Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/14 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 808, garáž na p.č. 3112/3 s pozemky a příslušenstvím Adresa nemovitosti: Jiříkovská 808 / 4, 408 01 Rumburk Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Rumburk, k.ú. Rumburk, kód ČSÚ: 743 518, LV: 1036 Ostatní stavby: garáž Pozemky: 3110, 3112/2, 3112/1 Vlastník stavby: Josef Burger, Jiříkovská 808, 408 01 Rumburk, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Burger, Jiříkovská 808, 408 01 Rumburk, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 4.9.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.9.2013 Datum zpracování : 19.9.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 19.9.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 7+1 0 / 0 1 2 474 677 101 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 610 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 710 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 120 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 740 000 Kč - z toho hlavní budova 2 520 000 Kč - ostatní objekty 220 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1036 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Rumburk je obec s 11496 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V obce se vyskytují - 2 -
nepřizpůsobivé skupiny obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici Jiříkovská mimo obec na hlavní komunikaci směr Jiříkov na sever od města. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 280.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 280.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Praha. Tyto omezení dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Objekt byl postaven cca v roce 1900. Dům je obydlený, částečně opravený, částečně k opravě. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1036 je nemovitost č.p. 808 určena k bydlení Při místním šetření bylo zjištěno, že je využíván k bydlení. Dispoziční řešení 7+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou dřevokonstrukce. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová a nátěr, vnitřní obklady jsou běžné, okna jsou dřevěná dvojitá, špaletová a plastová. Vnitřní omítky jsou vápenné a nátěr, podlahy převážně prkenné, vybavení kuchyně- elektrický sklokeramický sporák, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová, dvě koupelny 2x WC. Příslušenství stavby Garáž, studna Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna plastová a dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 3110 o velikosti 136m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 3112/2 o velikosti 39m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 3112/1 o velikosti 2299m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 300,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3110 136 50 6 800 zastavěná plocha a nádvoří 3112/2 39 50 1 950 trvalý travní porost 3112/1 2 299 50 114 950 Hodnota pozemků celkem 123 700 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 2,80*2,50*2,20+4,05*4,15*2,00+2,60*4,00*2,00 = 69,81 m 3 vrchní stavba 101,26*4,00 = 405,04 m 3 zastřešení 101,26*4,00/2 = 202,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 677,38 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 101 Obestavěný prostor [m 3 ] 677,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 714 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 515 771 0 Stáří roků 113 Další životnost roků 0 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 503 150 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná přízemní garáž 3112/2 108,00 m3 2 000 Kč/m3 216 000 Kč 60 % 86 400 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 86 400 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 RD Rumburk 810,00 1 638 1 363 000 1 683 0,540 909 Zděný RD s 1.NP + podkroví s podsklepením, 5+1, dobrý technický stav. Stáří cca 80 let. RD Rumburk 1 155,00 499 1 790 000 1 550 0,535 829-4 -
Zděný rodinný dům s 2.NP, podkrovím a podsklepením, dobrý stav, stáří cca 100 let. RD Rumburk, Myslivecká 748,00 2 351 1 650 000 2 206 0,437 965 samostatně stojící zděný RD s 2.NP a podsklepení, 6+1, velmi dobrý technický stav, stáří cca 40 let. Průměrná cena 901 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 677,38 m 3 Porovnávací hodnota 610 103 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 520 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 500 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 75 600 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 75 600 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -