Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/1 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 164 Adresa nemovitosti: Rynoltická 164, 460 01 Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Machnín, kód ČSÚ: 689 823, LV: 179 Ostatní stavby: kolna Pozemky: st. 253, 396/8 Vlastník stavby: Josef Podzimek, Rynoltická 164, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Podzimek, Rynoltická 164, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 581/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.6.2015 Datum zpracování : 26.6.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 26.6.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1911 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 0 500 726 80 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 300 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 660 000 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 300 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 710 000 Kč - z toho hlavní budova 2 630 000 Kč - ostatní objekty 80 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu uvedená rizika, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 179 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liberec je krajské statutární město. Obec má veškerou infrastrukturou a s rozmanitou pracovní nabídkou. Machnín je odloučená místní část nesrostlá s vlastní obcí, oddělená od ní jinou obcí. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v Rynoltické ulici na okraji odloučené místní části Machnín nesrostlé s vlastní obcí Liberec. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce Všechna tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP, 1.NP, podkrovím. Stáří 104 roky. RD má mansardovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Příslušenství tvoří kolna, venkovní úpravy a pozemky p.č. st. 253 a p.č. 396/8. Druh stavby - účel využití rodinný dům Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je mansardová bez bleskosvodu s krytinou z asfaltových šindelů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová, okna jsou plastová, schody betonové, podlahy prkenné, dveře hladké, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - el. boiler, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, vnitřní omítky vápenné, koupelna s vanou, sprchou, umyvadlem a WC. Většina hlavních konstrukcí je původní Dům je v zanedbaném stavu. Opraveno je pouze podkroví.. Příslušenství stavby kolna, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č. st. 164, p.č. 396/8 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltový šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá - 3 -
19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 253 o velikosti 121m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 396/8 o velikosti 379m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč do 1.100,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 600,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 253 121 600 72 600 zahrada 396/8 379 600 227 400 Hodnota pozemků celkem 300 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 80,16*2,30 = 184,37 m 3 vrchní stavba 68,88*3,20+4,70*2,40*3,60 = 261,02 m 3 zastřešení 66,88+8,40*7,30*2,30+8,40*6,40*2,70/2 = 280,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 725,88 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 80 Obestavěný prostor [m 3 ] 725,88 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 629 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 634 233 0 Stáří roků 104 Další životnost roků 16 Opotřebení % 86,67 Věcná hodnota (VH) Kč 351 220 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna dřevěná kolna u domu p.č. st. 253 83,00 m2 1 000 Kč/m2 83 000 Kč 85 % 12 450 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 12 450 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liberec, Nové Pavlovice, Gen. Svobody 1 050,00 731 2 950 000 2 810 0,637 1 790 Zděný RD se sedlovou střechou, stáří cca 90 let, 1.PP, 1.NP + podkroví, po rekonstrukci, pozemek 731m 2. Liberec, Růžodol, londýnská 887,00 526 2 150 000 2 424 0,737 1 787 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, stáří cca 90 let. před rekonstrukcí. Liberec, Krásná Studánka, Dětřichovská 772,00 862 4 350 000 5 635 0,319 1 799 Samostatný zděný rodinný dům cca 400 let. Sedlová střecha. 1.PP, 1NP, podkroví. Velmi dobrý technický stav Průměrná cena 1 792 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 725,88 m 3 Porovnávací hodnota 1 300 799 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 630 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 350 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 78 900 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 78 900 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -