- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1761-347/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. St. 29/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 68 a pozemků parc.č. 38/2 a 38/3 a příslušenství, katastrální území a obec Hovězí, okres Vsetín (LV č. 766) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143EX 00084/12 Podle stavu ke dni 19.6. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 22 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 4. 7. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 68 Adresa nemovité věci: Hovězí 68, 756 01 Hovězí Okres: Vsetín Obec: Hovězí Katastrální území: Hovězí 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 19.6. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 766 pro k.ú. Hovězí ze dne 28.5. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00084/12-178 o ustanovení znalce ze dne 23.5.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 766 zapsán: Kozlíková Michaela, Hlavní 475, 75663 Krhová Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Hovězí, v okrese Vsetín, kraj Zlínský. Rodinný dům je situován v širším centru obce, cca 400 m severně od Obecního úřadu. V obci Hovězí je rozšířená občanská vybavenost (Obecní úřad, ZŠ, MŠ, Pošta, Zdravotní středisko, sportovní areál, restaurace, obchody). Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 200 m od autobusové zastávky Hovězí, obec od hlavní cesty vedoucí středem obce Hovězí. Občanská vybavenost obce je v dosahu pěší chůze či osobní dopravy. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Rodinný dům lze využít také jako objekt pro rekreaci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 29/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 68, pozemkem parc.č. 38/2 a p.č. 38/3 a příslušenství, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy (betonové, zámkové dlažby), b) trvalé porosty na pozemcích parc.č.38/2 a 38/3 se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - právní stav (RD stojí i na pozemcích jiných vlastníků) právně není ošetřeno 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č.St. 29/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 287 m 2 Parc.č. 38/2 ostatní plocha o výměře 41 m 2 Parc.č. 38/3 ostatní plocha o výměře 50 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou a příslušenstvím. Na pozemcích se nachází venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky parc.č.38/2 a 38/3 jsou zapsány v KN jako ostatní plocha manipulační plocha. Dle skutečného stavu jsou užívány jako zahrada u RD č.p. 68. Při oceňování je tedy vycházeno dle skutečného stavu (jako zahrada) v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 68 součást pozemku parc.č.st. 29/1 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, se sedlovou střechou o velikosti 2+1. Základy jsou kamenné, nosné konstrukce dřevěné roubené na kamennou nadezdívku. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná dvojitá. Zastavěná plocha objektu činí cca 68 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 55 m 2. Na obytnou část budovy navazuje hospodářská část zasahující na pozemek jiného vlastníka. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá podstandardní sociální vybavení a vybavení kuchyně. Technický stav objektu je zhoršený a objekt bude vyžadovat větší investice do oprav a výměny některých prvků a konstrukcí. Opotřebení odhaduji na 85 %.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s rodinnými domy. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 460 tis. až 1 400 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Hovězí č.p. Růžďka Jesenice Hovězí 68 okr.vsetín Vsetín ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 378 289 301 2000 zastavěná plocha 68 114 93 255 užitná podlahová plocha 55 60 92 100 prodejní/nabídková cena celkem 469 000 1 399 000 990 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,85 0,90 datum nabídky/prodeje V.14 VII.14 VII.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší srov. korekce pro tech. Stav 1,00 0,90 1,00 lokalita/přístupnost srov. lepší srov. korekce pro lokalitu 1,00 0,95 1,00 příslušenství srov. srov srov. korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 1,00 0,95 0,85 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,00 0,80 Indikovaná hodnota nemovité věci 503 743 443 205 965 887 605 880 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 503 743,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 500 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 500 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č.st. 29/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 68, pozemku parc.č.38/2 a p.č. 38/3 včetně příslušenství, v k.ú. a obci Hovězí, okresu Vsetín (LV č. 766), je stanovena ke dni 4. 7. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 500 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně: 1) Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc. č. St. 29/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 68 a pozemků parc.č. 38/2 a 38/3 a příslušenství 500 000,- Kč Slovy: pětsettisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná obvyklá cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: pětsettisíc Kč 500 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 4. 7. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1761-347/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Pohled na RD č.p.68 Vstup do RD č.p. 68 Pohled na zahradu RD č.p.68 Boční pohled
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Růžďka, okr.vsetín Cena: 469 000,- Kč Zastavěná plocha: 114 m 2 Užitná plocha: 60 m 2 Velikost pozemku: 289 m 2 Samostatně stojící rodinný dům 2+1 v obci Růžďka (okres Vsetín). Nemovitost je situována v klidné části obce. Po vstupu do domu se nacházíme v chodbě, která plynule přechází ve vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, obývací pokoj, další obytná místnost. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka. Nemovitost je určena k rekonstrukci. O vytápění domu se starají kamna na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží zahrada o výměře 175 m2. Nemovitá věc č. 2 RD Jasenice, Vsetín Cena: 1 399 000,- Kč Zastavěná plocha: 93 m 2 Užitná plocha: 92 m 2 Velikost pozemku: 301 m 2 Rodinný dům 92 m2 přímo v centru průmyslové zóny. Dům je vhodný k bydlení, výrobnímu či komerčnímu využití. Možnost zřízení kancelářských prostor. Dům má menší bytovou jednotku (obývací pokoj, kuchyňská linka, sprch.kout, WC, předsíň). Vedlejší místnost je spojena s dílnou. Nová plastová okna, vchodové dveře, rozvody elektřiny, ústřední topení, nově vyvložkovaný komín..nemovitá věc č. 3 RD Hovězí, okr. Vsetín Cena: 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 255 m 2 Užitná plocha: 100 m 2 Velikost pozemku: 2000 m 2 Jedná se o rodinný dům stojící ve středu obce. Další pozemek se sklípkem je 400m od domu. U domu je nutná celková rekonstrukce.