Zahrada č. parc. 411/11 se nachází po levé straně páteřní komunikace, která prochází obcí Oskava. Samotný pozemek je přístupný po nezpevněné polní cestě. Na jeho hranici je zaveden elektrický proud, ostatní sítě - voda a kanalizace nejsou zavedeny, ale je možnost jejich zavedení. Pozemek se nachází v lokalitě obce, kde je možná zástavba jak RD tak rekreační stavbou. Pozemek je ve svažitém terénu a nacházejí se na něm dva lehké přístřešky sloužící k posezení a pozemek je částečně oplocený. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu včetně investic na pozemku provedených takto: Zahrada č. parc. 411/11 o výměře m 2 * 140,-Kč/m 2 = ,- Kč Zaokrouhleně ,- Kč Obvyklou hodnotu zahrady č. parc. 411/11 s investicemi na pozemku provedenými stanovuji ve výši ,- Kč Slovy: dvěstěčtyřicetjedentisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3056/55/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3056/55/