ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1573/123/2018 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 1/8 - pozemek p.č. 35/1, 37, 49, 174/2, 187/1, 189/1, 189/2, 189/3, 191/1, 191/2, 274, 1575/2 a 1575/7, vše v k.ú. Bratříkov a obci Pěnčín, zapsané na LV č. 107, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Pěnčín, k.ú. Bratříkov Adresa nemovité věci: Bratříkov, 463 45 Pěnčín OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: 499732407 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 040Ex 2077/06-33 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 60 984 Kč spoluvl. podíl id. 1/8 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran e-mail: mdanielis@volny.cz 19.4.2018 V Trutnově, dne 10.07.2018 Datum místního šetření: Počet příloh: 10 Ing. Michal Danielis 19.4.2018 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací). Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému. Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. -2-
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako pozemek a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 107 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 19.4.2018. Povinná Hempel Margita,dříve Úradníková, byla řádně obeslána doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření. K místnímu šetření byli pozváni i spoluvlastníci nemovitostí, nikdo nereagoval. Pozemky jsou volně přístupné.. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 2077/06-33 9. Povodňová zpráva www.cap.cz -3-
10. 11. Cenové údaje www.cuzk.cz ÚPD Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010 Místopis Obec Pěnčín se nachází v okrese Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký. V obci žije přibližně 2 000 obyvatel. Části obce Pěnčín, Alšovice, Bratříkov, Dolní Černá Studnice, Huť, Jistebsko a Krásná. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ý ostatní plocha ý orná půda ý trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: ý z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: ý RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum ý kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro BUDOUCÍ STAV kanalizace plyn telefon ý zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přípojky: voda elektro MHD ý železnice ý dálnice/silnice I. tř. okrajová část - zástavba RD kanalizace plyn telefon zpev. příjezd ý autobus ý silnice II.,III.tř. Celkový popis Oceňovaný pozemky p.č. 35/1, 37, 49, 174/2, 187/1, 189/1, 189/2, 189/3, 191/1, 191/2, 274, 1575/2 a 1575/7 jsou situovány v jižní okrajové části obce Pěnčín, v k.ú. Bratříkov. Všechny pozemky krom p.č. 35/1 jsou situované mimo zastavěné území. Pozemky p.č. 187/1, 189/1, 189/2, 189/3, 191/1, 191/2 a p.č. 274 jsou přístupné po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1592/2 ve vlastnictví obce Pěnčín, zbylá je bez přístupu či přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek p.č. 35/1 je dle ÚPD veden jako plocha SV, pro bydlení smíšené venkovské, situované v blízkosti zástavby RD, v lokalitě bez občanské vybavenosti, od autobusové zastávky vzdálené cca. 100 m. Na pozemku je ke dni místního šetření zbořeniště zřejmě původní stavby - bez hodnoty. Pozemky p.č. 37 a 49, jsou situvané mimo zastavěné území, však navazují na něj a v ÚP jsou vedené jako plochy NSzp - zemědělské přírodní. Na pozemcích se nacházejí náletové porosty dřevin, hodna pouze palivového dřeva. Pozemek p.č. 174/2 je situován mimo zastavěné území, navazuje na něj, v ÚPD veden jako plocha NSzp - zemědělská přírodní. Pozemek se nachází mezi zástavbou stavby pro bydlení a trvalými porosty dřevin, díky tomu je v terénu dobře identifikovatelný i bez geodetického zaměření. Na -4-
pozemku se nenachází porosty dřevin. Pozemky p.č. 187/1, 189/1, 189/2, 189/3 a 191/1 jsou situované mimo zastavěné území, bez okolní zástavby. Dle ÚPD jsou pozemky vedené jako plocha NSzp - zemědělská přírodní. Náhledem do KN a místním šetřením zjištěno, že pozemky jsou porostlé smíšenými trvalými porosty, převážně břízy, dubu, javoru a buku. V terénu jsou pozemky z části identifikovatelné dle hranice porostů. Pozemek p.č. 191/2 je veřejně užívanou místní komunikací - vyjetými kolejemi, vedoucí podél těchto pozemků s porosty a užívanou přístup ke stavbě RD na pozemku st.p.č. 231, dle ÚPD je pozemek veden jako DS dopravní infrastruktura. Pozemek p.č. 274 je situovaný mimo zastavěné území obce, v lokalitě bez okolní zástavby, pozemek je v ÚPD veden jako plocha NSzp - zemědělská přírodní. V terénu je bez geodetického zaměření obtížně identifikovatelný, ale lze s jistotou vyloučit existenci trvalých porostů. Pozemky p.č. 1575/2 je situován mimo zastavěné území obce, z malé části na něj navazuje, v blízkosti zástavby RD, v ÚPD veden jako plocha NSzp - zemědělská přírodní. Náhledem do KN a místním šetřením zjištěno, že pozemky jsou porostlé smíšenými trvalými porosty, převážně břízy, dubu, javoru a buku. V terénu je pozemek z části identifikovatelný dle hranice porostů a okolní zástavby. Pozemek p.