STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Purkyňva 125, Brn 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: bjednavka@statikum.cz Ve věci : Znalecký psudek č. 1677-232-2015 O ceně nemvitstí specifikvaných v bdě 1.1 v k.ú. Rájec nad Svitavu Objednatel: Účel psudku : Oceněn k datu: 30.6.2015 Zhtvitel psudku: Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, 639 00 Brn IČ: 66253209 Zjištění bvyklé ceny id 1/6 nemvitstí zapsaných na LV č. 1052 k.ú. Rájec nad Svitavu, bec Rájec-Jestřebí pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00357/15-024; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinné Marty Šmardvé, nar. 3.4.1962, Fučíkva čp.492, 679 02 Rájec-Jestřebí STATIKUM s.r.., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnsti ČR Odpvědní zpracvatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Mgr. David Pejchal Pčet stran psudku: Pčet vyhtvení : 18 + 12 stran přílh 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu cenění... 3 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti... 3 1.3 Ppis nemvitsti... 3 1.4 Věcná břemena a nájemní práva... 4 1.5 Mvité a nemvité příslušenství... 4 1.6 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti... 4 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metda nákladvá... 6 2.2.2. Metda výnsvá... 6 2.2.3. Metda kmparativní... 7 2.1 Vlba metdy cenění... 7 2.2 Administrativní cenění... 7 2.3 Ocenění prvnávací metdu... 13 2.4 Vyjádření k DPH... 16 3. REKAPITULACE... 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 18 Seznam přílh Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 9 listů Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Ftdkumentace... 1 list Přílha č. 4: Sdělení MU Rájec-Jestřebí... 1 list Str. 2
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Pdíl pvinné Marty Šmardvé, nar. 3.4.1962, Fučíkva čp. 492, 679 02 Rájec- Jestřebí ve výši id 1/6 na nemvitstech zapsaných na listu vlastnictví č. 1052 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Blansk, pr bec Rájec-Jestřebí, kat. území Rájec nad Svitavu, a t: Pzemek, parc. č. 719 výměře 336 m 2, zastavěná plcha a nádvří, sučástí je stavba Rájec č.p. 492, rd. dům; Pzemek, parc. č. 720 výměře 228 m 2, zahrada. 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Měst Rájec-Jestřebí je začleněna územně pd kres Blansk a náleží pd Jihmravský kraj. Příslušnu bcí s rzšířenu půsbnstí je rvněž kresní měst Blansk. Obec Rájec-Jestřebí se rzkládá asi 6 km severně d Blanska. Leží v turisticky atraktivní blasti Mravskéh krasu. Na území tht maléh města má hlášený trvalý pbyt klem 3760 byvatel. Rájec-Jestřebí se dále dělí na čtyři části, knkrétně t jsu: Hlešín, Jestřebí, Karlín a Rájec. V bci se nachází ZŠ vyššíh stupně a MŠ. V bci mají rdinaci tři praktičtí a tři zubní lékaři, nachází se zde pšta, sprtvní hřiště, knihvna, kstel a hřbitv. V bci jsu vybudvány veškeré inženýrské sítě, je zde autbusvá a železniční zastávka. Oceňvané nemvitsti se nacházejí v městské části Rájec na rhu ulic Fučíkva a Lesnická v jižní části bce. V klí nemvitsti převažuje zástavba rdinných dmů, v klí nemvitsti je základní a mateřská škla, sprtvní hřiště a autbusvá zastávka. 1.3 Ppis nemvitsti Znalci nebyl d ceňvané nemvitsti umžněn přístup, ppis je prt prveden na základě vnější bhlídky a stavební dkumentace zjištěné při nahlédnutí na Stavebním dbru Městskéh úřadu Rájec-Jestřebí. Vnitřní dispzici a vybavení bjektu nebyl mžn na místě zjistit, pr ptřeby psudku jsu pužity dispzice z výše uvedené dkumentace. Oceňvaná nemvitst je samstatně stjící rdinný dům bdélníkvéh tvaru se sedlvu střechu. Objekt je pdsklepen, má jedn nadzemní pdlaží a pdkrví. Stavba je vystavěna klasicku zděnu technlgií, kna jsu půvdní dvjitá dřevěná kastlvá. Dle stavební dkumentace se v 1. PP nemvitsti nachází čtyři místnsti sklepů a garáž přístupná z ulice Fučíkva. V 1. NP se nacházejí dva pkje, kuchyň, jídelna, předsíň, spíž, kupelna, WC a prádelna. V pdkrví se nachází dva pkje, kuchyň, kupelna s WC a půda. Dle sdělení Stavebníh dbru Městskéh úřadu Rájec-Jestřebí byl k nemvitsti dne 24.4.1974 vydán Rzhdnutí pvlení k trvalému užívání stavby rdinnéh dmu. Stavebnětechnický stav nemvitsti dpvídá tmut stáří a celkvý stav nemvitsti na základě vnější bhlídky hdntíme jak dům se zanedbanu údržbu. Dle infrmací ze Stavebníh dbru Městskéh úřadu Rájec-Jestřebí je nemvitst připjena na všechny inženýrské sítě v bci. Str. 3
1.4 Věcná břemena a nájemní práva STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Při místním šetření byl zjištěn následující nemvité příslušenství ceňvaných nemvitstí: plt 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne 11.6.2015 je jak vlastník ceňvaných nemvitstí zapsán: 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne 30.6.2015 za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Mgr. David Pejchala. Pvinná se i přes výzvu k místnímu šetření nedstavil a neumžnil prhlídku nemvitsti. Některé prvky zejména vnitřníh vybavení bjektu nebyly zjištěny, pr ptřeby tht znaleckéh psudku jsu uvažvány jak standardní, jejich stav, stáří a další živtnst je dhadnuta dbrným dhadem zpracvatele. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d 1. 10. 2014; Str. 4
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září 2012. Str. 5
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 2. OCENĚNÍ Obvyklu (tržní) cenu nemvitsti lze becně vyjádřit následvně: Obvyklá cena je takvá, kteru by byl mžn za knkrétní věc jak předmět prdeje a kupě v rzhdné dbě a místě dsáhnut. V zákně č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, je definvána takt: Obvyklu cenu se pr účely zákna č. 151/1997 Sb. se rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Cena určená jinak než bvyklá cena neb mimřádná cena je cena zjištěná. Jiným způsbem ceňvání jsu: 2.2.1. Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 441/2013, ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh. Str. 6
2.2.3. Metda kmparativní STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak pře dimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. Tat metda dkáže za předpkladu existence kvalitní databáze cen srvnatelných bjektů nejlépe zhdntit bchdvatelnst a tedy i tržní hdntu srvnávaných nemvitstí. Hlavní metdu cenění byla tedy zvlena metda kmparativní, metdu pdpůrnu pak bude administrativní cenění. 2.2 Administrativní cenění Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Str. 7
Základní infrmace STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Adresa předmětu cenění: 679 04 Kraj: Jihmravský Okres: Blansk Obec: Rájec-Jestřebí Katastrální území: Rájec nad Svitavu Pčet byvatel: 3 663 Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 1 610,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. Pi O1. Velikst bce - 2001-5000 byvatel II 0,85 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Ostatní bce IV 0,60 O3. Plha bce - Obec vzdálená d hranice vyjmenvanéh IV 1,01 města neb blasti v tab. č. 1 (mim Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice d 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Železniční a autbusvá II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Rzšířená vybavenst (bchd, služby, zdravtní středisk, škla a pšta, neb bankvní (peněžní) služby, neb sprtvní neb kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 772,09 Kč/m 2 Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Pptávka nižší I -0,01 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, V 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) neb jedntka neb jedntka se spluvl. pdílem na pzemku 3. Změny v klí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 Index plhy 5 i = 1 Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v statních bcích nad 2000 Název znaku č. Pi Str. 8
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Navazující na střed (centrum) bce II 0,02 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité I 0,00 věci je dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst k pzemku - Příjezd p zpevněné VI 0,00 kmunikaci, dbré parkvací mžnsti 7. Osbní hrmadná dprava - Zastávka d 200 m včetně, MHD III 0,00 dbrá dstupnst centra bce 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - Bez II 0,00 mžnsti kmerčníh využití 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0,00 10. Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0,00 11. Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index plhy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 Keficient pp = IT * IP = 1,049 Ocenění staveb Hlavní stavby 11 i = 2 Rdinný dům č.p. 492 Zatřídění pr ptřeby cenění Typ bjektu: Rdinný dům 35 prvnávací metda Plha bjektu: Jihmravský kraj, bec 2 001 10 000 byvatel Stáří stavby: 41 let Základní cena ZC (přílha č. 24): 2 160,- Kč/m 3 Zastavěné plchy a výšky pdlaží 1. PP: 11,10*7,95 = 88,25 m 2 1. NP: 11,10*7,95 = 88,25 m 2 Pdkrví: 11,10*7,95 = 88,25 m 2 Název pdlaží Zastavěná plcha Knstrukční výška 1. PP: 88,25 m 2 2,55 m 1. NP: 88,25 m 2 2,80 m Pdkrví: 88,25 m 2 2,40 m Obestavěný prstr Str. 9
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 1. PP: (11,10*7,95)*(2,55) = 225,02 m 3 1. NP: (11,10*7,95)*(2,80) = 247,09 m 3 Pdkrví: (11,10*7,95)*((2,55+0,90)/2) = 152,22 m 3 Obestavěný prstr - celkem: = 624,33 m 3 Pdlažnst: Zastavěná plcha prvníh nadzemníh pdlaží: ZP1 = 88,25 m 2 Zastavěná plcha všech pdlaží: ZP = 264,75 m 2 Pdlažnst: ZP / ZP1 = 3,00 Výpčet indexu cenvéh prvnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - pdsklepený - se šikmu neb strmu střechu III typ C 1. Druh stavby - samstatný rdinný dům III 0,00 2. Prvedení bvdvých stěn - cihelné neb tvárnicvé zdiv III 0,00 3. Tlušťka bvd. stěn - 45 cm II 0,00 4. Pdlažnst - hdnta větší než 2 III 0,02 5. Napjení na sítě (přípjky) - přípjka elektr, vda, napj. na IV 0,04 veřej. kanal. neb dmvní čistírna 6. Způsb vytápění stavby - ústřední, etážvé, dálkvé III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní prvedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšíh vybavení I 0,00 9. Venkvní úpravy - standardníh rzsahu a prvedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvřící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb neb jejich celkvé zastavěné plše nad 25 m2 11. Pzemky ve funkčním celku se stavbu - d 300 m2 d 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanu údržbu III 0,85 (předpklad prvedení menších stavebních úprav) Keficient pr stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,795 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,795 = 0,716 12 i = 1 Index trhu s nemvitými věcmi IT = 0,990 Index plhy pzemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m 3 * 0,716 = 1 546,56 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 624,33 m 3 * 1 546,56 Kč/m 3 * 0,990 * 1,060= 1 013 262,66 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = 1 013 262,66 Kč Rdinný dům č.p. 492 - výchzí cena pr výpčet = 1 013 262,66 Kč Str. 10
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 vlastnickéh pdílu Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Rdinný dům č.p. 492 - zjištěná cena = 168 877,11 Kč Ocenění pzemků Ocenění Pzemky Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. Pi 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d IV 0,00 15% včetně; statní rientace 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky III 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index mezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemvitstmi IT = 0,990 Index plhy pzemku IP = 1,060 Celkvý index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,060 = 1,049 6 i = 1 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří ceněné dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst. 1 772,09 1,049 809,92 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 zastavěná plcha a 719 336,00 809,92 272 133,12 nádvří 4 dst. 1 zahrada 720 228,00 809,92 184 661,76 Stavební pzemky - celkem 564,00 m 2 456 794,88 Pzemky - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = 456 794,88 Kč Str. 11
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Pzemky - zjištěná cena = 76 132,48 Kč Ocenění trvalých prstů Prsty Smíšené trvalé prsty vcných dřevin, statní vinné révy a krasných rstlin ceněné zjedndušeným způsbem: 47 Celkvá cena pzemku: Kč 456 794,88 Celkvá výměra pzemku m 2 564,00 Celkvá pkryvná plcha trvalých prstů: m 2 228,00 Cena pkryvné plchy prstů Kč 184 661,76 Cena prstu je ve výši 6,5 % z ceny pkryvné plchy * 0,065 prstů: Cena smíšenéh prstu: = 12 003,01 Prsty - celkem: 12 003,01 Kč Prsty - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = 12 003,01 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 6 Prsty - zjištěná cena = 2 000,50 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Rdinný dům č.p. 492 Ocenění staveb celkem 168 877,10 Kč 168 877,10 Kč Ocenění pzemků Pzemky Ocenění pzemků celkem 76 132,50 Kč 76 132,50 Kč Ocenění trvalých prstů Prsty Ocenění trvalých prstů celkem 2 000,50 Kč 2 000,50 Kč Celkem 247 010,10 Kč Str. 12
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Rekapitulace výsledných cen, celkem 247 010,10 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: 247 010,- Kč slvy: Dvěstěčtyřicetsedmtisícdeset Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, databáze realizvaných bchdů MOISES a databáze znaleckéh ústavu. Nemvité věci zapsané na LV č. 1052 k.ú Rájec nad Svitavu: Srvnávací nabídka 1) RD Černá Hra, užitná plcha 140 m 2, pzemek 552 m 2 Rdinný dům se zahradu, která se rzprstírá klem celéh dmu. Dispzice: V suterénu se nachází ktelna, prádelna, 2 sklepy pr uskladnění, pdzemní letní místnst, garáž, která je využívána jak pracvna a p schdišti výstup na dvůr. V přízemí je zádveří, spíž, WC a kupelna. Chdbu se dále dstáváme d dvu bytných místnstí, kde jedna z nich je prpjena s kuchyní. P schdišti d pdkrví je v uliční části terasa s krásným výhledem na malebnu přírdu a dminantu zámku tyčící se na prtějším kpci uprstřed lesů. Dále se v pdkrvní části nachází lžnice, sprchvý kut, WC a dětský pkj. Na rdinném dmě byla v letech 2008 až 2009 prvedena výměna ken, reknstrukce kupelny a kuchyně, výměna vstupních dveří a pdlah, kmpletně udělány nvé rzvdy veškerých IS. V rce 2011 vyhtvena střešní vazba s nvu krytinu. Dům je vytápěn kndenzačním kmbinvaným ktlem. NABÍDKOVÁ CENA: 2 290 000,- Kč 2) RD Ráječk, užitná plcha 205 m 2, pzemek 780 m 2 Jedná se samstatně stjící rdinný dům s celkvu pdlahvu plchu veliksti 205m2. K dmu náleží zahrada, garáž a 4 kůlny. Sučástí prvníh pdlaží je bývací pkj, kuchyň a další 2 pkje. Na zemi je plžená nvá plvucí pdlaha. Na druhém pdlaží nalezneme lžnicí a pracvnu. Dům dispnuje prstrnu terasu s mžnstí příjemnéh psezení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 830 000,-Kč Str. 13
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 3) RD Ráječk, užitná plcha 114 m 2, pzemek 685 m 2 Pdsklepený RD dispzici 3+1 v bci Ráječk. Zastavěná plcha činí 114 m2 a plcha zahrady 571 m2. Dům dispnuje vstupní chdbu, kuchyní, třemi pkji, dvěma kupelnami se sprchvým kutem a dvěma WC. Příjezdvá cesta p vlastním pzemku.za dmem zahrada. Vytápění je řešen el. přímtpy, hřev vdy bjlerem. Mžnst půdní vestavby. NABÍDKOVÁ CENA: 1 600 000,- Kč 4) RD Rájec, užitná plcha 450 m 2, pzemek 1 084 m 2 Patrvý pdsklepený cihlvý rdinný dům s celkvu pdlahvu plchu cca 450 m2 v klidné části bce Rájec-Jestřebí. V přízemí se nachází větší byt (kuchyň s jídelnu a kmru, velký bývák, lžnice, pkj, sklad, kupelna, WC, velká chdba se zádveřím a schdiště). Pkje jsu prstrné, mají vyské strpy, jedn i dvjkřídlé vyskké dveře a parketvé pdlahy. V prvním patře dmu se nachází byt 4+1 - kuchyň s jídelnu a kmru, lžnice, bývací pkj, dva pkje, kupelna s WC a schdiště. Půdrys je bdbný jak v přízemí. Ve sklepě jsu 3 místnsti + ktelna. Vytápění v dmě je zajišťuje plynvý ktel, hřev TUV zajišťuje el.zásbník. Dům je napjen na becní vdvd a kanalizaci, ale má také vlastní studnu. Za dmem je prstrný dvůr cca 220m2, na který navazuje bdélníkvá zahrada (505m2). Za zahradu vede menší regulvaný ptk, využitelný např. pr čerpání vdy na zahradu. Dům je suchý, čistý, v sučasnsti vyklizený, veškeré sítě jsu plně funkční a je kamžitě připraven k nastěhvání či mdernizaci. NABÍDKOVÁ CENA: 2 589 000,-Kč 5) RD Jestřebí, užitná plcha 128 m 2, pzemek 536 m 2 Dům 3+kk se zahradu,s plány na reknstrukci v klidné ulici v Jestřebí, plcha celkvéh pzemku 600m², z th dům 140m², částečně pdsklepený se všemi přípjkami, plynvý ktel a krbvá kamna dům ve tvaru L, v zadní části klem dmu plženy základvé pásy, aby se dům rzšířil metr a na půdě se zařídily 3 pkje. Kuchyň prpjená s bývákem - platvá kna,betnvá pdlaha s plvucí pdlahu, v kupelně a chdbičce před kupelnu jen betnvá pdlaha, ve zbylých místnstech škvárvý násyp s dřevěným záklpem. NABÍDKOVÁ CENA: 1 400 000,-Kč Str. 14
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Kmparace: Přímé prvnání - jedntkvá cena č. Plha bjektu Nabídkvá cena [Kč] Nabídkvá cena jedntkvá [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena p redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst) (technický stav) (vybavení) (pzemek) (úvaha znalce) Cena ceň. bjektu [Kč/m2] 1 Černá Hra 2 290 000 16 357 0,90 14 721 1,00 1,06 1,10 1,00 1,00 1,00 1,16 12 691 2 Ráječk 1 830 000 8 927 0,90 8 034 0,95 0,96 1,05 0,95 1,02 1,00 0,93 8 639 3 Ráječk 1 600 000 14 035 0,90 12 632 0,95 1,12 1,00 0,95 1,01 1,00 1,02 12 384 4 Rájec, Ol. Blažka 2 589 000 7 504 0,90 6 754 1,00 0,85 1,00 0,95 1,04 1,00 0,84 8 040 5 Jestřebí, Lesní 1 400 000 10 938 0,90 9 844 1,00 1,08 0,95 0,90 1,00 1,00 0,92 10 700 Celkem jedntkvá cena - průměr Kč/m2 10 491 Směrdatná dchylka 1 892 Průměr - směrdatná dhylka Kč/m2 8 599 Průměr + směrdatná dchylka Kč/m2 12 383 Variační keficient 18,04% Výměra ceňvanéh bjektu m2 177 Celkvá cena bjektu Kč 1 851 662 Celkvá cena bjektu p zakruhlení na desetitisíce Kč 1 850 000 K CR Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 keficient plhy nemvitsti K2 keficient veliksti nemvitsti K3 K4 K5 K6 keficient technickéh stavu nemvisti keficient vybavení a příslušenství nemvitsti keficent veliksti pzemku keficient úpravy dle úvahy znalce IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Obvyklá cena nemvitsti včetně příslušenství stanvená přímým prvnáním činí 1 850 000,- Kč. Obvyklá cena spluvlastnickéh pdílu by neměla být rvna aritmetickému pdílu z celkvé bvyklé ceny nemvitstí, prtže kupující je mezen ve vyknávání svých vlastnických práv dalšími spluvlastníky, ppř. nemůže nemvitst vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemvitstí kmerčních (přinášejících výns), např. bytný dům, administrativní budva, prvzní areál, je bvyklá cena spluvlastnickéh pdílu puze mírně snížena prti aritmetickému pdílu z celkvé bvyklé ceny, nebť při změně spluvlastníka nemvitst přináší ttžný výns. Nvý vlastník je puze mezen ve vyknávaní vlastnických práv velikstí svéh spluvlastnickéh pdílu. U nemvitstí nekmerčních je mezení výrazně větší, nebť spluvlastník nemůže prakticky nemvitst užívat (mim RD s více byty). P kupi může puze pžadvat p spluvlastníkvi, který v nemvitsti bydlí, nájem ve výši svéh spluvlastnickéh pdílu. Rvněž ve vyknávání svých práv je mezen výší spluvlastnickéh pdílu. Dle znaleckéh standardu POSN č. 1 je snížení vlastnickéh pdílu pr nekmerční nemvitsti dpručván následvně: pr většinvý pdíl - snížení aritmetickéh pdílu cca 15-20 % pr menšinvý pdíl - snížení aritmetickéh pdílu cca 20 40 % Str. 15
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Pr výpčet cenění vlastnickéh pdílu 1/6 na předmětné nemvitsti je uvažván snížení cca 20 % Obvyklá cena pdílu 1/6 na rdinném dmě č.p. 492 k.ú. Rájec nad Svitavu včetně příslušenství a pzemků p.č. 719 a 720 stanvená přímým prvnáním činí 308 000,- Kč, p redukci 247 000,- Kč. Tat částka se skládá z ceny pdílu na pzemcích p.č. 719 a 720 ve výši 76 000 Kč a ceny pdílu na stavbě ve výši 171 000 Kč. 2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pzemků na LV č. 1052 k.ú. Rájec nad Svitavu, bec Rájec- Jestřebí, se nejedná stavební pzemek dle 56 dst. 2 zák. DPH. Dtazem na Stavební dbr města Rájec-Jestřebí byl zjištěn, že na nemvitst byl vydán Rzhdnutí pvlení k trvalému užívání stavby rdinnéh dmu dne 24.4.1974. Stavba tudíž splňuje předpklady pr svbzení d DPH dle 56 zák. DPH. Str. 16
