Podnikatelský plán společnosti Městský rozvojový fond Pardubice, a.s.

Podnikatelský plán společnosti Městský rozvojový fond Pardubice, a.s. Pardubice, dne 4.3.2010

I. Vznik společnosti a jeho poslání Městský rozvojový fond Pardubice, a.s. (dále MRFP) vznikl zakladatelskou listinou ze dne 25. 5. 1998, a to rozhodnutím jediného akcionáře, kterým je Statutární město Pardubice.V tomto roce činil základní kapitál 64 602 000,-- Kč, dosahovaný obrat 4,5 mil. Kč a ve společnosti pracovalo 5 zaměstnanců. V předmětu podnikání byly zapsány tyto činnosti: Pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor Zprostředkovatelská činnost v informačním servisu, reklamě,propagaci a v oblasti emovitostí Činnost organizačních a ekonomických poradců Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej Podnikatelský záměr z 15.9.1998 obsahoval mj. v části 5) Marketingový plán - základní cíle a záměry společnosti, které pro připomenutí níže uvádíme: A) správa objektů bytového fondu po provedení privatizace nebytových prostor v objektech města po provedení privatizace bytů (smíšené vlastnictví) celých objektů vlastních, pro město a pro cizí vybraných městských areálů, sportovišť, kulturních zařízení B) investorská činnost zhodnocování bytového a nebytového fondu dům města - investor město - inženýring MRFP a.s. dům MRFP a.s. - investor MRFP a.s. zajišťování investiční činnosti pro investora město nebo cizí C) příprava investic připravit podmínky pro rekonstrukci Pasáže, Sv. Anežky České 29, rekonstrukci keramické dílny v Kostelní ulici 104 a další připravit pozemky pro výstavbu nového BF ( spolupráce s Nadací rozvoje města) D) další činnosti vytvoření společného městského realitního systému podpora rozvoje města jako přirozeného centra regionu jižní části VČ ( dovoz cestovního ruchu, informační centrum) podpora nekomerčních aktivit města vyhledávání zajímavých a perspektivních nájemců a aktivit 2

II. Hodnocení současného stavu Pro porovnání s původním stavem jsou údaje zjištěné k 31.12.2009 tyto: základní kapitál dlouhodobý majetek v pořizovacích cenách 530 495 000,-- Kč 1 102 591 272,-- Kč průměrný přepočtený stav zaměstnanců 85 obrat téměř 92 mil. Kč Přehled o počtu pracovníků a dosaženém obratu je následující: středisko prům. přepočt. roční stav pracovníků obrat bytový fond 6 40 586 plavecký areál 34 8 554 multifunkční aréna 26 37 523 sportovní areál Ohrazenice 3 891 správa sportovišť 3 476 výstavnictví 1 3 864 režie a marketing 12 31 celkem 91925 Současná podoba předmětu podnikání zapsaná v obchodním rejstříku je následující: - Správa objektů s bytovými a nebytovými prostory - Činnost organizačních a ekonomických poradců - Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej - Provádění staveb, jejich změn a odstraňování - Provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících regeneraci a rekondici - Organizování sportovních soutěží - Pořádání kulturních produkcí, zábav a provozování zařízení sloužících zábavě - Technické činnosti v dopravě - Poskytování tělovýchovných a sportovních služeb v oblasti plavání a bruslení - Ubytovací služby - Pořádání výstav, veletrhů, přehlídek, prodejních a obdobných akcí - Realitní činnost - Zprostředkování obchodu a služeb - Reklamní činnost a marketing 3

Organizační strukturu společnosti platnou k 31.12.2009 znázorňuje přiložené schéma 4

Plnění p ů v o d n í c h záměrů podnikatelského plánu je následující: Ad A) MRFP spravuje v první řadě majetek, který je v jeho vlastnictví. Jedná se o 89 bytových jednotek a 107 nebytových prostor. č.p. ulice počet bytů počet NP 22 Češkova 6 7 29 Sv. A. Česká 0 8 56 Pernštýnské nám. 4 1 58 Pernštýnské nám. 2 1 60 tř. Míru 31 10 70 tř. Míru 0 1 79 Pernerova 0 1 90 tř. Míru 8 9 96 Sladkovského 0 1 98 Kostelní 2 1 99 Kostelní 2 1 104 Kostelní 4 4 105 Kostelní 3 1 108 Kostelní 4 0 249 17. listopadu 8 2 450 tř. Míru 7 5 763 tř. Míru 8 2 1893-5 K Polabinám 0 8 1947-9 Palackého 0 7 2023-5 Jindřišská 0 4 2037-42 Jindřišská 0 8 2410-11 Palackého 0 3 2417-23 Palackého 0 13 2585 Jiřího z Poděbrad 0 1 2587-9 Jiřího z Poděbrad 0 3 2545 Havlíčkova 0 1 2546-9 Palackého 0 4 celkem 89 107 Dále MRFP (stav ke konci r. 2009) zajišťoval správu cca 2 752 bytů a 148 nebytových prostor, dále sportovišť a bývalého areálu Stavebního podniku pro město Pardubice. MRFP také provozuje vlastní ubytovnu a v minulosti pro město Pardubice spravoval jeho dvě ubytovny v Ohrazenicích a Češkově ulici. Nerealizováno: V současné době společnost spravuje majetek pro další subjekt pouze v zanedbatelném rozsahu. Od 1.1.2010 převzal MRFP zbývající městské bytové objekty, ale naopak od tohoto data nespravuje žádné jiné sportoviště, kromě plaveckého areálu a multifunkční arény. 5

Ad B) V oblasti investiční si společnost zcela zajišťuje drobné a střední opravy a investice. U investic v řádu desítek milionu korun spolupracuje se specializovanými firmami, které vybírá na základě výběrových řízení v souladu s platnou legislativou. Nezajišťuje žádnou investiční činnost pro cizí. Pro město Pardubice zajišťuje opravy dle uzavřených mandátních smluv a pokynů mandanta. Ad C) Příkladem nejvýznamnějších oprav a investic realizovaných ve vlastní režii jsou: a) rekonstrukce zimního stadionu na moderní multifunkční arénu v ceně 510 mil.kč b) komplexní přestavba objektu čp. 90 na Třídě Míru v hodnotě 60 mil.kč c) rekonstrukce objektu čp. 29 v ulici Svaté Anežky České za 30 mil. Kč Za uplynulých více jak 10 let bylo investováno do jednotlivých rekonstrukcí či oprav dalších téměř 30 mil. Kč. Z objektů v majetku společnosti jsou připraveny k realizaci další významné či méně významné investice: 1.rekonstrukce Pasáže na třídě Míru za cca 150 mil. Kč 2.rekonstrukce objektu v Kostelní 104 za 1,6 mil. Kč Významným krokem, se kterým původní podnikatelský plán z r. 1998 neuvažoval, byl vklad zimního stadionu do majetku MRFP. Rozsáhlá rekonstrukce o objemu 380 mil. Kč realizovaná v r. 2001 měla za následek vytvoření moderní multifunkční arény, jež se v té době řadila k vysokému evropskému standartu. Další modernizace v podobě dostavby západní části za více než 130 mil. Kč tuto arénu ještě více zhodnotila rozšířením komerčních prostor a divácké kapacity haly. Další investice do vybavení za více než 7 mil. Kč (palubovka MONDO, časomíra, basketbalové koše, branky, mantinely, ) umožnila pořádání dalších aktivit, a to sálových sportů (basketbal, futsal, florbal, ). Rovněž investice do výstavních stánků za téměř 2 mil. Kč našla své uplatnění v realizaci výstavních akcí. Provoz arény se tím stal plně multifunkční. Pořádají se zde nejen sportovní akce (především hokej, basketbal, futsal, turnaj v šachu, deskových a karetních hrách), ale i výstavy, koncerty a semináře. Průměrná četnost akcí v posledních 3letech (mimo hokejových a basketbalových utkání) dosáhla dalších 37 akcí, které obsadily arénu na 80 dnů v roce. V průměru to znamená, že včetně hokejových a basketbalových utkání se v aréně konala akce každého 2,5 dne. Nerealizováno: připravit pozemky pro výstavbu nového BF ( spolupráce s Nadací rozvoje města) Ad D) Tyto činnosti nejsou realizovány prakticky v plném rozsahu, kromě částečné podpory, kterou MRFP poskytuje při Abilympiádě, městských slavnostech, Pardubicích na bruslích, ). V oblasti vytvoření společného městského realitního systému nebyly podniknuty žádné kroky. Tento segment činnosti je obsazen firmami specializujícími se na tuto činnost. MRFP může tuto činnost provádět v případě zájmu některého z klientů. 6