č. 1575/7 je v ÚPD veden jako plocha TI - technická infrakstruktura, čistírna odpadních vod. Pozemek je v terénu bez geodetického zaměření obtížně identifikovatelný, pouze z části dle koryta potoku, kterýna části se zřejmě nacházejí náletové porosty dřevin, hodnota pouze palivového dřeva. -5-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Pozemek je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Hempel Margita, Liberecká 3426/34, 46601 Jablonec nad Nisou Hradecký Jindřich Ing., Riegrova 2861/17, 46601 Jablonec nad Nisou Karlovarská developerská a.s., Vrbenská 197/23, České Budějovice 4, 37001 České Budějovice Zelinková Jana, Pelechovská 726, 46822 Železný Brod 1/8 1/2 1/8 1/4 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hempel Margita Zahájení exekuce - Hempel Margita Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 20.04.2018 11:00:00. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, pozemky nejsou užíváné, bez údržby, zarostlé náletovými dřevinami. -6-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a užívané v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím, část tvoří územní rezervu. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách a dále zemědělské pozemky a pozemky v nezastavitelném území nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Bylo zjištěno, že spoluvlastnický podíl id. 1/8 byl Usnesením soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorský úřad Jablonec nad Nisou 154EX208/2013-81 ze dne 20.01.2017 zobchodován za cenu 30 400,- Kč. Přehled srovnatelných pozemků: Louka 9 210 m2 Lokalita: Desná - Desná II, okres Jablonec nad Nisou Trvalý travní porost v katastrálním území Desná II, okres Jablonec nad Nisou. Jedná se o tři parcely, které tvoří jeden celek. Zemědělsky využíváno, příjezd po městské komunikaci. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena Koeficient 317 000 9 210 34,42 0,85 29,26 Louka 5 170 m2 Lokalita: Desná - Desná II, okres Jablonec nad Nisou POZ v katastrálním území Desná II, obec Desná, okr. Jablonec nad Nisou. Celková plocha je 5.170 m2. Jedná se o soubor 4 samostatných parcel, vedených v katastru nemovitostí jako. redukce pramene ceny 0,85-7-
velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění 110 000 5 170 Jednotková cena 21,28 Koeficient 0,85 18,09 Louka 1 437 m2 Lokalita: Železný Brod, okres Jablonec nad Nisou Pozemkové parcely p.č. 232 (642 m2) a p. č. 235 (795 m2) vedené v katastru jako, v Železný Brod v okrese Jablonec nad Nisou. Pozemky netvoří jeden celek. Celková plocha parcel činí 1.437 m2. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena Koeficient 30 000 1 437 20,88 0,85 17,75 Louka 8 951 m2 Lokalita: Smržovka, okres Jablonec nad Nisou Soubor pěti svažitých pozemků vedených jako. Pozemky jsou z části porostlé cca 30tiletým převážně jehličnatým porostem a jsou přístupné z asfaltové obecní komunikace. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena Koeficient 2 2 [m ] JC [ Kč/m ] 150 000 8 951 16,76 0,85 14,25 Louka 8 951 m2 Lokalita: Smržovka, okres Jablonec nad Nisou Soubor pěti svažitých pozemků vedených jako. Pozemky jsou z -8-
části porostlé cca 30tiletým převážně jehličnatým porostem a jsou přístupné z asfaltové obecní komunikace. redukce pramene ceny Jednotková cena Koeficient 150 000 8 951 16,76 16,76 Stavební pozemek 3 831 m2 Lokalita: Pěnčín - Bratříkov, okres Jablonec nad Nisou Slunný, rovinatý pozemek v klidné části obce Bratříkov, o velikosti 3 831 m2. Na pozemku je zavedená a zapojená voda, elektro pilířek a příprava na čističku odpadních vod. Pozemek je oddělený od hlavní komunikace vlastní příjezdovou, štěrkovou cestou. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku 0,90 úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena Koeficient 1 960 000 3 831 511,62 0,77 391,39 Stavební pozemek 1 178 m2 Lokalita: Pěnčín - Alšovice, okres Jablonec nad Nisou Stavební pozemek o celkové ploše 1178 m2 v obci Pěnčín u Jablonce nad Nisou, místní část Alšovice, který se nachází v okrajové části obce s výhledem na Krkonoše. Veřejný vodovod na pozemku, elektřina na hranici. Přístup zpevněnou místní komunikací. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku 0,90 úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena Koeficient 2 2 [m ] JC [ Kč/m ] 790 000 1 178 670,63 0,77 513,03 Stavební pozemek 1 639 m2 Lokalita: Pěnčín - Jistebsko, okres Jablonec nad Nisou Pozemek na stavbu RD v Pěnčíně na Jistebsku u Jablonce nad Nisou Nabízíme k prodeji slunný mírně svažitý stavební pozemek s krásným výhledem na Krkonoše, dle -9-
územního plánu určený k výstevbě RD. redukce pramene ceny 0,85 velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku 0,90 úvaha zpracovatele ocenění Jednotková cena 573 650 1 639 350,00 Koeficient 0,77 267,75 Stavební pozemek - cuzk Lokalita: Pěnčín, Bratříkov Pozemek p.č. 109 který byl zobchodován v řízení V-4384/2016-504, Listinou: Smlouva kupní ze dne 12.06.2016. Právní účinky zápisu ke dni 21.06.2016. Zápis proveden dne 19.07.2016. redukce pramene ceny Jednotková cena Koeficient 30 000 520 57,69 57,69 Stavební pozemek - cuzk Lokalita: Pěnčín, Bratříkov Pozemek p.č. 1264/1 a 1264/3 který byl zobchodován smlouvou kupní ze dne 11.09.2015. Právní účinky zápisu ke dni 21.09.2015. Zápis proveden dne 19.10.2015. redukce pramene ceny Jednotková cena Koeficient 200 500 1 588 126,26 126,26 Pozemek IT - technická infrastruktura - cuzk.cz Lokalita: Pěnčín, Bratříkov Pozemek p.č. 1587/2, o výměře 3527 m2, druh pozemku : pozemková parcela Č. 1587/3, o výměře 2159 m2, druh pozemku : trvalý travní porost, zobchodován Řízení V-5215/2015-504, Listinou: Smlouva kupní ze dne 29.06.2015. Právní účinky zápisu ke dni 08.07.2015. Zápis proveden dne 06.08.2015. redukce pramene ceny 77 000 5 686 Jednotková cena 13,54-10 - Koeficient 13,54
133,25 Kč/m2 Zjištěná průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek v zastavitelné části obce dle ÚPD vedený jako plocha bydlení, situovaný v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybavenosti. Realizované ceny a nabídkové ceny pozemků se pohybují v intervalu od 60,- do 520,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 240,-Kč/m2 pozemek mimo zastavěné území, dle ÚPD veden jako plocha nezastavitelná, smíšená, zemědělská, z části hospodářsky využíván, přístupný z části z veřejné zpevněné komunikace, situovaný v okrajové části obce. Realizované ceny a nabídkové ceny pozemků se pohybují v intervalu od 14,- do 29,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pod střední úrovní intervalu, t.j. 16,-Kč/m2 Pro stanovení obvyklé ceny je vycházeno z ceny, dosahované při prodeji pozemků místních (veřejných) komunikací, které slouží jako komunikace II.-III třídy, pro přístup k objektům nebo pozemkům v lokalitě. Dle dálkového přístupu k cenovým údajům zobchodovaných nemovitostí prostřednictvím www.cuzk.cz, se v této oblasti zobchodovaly srovnatelné části obdobných veřejných komunikací v intervalu 20-100,- Kč/m2, dále je k dispozici sdělení SÚS a ŘSD, že srovnatelné pozemky veřejných komunikací (bez zohlednění stavby komunikace) vykupují v intervalu 30-80,-Kč, v tomto případě navrhuji cenu při střední úrovni intervalu ve výši 64,-Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha orná půda Celková výměra pozemků 35/1 37 49 174/2 187/1 189/1 189/2 189/3 191/1 191/2 274 1575/2 1575/7 520 288 862 1 996 1 935 911 276 3 733 3 487 504 2 511 740 3 937 21 700-11 - Jednotková cena 240,00 64,00 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [Kč] 124 800 4 608 13 792 31 936 30 960 14 576 4 416 59 728 55 792 32 256 40 176 11 840 62 992 487 872
REKAPITULACE OCENĚNÍ Hodnota pozemku 487 872 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemků v podílu id.1/8 situovaných mimo zastavěné území obce Pěnčín, dle ÚPD vedeném jako plocha bydlení v RD, přístupné z veřejné zpevněné komunikace a pozemků dle ÚPD vedených jako smíšené zemědělské, obhospodařované, přístupné z veřejné zpevněné komunikace, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id 1/8 Druh pozemku Parcela č. 487 872,-Kč id.1/8 2 [m ] pozemku [Kč] 35/1 520 15 600 37 288 576 49 862 1 724 174/2 1 996 3 992 ostatní plocha 187/1 1 935 3 870 189/1 911 1 822 ostatní plocha 189/2 276 552 189/3 3 733 7 466 191/1 3 487 6 974 ostatní plocha 191/2 504 4 032 orná půda 274 2 511 5 022 1575/2 740 1 480 1575/7 3 937 7 874 Celková výměra pozemků 21 700 60 984 Návrh obvyklé ceny dle výpočtu porovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 107, zaokrouhleno - obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 60 984,-Kč - movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč - práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč Obvyklá cena 60 984 Kč slovy: Šedesáttisícdevětsetosmdesátčtyři Kč - 12 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - spoluvl. podíl id. 1/8 - pozemek p.č. 35/1, 37, 49, 174/2, 187/1, 189/1, 189/2, 189/3, 191/1, 191/2, 274, 1575/2 a 1575/7, vše v k.ú. Bratříkov a obci Pěnčín, zapsané na LV č. 107, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou ; se zohledněním práv a závad ve výši 60 984,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 10.07.2018 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: 499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1573/123/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD Cenové údaje z KN Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz - 14 - počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0 5 0
Snímek z katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -