Znalecký posudek č. 2013/411

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2013/411 o ceně nemovitostí: Rodinný dům číslo popisné 205 na parcele č. st. 233 s příslušenstvím a pozemkem, parcelou č. st. 233, v katastrálním území Michálkovice, obec Ostrava, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00172/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Zpracovateli posudku nebyl umožněn vstup do objektu rodinného domu ani do objektu garáže, tvořících jeho příslušenství. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00172/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Michálkovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Michálkovice (714747) List vlastnictví číslo: 1268 Vlastník: Ján Barčiš Ferdinandská 205/2, Michálkovice, Ostrava 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Michálkovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava, stavba rodinného domu č.p. 205 na parcele č. st. 233 a pozemek, parcela č. st.233 v katastrálním území Michálkovice, obec Ostrava, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Parcela č. st.233 o výměře 614 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Předmětem ocenění je dále příslušenství rodinného domu č.p. 205 v katastrálním území Michálkovice, stavba garáže a venkovní úpravy, přípojky inženýrských sítí, bazén venkovní, opěrné zdi, oplocení ploty vyzdívané z cihel, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, nacházející se na pozemcích užívaných ve funkčním celku, parcelách č. 5/9, 5/10, 5/11, 5/12, 5/13, 5/16, 5/17, 5/18, v katastrálním území Michálkovice, zapsaných ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Michálkovice. Vlastníkem pozemků, parcel č. 5/10, 5/11, 5/12, 5/13, 5/16, 5/17, 5/18, v katastrálním území Michálkovice, je společnost RPG Land, s.r.o., Gregorova 2582/3, Ostrava, Moravská Ostrava. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území statutárního města Ostravy, na území městského obvodu Michálkovice, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby rodinného bydlení a objekty užívanými pro potřeby drobného živnostenského podnikání. Nemovitosti jsou přístupné po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným povrchem, z ulice Ferdinandská, stavba rodinného domu je napojena na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. 6. Obsah posudku a) Objekty - Rodinný dům č,p, 205 na pozemku, parcele č. st.233 s příslušenstvím v k.ú. Michálkovice b) Pozemek - parc.č. st.233, v k.ú. Michálkovice c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty Rodinný dům č.p. 205 na pozemku, parcele č. st.233 s příslušenstvím v k.ú. Michálkovice Rodinný dům č.p. 205 na pozemku, parcele č. st.233 v katastrálním území Michálkovice je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, z části podsklepeným (rozsah podsklepení stavby nebylo možné, vzhledem k tomu, že zpracovateli posudku nebyl do objektu umožněn vstup, zjistit), o jednom nadzemním podlaží, zastřešený šikmým sedlovým krovem pokrytým živičnou krytinou. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není s největší pravděpodobností využit na podkroví. 1.nadzemní podlaží objektu je k bydlení využíváno pouze z části, část 1.nadzemního podlaží je asi užívána pouze jako skladiště. Je předpokládáno, že obytná část je tvořena bytem standardního provedení a vybavení, byt je tvořený předsíní, kuchyní, WC a koupelnou a dále blíže nezjištěným počtem obytných místností. Před vstupními dveřmi do obytné části stavby se nachází rozlehlá zastřešená terasa. Je předpokládáno, že objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem plynovým, je uvažováno, že plynový kotel je rovněž zdrojem teplé vody, je předpokládáno, že ve stavbě je proveden rozvod elektrické energie, studené i teplé vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení i rozvod zemního plynu. Je předpokládáno, že kuchyně je vybavena plynovým sporákem, že záchod je standardní splachovací, že koupelna je vybavena umývadlem a vanou. Jiné vybavení se ve stavbě nenachází. Za účelem ocenění je uvažováno, že se jedná o stavbu starou asi 100 let, která je postupně opravována a rekonstruována. Zastavěná plocha stavby rodinného domu činí 315 m 2. Užitná plocha je uvažována v rozsahu 230 m 2. Příslušenstvím stavby rodinného domu, nacházejícím se na pozemcích ve funkčním celku, užívaných se stavbou rodinného domu a pozemkem touto stavbou zastavěným, je objekt samostatně stojící garáže zděné konstrukce, o jednom nadzemním podlaží, zastřešený šikmým pultovým krovem. Dále je příslušenství rodinného domu tvořeno venkovními úpravami na pozemcích ve funkčním celku, přípojkami inženýrských sítí, elektrické energie, vody, kanalizace, zřejmě i plynu, venkovním bazénem se zakrytím, opěrnými zdmi, vyzdívaným oplocením, plotovými vraty a vrátky a zpevněnými plochami. Jedná se o venkovní úpravy relativně nové, podstatně neopotřebené. b) Pozemky Pozemek, parc.č. st.233, v k.ú. Michálkovice Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Michálkovice statutárního města Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, parcela č. st.233 o výměře 614 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, který je pozemkem zastavěným stavbou rodinného domu č.p. 205.

