Znalecký posudek číslo 54 1057 / 2015 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Byt 45/5, v čp. 45 na st.206 včetně příslušenství Kraj Plzeňský, obec Hartmanice, k.ú. Hartmanice I Katastrální údaje: CZ0322 okres Klatovy, 556181obec Hartmanice, k.ú.556181 Hartmanice I; LV 744 Byt 45/5, v bytovém domě čp.45, na st.206 VLASTNÍK: Mária Chudá, č.p. 45, 34201 Hartmanice 1/2 Václav Sikora, č.p. 45, 34201 Hartmanice 1/2 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ k bytu č. 45/5, ke dni 11.5.2015 zapsané na LV 744 pro k.ú. Hartmanice I OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Paní Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 69002 Břeclav RČ DIČ Telefon Fax e-mail +420513033034 podatelna@exekucebreclav.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing.Jaroslav Macháček Adresa zhotovitele: Místo Sušice, ulice Stupkova, čp. 910, PSČ 342 01 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 116 15 907 CZ5412251394 602 333 765 mabet@mabet.cz Datum místního šetření: 11.května 2015 Datum zpracování : 14.květen 2015 Počet stran: 15 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 1
Porovnávací hodnota celku Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č.... *** ) Obvyklá cena id. ½ bytu 45/5 SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 345.610,- Kč 150.000,- Kč Budoucí stav - z toho hodnota pozemku Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obecná cena oceňované nemovitosti je stanovená metodou porovnávací. U porovnávací metody jsem měl k dispozici vzorky z vlastní databáze, všechny tři ze stejně starých typových panelových domů v blízkém sousedství, technické a dispoziční rozdíly jsou v ocenění popsány. Na základě znalostí místního trhu je cena, i vzhledem k situaci mírného převisu nabídky bytů, reálná. Obvyklá cena se bude blížit hodnotě porovnávací, ovšem prodej podílu ji znehodnocuje. Lze předpokládat, že při ceně okolo 150.000,- Kč za 1/2 id. spoluvlastnického podílu se realizace uskuteční. Předkupní právo pominulo pěti letech a zaplacením kupní ceny. Seznam příloh: Příloha č.1 Kopie výpisu z katastru nemovitostí č.2 Kopie snímku mapy katastru nemovitostí - internet č.3 Fotodokumentace č.4 Mapový list území V Sušici dne 14.května 2015 Otisk znalecké pečeti Jméno znalce, podpis, Jaroslav Macháček 2
Situace Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků Předmětem ocenění je byt 45/5, v bytovém domě čp.45 na st.206, způsob využití byt budova je bytovým domem typovým. Přehled všech vlastníků Mária Chudá, č.p. 45, 34201 Hartmanice 1/2 Václav Sikora, č.p. 45, 34201 Hartmanice 1/2 Přehled podkladů - výpis katastru nemovitostí ze dne 17.4.2015 pro LV č.744 - kopie katastrální mapy - internet - vlastní databáze vybraných typů objektů v městysi Hartmanice - výsledky místního šetření ze dne 11.5.2015 za přítomnosti paní Chudé. - fotodokumentace - Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění - Teorie oceňování nemovitostí, prof.ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII vydání Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Městys Hartmanice je obec v začínající části Šumavského národního parku pro střední část Šumavy s 1 046 obyvateli podle lexikonu obcí ČSÚ. Přístupovou komunikací je silnice II. třídy č.145 vedoucí od Sušice přes Petrovice u Sušice nebo přes Dlouhou Ves, další silníce pokračuje na Prášily a Železnou Rudu. V místě je obecní úřad, lékař, základní a mateřská škola, hotel, restaurace, uměle zasněžívaný svah a sportoviště, prodejna smíšeného zboží COOP a pošta, dále jsou v obci rozvody veřejného vodovodu, kanalizace a topení. Bytový dům se nachází na jihovýchodním okraji obce v zástavbě bytových a rodinných domů při příjezdu od Dlouhé Vsi. Uvnitř sídliště je relativně dostatek parkovacích míst. Nemovitost není pronajata. Standardním šetřením nebyla zjištěna žádná rizika a lze předpokládat, že nebudou,lokalitu znám. Popis nemovitosti Základní popis Druh stavby- účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Dům má dvě sekce, každá má své číslo popisné a je samostatným společenstvím vlastníků. Stáří domu je 34 let. Dům je panelový nezateplený, nové vchodové dveře, střecha sedlová, krytina plechová, topení a TUV centrální, bez výtahu a má pět nadzemních podlaží. Samotný byt se nachází v III.NP a má dispozici 1+1 bez L/B, jádro je umakartové, okna jsou dřevěná zdvojená, sporák na PB udělena výjimka. Byt je v původním stavu. Dispozice: Po vstupu je předsíň, kde vpravo je v jádru WC a koupelna, rovně kuchyně, vlevo z předsíně je pokoj, z kuchyně není pokoj provozně propojený. V I.NP jsou společné prostory a sklepní koje. Podlahová plocha: předsíň 2,92 m2, koupelna 2,10 m2, WC 1,00 m2, kuchyně 12,87 m2, pokoj 20,01 m2, sklep 1,76 m2 společné prostory s výhradním právem užívání Budova pro bydlení typová vícebytová - využití dle klasifikace stavebních děl CZ-CC 112211 budovy pro bydlení. K oceňovanému objektu nebyla předložena projektová ani dokladová dokumentace. Znalec nezpochybňuje provedení podle dokumentace. K bydlení. Objekt je v poslední době dobře udržovaný, byly vyměněny vchodové dveře, 3
Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Trvalé porosty Věcná břemena domácí vrátný. Samotný byt je v původním stavu, zařizovací předměty a vybavení dožité, odpojena elektřina, chybí elementární pořádek. Objekt byl postaven roku 1981 jako stabilizační byty Vojenských lesů a statků, s.p. Sušice, byl udržován spíše podprůměrně. Nejsou Na LV 744 je vyznačeno omezení vlastnického práva Zástavní práva exekutorská - viz. příloha LV 744 1. Určení ceny porovnávacím způsobem Posudek Porovnávací metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nabízenými nebo realizovanými v dané lokalitě a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu samotné nemovitosti. Přehled porovnatelných nemovitostí Porovnávací metoda Objekt č.1 Hartmanice č.p. 135, byt 135/10 V 11/2014 se realizovala nemovitost, která se nachází v blízkosti oceňované. Typ a stáří budovy stejný, Samotný byt se nachází v V.NP a má dispozici 1+ 1 bez L/B, jádro je zděné se sprchovým koutem, okna jsou plastová, sporák elektrický, podlahy PVC, V.NP, podlahová plocha 43,60 m2 včetně sklepa. Kupní cena 340.000,- Kč. Vlastní zdroj. 340000/43,6 = 7.798,- Kč/m2 4
Objekt č.2 Hartmanice č.p. 36, byt 36/5 V 3/2015 se realizoval byt 1+1 v těsné blízkosti oceňované jednotky. Dům má dvě sekce, každá má své číslo popisné a je samostatným společenstvím vlastníků. Stáří domu je 33 let (1982 kolaudace). Dům je panelový nezateplený, okna plastová, nové vchodové dveře, střecha sedlová, krytina plechová, topení a TUV centrální, bez výtahu, má V.podlaží. Samotný byt se nachází ve III.NP a má dispozici 1+1, jádro umakartové, okna plastová, sporák elektrický, zařizovací předměty, dveře, podlahy jsou v původním stavu. Dispozice: po vstupu je chodba, kde vpravo je koupelna s WC, rovně vstup do obývací kuchyně, vlevo z chodby je přístup do pokoje, z kuchyně není pokoj provozně propojený. Podlahová plocha 40,66 m2 včetně sklepní koje. Kupní cena 400.000,- Kč. Vlastní zdroj. 400000/40,66=9.838,- Kč/m2 Objekt č.3 Hartmanice č.p. 137, byt 137/10 V 10/2014 Dům má dvě sekce, každá má své číslo popisné a je samostatným společenstvím vlastníků. Stáří domu je 34 let. Dům je panelový nezateplený, nové vchodové dveře, střecha sedlová, krytina plechová, topení a TUV centrální, bez výtahu a má pět nadzemních podlaží. Samotný byt se nachází v V.NP a má dispozici 1+1 bez L/B, jádro umakartové s původními zařizovacími předměty, okna jsou plastová, sporák elektrický, podlahy PVC. Dispozice: Po vstupu je předsíň, kde vpravo je v jádru WC a koupelna, vedle vstup do kuchyně, vlevo je pokoj. V I.NP jsou společné prostory a sklepní koje. podlahová plocha 43,60 m2 včetně sklepa. Kupní cena 430.000,- Kč. Vlastní zdroj. 430000/43,6 = 9.862,- Kč/m2 Do porovnávací hodnoty jsem zařadil tři byty v blízkosti oceňovaného, vzorky bytů č.1 a č.3 jsou stejné, podobně je tomu u vzorku bytu č. 2 a bytu oceňovaného. Všechny byty jsou stejné konstrukce, porovnávané vždy dva ve stejném podlaží. U vzorku č. 1 se jednalo o rychlý prodej v tísni po rozvodu. Na základě vlastních znalostí místního trhu a vlastní databáze, musím konstatovat, že cena panelových bytů 1+1 v lokalitě stagnuje. Oceňovaný byt je v zanedbaném původním stavu, má odpojený elektroměr, dluh na nájemném činí dle informací 7000,- Kč a po vyhodnocení výše uvedeného (lokalita, podlaží, technický stav, poptávka, atd.) je cena okolo 8.500,- Kč/m2 poměrně rychle realizovatelná. 40,66*8 500 = 345.610,- Kč Cena nemovitosti Byt 45/5 - stanovená porovnáním činí.. 345.610,- Kč 5
OBVYKLÁ (obecná) CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) Silné stránky: Dobrá údržba domu, dobré parkování Slabší stránka : Technický stav bytu Závěrečná analýza Porovnávací hodnota Obvyklá cena [Kč] Tržní hodnota [Kč] 345 610 340 000 Tržní hodnota id. spoluvl. podílu 1/2 150 000 Kč Prohlašuji, že jsem pro zpracování ocenění nemovitosti tohoto posudku osobou nezávislou a ocenění jsem provedl nestraně a nezaujatě, v současné době ani v budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z nemovitosti, která je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. V Sušici dne 14.května 2015 Otisk znalecké pečeti Jméno znalce, podpis, Jaroslav Macháček Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11.2005 jmenovacím dekretem Spr.1634/2005, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 54-1057/2015 znaleckého deníku.znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.50054. V Sušici dne 14.května 2015 Jméno znalce, podpis, Jaroslav Macháček 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15