3. REKAPITULACE STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena spluvlastnickéh pdílu 1/6 zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena spluvlastnickéh pdílu 1/6 zjištěná prvnávacím způsbem 247 010,- Kč 247 000,- Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) spluvlastnickéh pdílu pvinnéh na nemvitstech uvedených na LV 1052 k.ú. Rájec nad Svitavu je dle dbrnéh dhadu 247 000 Kč Cena slvy: dvěstěčtyřicetsedmtisíc Kč Str. 17
STATIKUM s. r.. 1677-232-2015 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 9.10. 1997 (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 11.7.2012) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem 1677/232/2015. V Brně dne 23.7.2015. Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 18
PŘÍLOHY Přílha č. 1: Výpis z katastru nemvitstí... 9 listů Přílha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Přílha č. 3: Ftdkumentace... 1 list Přílha č. 4: Sdělení MU Rájec-Jestřebí... 1 list
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0641 Blansk Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu A Vlastník, jiný právněný Vlastnické práv B Nemvitsti B1 C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Přadí k 21.04.2015 20:16
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu Přadí k
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu Typ vztahu Oprávnění pr Přadí k Jihmravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Zábrdvice, 60200 Brn, RČ/IČO: 49970607
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu Typ vztahu Oprávnění pr Přadí k
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu Typ vztahu Oprávnění pr Suvisející zápisy Zahájení exekuce Vyrzumění sudníh exekutra zahájení exekuce 009EX-2774/2014-11 Exekutrský úřad Brn-měst ze dne 22.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.08.2014. Zápis prveden dne 26.08.2014; ulžen na prac. Brn-měst Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Blansk, kód: 701. strana 5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu Typ vztahu Oprávnění pr Zahájení exekuce Suvisející zápisy Zahájení exekuce pvěřený sudní exekutr: Mgr. Ing. Jsef Cingrš, Exekutrský úřad Brn-měst, Bhunická 728/24a, Brn-Hrní Heršpice 619 00 Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti dle usnesení Okresníh sudu v Blansku ze dne 28.5.2012 čj. 90 EXE 1500/2012-8 na spluvlastnický pdíl id. 4/6
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pr Změna výměr bnvu perátu Změna číslvání parcel Plmby a upzrnění - Bez zápisu E
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavu F Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Blansk, kód: 701. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 11.06.2015 22:18:29 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Blansk, kód: 701. strana 9
MĚSTSKÝ ÚŘAD RÁJEC - JESTŘEBÍ Blanenská 84, 679 02 Rájec Jestřebí Stavební dbr STATIKUM s.r.. Ing. Lukáš Pejchal jednatel Purkyňva 125 612 00 Brn Váš dpis ze dne Naše značka Vyřizuje Rájec-Jestřebí dne 17.06.2015 MERJ-1084/15 Fantvá 18.06.2015 Sdělení k žádsti K Vaší žádsti ze dne 17.06.2015 sdělujeme, že k rdinnému dmu čp. 492, který je sučástí pzemku parc. č. 719 v k.ú. Rájec nad Svitavu, byl vydán Rzhdnutí pvlení k trvalému užívání stavby rdinnéh dmu dne 24.04.1974 pd čj. 354/74-Ma. K pzemkům parc. č. 719 zast. plcha a nádvří a parc. č. 720 zahrada, ba v k.ú. Rájec nad Svitavu, ani ke stavbě rd. dmu, která je sučástí pzemku parc. č. 719, není v sučasné dbě vydán žádné stavební pvlení ani suhlas s prvedením hlášené stavby. S pzdravem Zdeněk Svbda veducí stavebníh úřadu Telefn Bankvní spjení IČO Fax e-mail : 516 432 014 19-2324-631/0100 00280836 516 432 179 pdatelna@rajecjestrebi.cz