5 5 Ocenění nemovitosti povinného c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné pro účely porovnání využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Ocenění porovnávací metodou v principu představuje vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Za účelem porovnání jsou v tomto posudku použity cenové údaje z nabídek nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízených na trhu s nemovitosti ve 2. a 3. čtvrtletí roku Jelikož nemovitosti jsou zbožím, které se vzájemně vždy odlišuje, jsou rozdíly v poloze, reálném stavebně technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků, zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 339 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Michálkovice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 339 m 2 Plocha užitná: 339 m 2 Plocha podlahová: 132 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD, Autobus Popis: Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě s výhledem na les, zahrada má 1635m 2. Dům má

6 6 2. patra, v 1.patro dispozičně řešeno jako 3+1, 2.patro má 2 pokoje. Dům se vytápí jak plynovým kotlem, tak kotlem na tuhá paliva, má nová plastová okna. Na pozemku se nachází hospodářská budova, kterou je možné využít jako garáž. Dům je určen k částečné rekonstrukci. Kontaktujte prodejce Realitní kancelář STING, s.r.o. Hlavní třída 889/48, Ostrava Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Petřvaldská, Michálkovice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 132 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha podlahová: 89 m 2 Plocha pozemku: 955 m 2 Plocha zahrady: 820 m 2 Sklep: 35 m 2 Parkovací stání: 5x Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Popis: Nabízíme k prodeji příz. dům 4+1, určený k rekonstr., v lukrativní oblasti plné zeleně, v Ostravě-Michálkovicích. Vytápění je elektr. kotlem s radiátory. Součástí rodinného domu je prostorná garáž pro jedno auto. Parkování na pozemku a na ulici. Pozemek je oplocený. U domu se nachází veškerá občanská vybavenost. Do centra cca 6 min autem. Kontaktujte prodejce M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha S. K. Neumanna 608/7, Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Cena včetně provize. Financování zajistíme u českých bank. Adresa: Michálkovice Datum aktualizace: ID zakázky: 56468

7 7 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 305 m 2 Plocha užitná: m 2 Plocha podlahová: 520 m 2 Plocha pozemku: m 2 Parkovací stání: Ano Rok rekonstrukce: 2004 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Popis: Nabízíme ke koupi zděnou nemovitost skládající se z prostorného rodinného domu a komerčních prostor (sklady, dílna, garáže). Rodinný dům má obytnou plochu 160m 2, v přízemí najdeme novou kuchyň s podlahovým vytápěním a vestavnými spotřebiči, obývací pokoj s krbem, ložnici s velkou šatnou, koupelnu a záchod. V patře jsou dva dětské pokoje, prostorná hala a velká půda připravená na vybudování dalších dvou pokojů (materiál je již v ceně). Objekt je celý podsklepený, vedle rodinného domu je dílna a skladovací prostory 350 m 2 vhodné ke komerčnímu využití. Nemovitost prochází rekonstrukcí, nová okna, elektřina, voda, omítky, střecha. Parkování pro čtyři auta. Jedná se o víceučelový objekt, spojující bydlení i podnikání a to vše za nízké provozní náklady. Možno i pronajmout za měsíčně + energie. Kontaktujte prodejce Realitní kancelář STING, s.r.o. S. K. Neumanna 608/7, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 132,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 1,00 K vybav. : 1,00 K přísluš. : 1,00 K pozem. : 1,15 K pramen : 1,10 Jednotková cena (JC): ,84 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 130,00 m 2 K místa : 1,00

8 8 K stav : 0,95 K vybav. : 0,95 K přísluš. : 0,85 K pozem. : 1,00 K pramen : 1,10 Jednotková cena (JC): 9 936,29 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 160,00 m 2 K místa : 1,00 K stav : 1,15 K vybav. : 1,00 K přísluš. : 1,20 K pozem. : 1,15 K pramen : 1,10 Jednotková cena (JC): ,70 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K přísluš. K pozem. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 936,29 Kč ,94 Kč ,84 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,94 Kč Množství: 230,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Ostrava, Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionyosumsettisíc Kč Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/411 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00172/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Michálkovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.