III. Strategie dalšího vývoje společnosti Pro určení strategie dalšího vývoje společnosti je třeba provést zhodnocení současného stavu a je třeba vzít v úvahu dosavadní činnost, docílené úspěchy a nezdary, tržní prostředí, personální a technické vybavení, apod. a přijmout takové podnikatelské cíle, u kterých je značná míra pravděpodobnosti, že společnosti přinesou úspěch. S tímto záměrem byla vypracována následující SWOT analýza. SWOT analýza hodnotí silné (Strenghts), slabé (Weaknesses) stránky společnosti, příležitosti (Opportunities) a hrozby (Threats) spojené s podnikatelským záměrem, projektem, strategii nebo i restrukturalizací procesů. Díky ní dokážeme komplexně vyhodnotit fungování společnosti, nalézt problémy nebo nové možnosti růstu. SWOT je součástí strategického (dlouhodobého) plánování společnosti. V rámci SWOT analýzy je vhodné hledat vzájemné synergie mezi silnými a slabými stránkami, příležitostmi a hrozbami apod. Tyto synergie pak v zápětí mohou být použity pro stanovení strategie a rozvoje firmy. Silné stránky: kapitálově silná a zdravá společnost účelná organizační struktura kvalitní vedoucí pracovníci s velkými zkušenostmi a správnými motivačními technikami dostatek kvalifikovaných a zkušených pracovníků v provozu využívání moderních technologií, firemní know-how (sportovní, kulturní akce, výstavnictví) optimální množství finančních prostředků na rozvoj společnosti dobré jméno společnosti a poskytovaných služeb cenné zkušenosti v oblasti správy a údržby BF i NBF dobře zmapovaný trh v oblasti pronájmu MFA a jejího využití Slabé stránky: nedostatečná komunikace mezi zakladatelem (městem) a společností absence vize zakladatele o úkolech a cílech společnosti nedostatečné kapacity pro uspokojení poptávky po pronájmu sportovišť MFA, malá hala nepříznivá legislativa vůči aktivitám společnosti nedostatek obchodních možností a dovedností vedoucích pracovníků v minulosti nevýhodně uzavřené nájemní smlouvy Příležitosti: možnosti expanze ve správě BF i NBF optimalizace ekonomických činností v souladu se strategickým plánem města možnost provozování zrekonstruovaného plaveckého areálu možnost zvýšit ubytovací kapacity převedením ubytovny v Ohrazenicích výstavba třetí ledové plochy 7

Hrozby: tendence ovlivňovat chod společnosti z mimoekonomických důvodů změna pohledu na funkci a činnost společnosti po změně politické reprezentace odchod klíčových pracovníků zajišťujících provoz plaveckého areálu nebo MFA vznik konkurence v oblasti podnikání v bydlení prohlubování hospodářské recese s ekonomickými dopady na nájemce MFA (mj. o výstavnictví) obecný dopad recese na pronájem BF i NBF pokles poptávky po využití sportovní nabídky MFA možnost potíží v souvislosti se zajištěním vnějších zdrojů financování větších rekonstrukcí (Pasáž) bez participace města 8

IV. Závěrečná rekapitulace záměrů a cílů nového podnikatelského plánu společnosti Představenstvo MRFP doporučuje směřovat činnost společnosti do následujících 4 oblastí: 1. Bytový a nebytový fond vlastní a ve správě (vč. Pasáže) 2. MFA její využití 3. PAP budoucnost ve vztahu ke společnosti 4. Sportoviště vlastní a ve správě Ad 1.Bytový a nebytový fond vlastní a ve správě pronájem vlastního BF i NBF provozování vloženého vybraného BF i NBF provozování vložené ubytovny v Ohrazenicích rekonstrukce Pasáže výstavba dostupného nájemního bydlení - Příjmy z pronájmu BF a NBF jsou a budou i do budoucna nejvýznamnějším příjmem společnosti. Nyní tyto příjmy dosahují téměř 40 mil. Kč a nelze očekávat, že dojde k jejich poklesu. Významný nárůst tržeb přinese především rekonstrukce Pasáže, u které se očekává navýšení příjmů ze současných 3,8 mil. Kč na více jak 9 mil. Kč. - snahou MRFP bude získat do správy nemovitosti i jiných subjektů než města (především Společenství vlastníků jednotek SVJ) masivně vzniklých při probíhající privatizaci, využít v tomto záměru zkušeností a znalostí dosud spravovaných privatizovaných domů. - v ubytovací činnosti má MRFP zkušenosti jednak z provozování své vlastní ubytovny v Češkově 22, ale především ze správy městských ubytoven v Češkově 1240 a ve Školské 228 (Ohrazenice). Vklad ubytovny Ohrazenice do majetku MRFP, zvláště s přihlédnutím k nevyhnutelným investicím do tohoto objektu, bude hospodárnějším řešením. Navíc výnos z případného prodeje této ubytovny by za současné kupní síly v oblasti realit nesplnil očekávání (viz zkušenosti s prodejem Pasáže). Předpokládané hospodaření ubytovny podává příloha ( Ekonomika ubytovny Ohrazenice ) - v r. 2010 zahájit oddalovanou rekonstrukci Pasáže. Zastupitelstvo rozhodlo v r. 2009 o realizaci rekonstrukce Pasáže v celkových nákladech 150 mil. Kč. Ekonomika provozu Pasáže je barevně zvýrazněna v příloze Ekonomika MRFP,a.s. 2008-2018 - Výraznou aktivitou, který by se mohla stát výstavba nového BF, a to dostupného nájemního bydlení, určeného především pro starší spoluobčany a mladé rodiny. Tento záměr by mohl najít své opodstatnění na současném realitním trhu. 9

Ad 2) MFA její využití Pronájem HC Pronájem BK Pronájem restaurace a bufetů Provozování parkoviště Ostatní pronájmy - šachový turnaj - koncerty a kulturní akce - semináře - výstavnictví - ostatní pronájmy ledových ploch Výstavba a provozování občerstvení v malé hale O provozu MFA bylo více řečeno v čl. II. bod C. Snahou bude zachovat alespoň na současné úrovni dosavadní využití arény. Pro zachování technického stavu arény lze postupně předpokládat výdaje do oprav a rekonstrukcí. Další investice by mohly vzniknout v případě rozhodnutí o výstavbě 3. ledové plochy. Tím by došlo k vyvolání další investice rozšíření parkovacích ploch. Pro zvýšení komfortu návštěvníků arény, především malé haly, dokončit v r. 2010 chybějící občerstvení ve východní části malé haly, které bude sloužit nejen aktivním návštěvníkům arény, ale i jejich doprovodu a ostatním občanům města. Ad 3) Plavecký areál Vzhledem k očekávané významné rekonstrukci bude ukončena(přerušena) současná nájemní smlouva. MRFP se bude ucházet o provozování plaveckého areálu formou nájemní smlouvy, v níž bude 100% nájemcem. MRFP zajistí především personální zajištění budoucího provozu, ekonomika bude odvislá od budoucích investičních a provozních nákladů. Předpokládá se, že bez dotace nebude možné nově vybudovaný areál provozovat. Ad 4) Sportoviště vlastní a ve správě vlastní V současné době MRFP vlastní jediné sportoviště, a to multifunkční arénu. Záměry a cíle byly vyjmenovány v předchozích kapitolách. ve správě MRFP bude spravovat do počátku rekonstrukce spravovat plavecký areál na základě nájemní smlouvy s městem. Zároveň je uzavřena mandátní smlouva pro správu těch nebytových prostor, které nejsou předmětem uvedené nájemní smlouvy.po ukončení rekonstrukce je MRFP připraven převzít do nájmu plavecký areál jako celek Pokud jde o ostatní sportoviště, bude se ucházet o jejich správu ve výběrových řízeních vypsaných městem Pardubice či jinými subjekty. 10

V. Předpoklady pro naplnění cílů podnikatelského plánu Aktivity, zvláště ty, jež jsou uvedeny v čl. IV, jsou nepochybně pro MRFP finančně náročné a vyjma realizace nájemního bydlení a výstavby 3. ledové plochy, tak i schopné financování MRFP samotným. Předpokládá to ale takový vývoj financování, o němž vypovídá příloha Ekonomika MRFP,a.s. 2008-2018 Kontaktní informace Městský rozvojový fond Pardubice a.s. U Divadla 828 Pardubice (Zelené Předměstí), 530 02 IČ 25 29 14 08, DIČ CZ25291408 registrováno pod sp.zn. odd. B, vložka 1822 ze dne 24.6.1998 u KS v Hradci Králové tel.: 466 035 123 fax: 466 613 225 www: www.mrfp.cz email: info@mrfp.cz Další důležité kontakty Správa bytů a nebytových prostor Pohledávky za nájemné tel.: 466 035 116-7 tel.: 466 035 135 Předpis nájemného Ekonomický úsek tel.: 466 035 118-9 tel.: 466 035 130-1 Marketingové oddělení Výstavy a veletrhy (pronájem ČEZ ARENY) mobil: 724 791 404 tel.: 466 035 121 tel.: 466 035 120 email: martina.ulrichova@mrfp.cz email: daniela.fikejsova@mrfp.cz 11

PŘÍLOHY Ekonomika ubytovny Ohrazenice v Kč Příjmy měs. počet lůžek prům.cena/lůžko/měs. výnos roční výnos Využiteln. celkem Studentská ubtovna 192 2100 403200 4838400 75% 3298909 Ubytovna ost.(např.czech open) 100 3300 165000 150000 plocha bytů cena/m2 byty 400 80 32000 384000 90% 345600 ostatní příjmy 200000 nebytové prostory 352524 Příjmy celkem 4347033 Náklady vodné 550000 teplo 725000 ele 600000 ostraha 500000 úklid 110000 revize 85000 opravy 145000 spoje 25000 ostatní 170000 inv. akce 0 náklady celkem 2910000 Hospodářský výsledek 1437033 Poznámka : Návratnost výdajů vložených do nutných oprav, event. rekonstrukce ve výši max. 9 mil. Kč by činila (při očekávané ziskovosti cca 1,4 mil. Kč) zhruba 6,5 roku. 12