ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 113/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník pozemku: zemědělský pozemek 108/89, zemědělský pozemek Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Dobšice, k.ú. Dobšice u Žehuně Dobšice u Žehuně, 289 05 Dobšice Dobruška Chobotová, Kolínská 312, 281 23 Starý Kolín, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: 070-EX 2762/14-18, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail:tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA 186 000 Kč Datum místního šetření: 20.3.2015 Stav ke dni : 18.2.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 6 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 4.5.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé zemědělského pozemku 108/89 v katastrálním území Dobšice u Žehuně, obec Dobšice, okres Nymburk, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.262 ze dne 18.2.2015 Usnesení 070 EX 2762/14-18 ze dne 18.2.2015 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. informace zjištěné z www.mapy.cz a z www.cuzk.cz vlastní zkušenosti na trhu s nemovitými věcmi Místopis Dobšice jsou obec ležící v okrese Nymburk, asi 12 km východně od města Poděbrady. Mají 187 obyvatel. Do obce vedou silnice III. třídy. Okrajem území obce prochází dálnice D11 s exitem 50 (Dobšice), Železniční trať - stanice Dobšice nad Cidlinou, linková autobusová doprava Městec Králové-Kolín. Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Poděbrady Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Městec Králové SOUČASNÝ STAV Okolí: zemědělské pozemkx Přípojky: žádné Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku nezpevněná komunikace silnice II.,III.tř Celkový popis pozemek je situován v extravilánu obce - jižní okrajová část. Jde o zemědělský pozemek, ke dni ocenění bez možnosti zastavění. Na pozemku nejsou žádné porosty. Silné stránky jediný vlastník Slabé stránky nebyla zjištěna existence pachtovní nebo nájemní smlouvy - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Chobotová Dobruška Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouva nebyla předložena, pozemek je obhospodařováván Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. - 3 -
Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Cena obvyklá Odhad obvyklé ceny je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zák.č.151/1997 o oceňování majetku: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nemovitosti nebo prodeji porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, krátkodobé důsledky přírodních sil, atp.), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Na území ČR se běžně se zemědělskými pozemky obchoduje, vykupují je zemědělské společnosti za cenu dle BPEJ. Cenu obvyklou stanovuji dle BPEJ v souladu s platným oceňovacím předpisem. 1. Ocenění pozemku Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dobšice u Žehuně: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
1. Ocenění pozemku 108/89 zemědělský pozemek, nájemní smlouva nebyla předložena, pozemek je obděláván zřejmě místním agrodružstvem, pozemek v blízkosti Milešovického potoka Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 108/89 30700 12 617,00 14,79 14,79 186 605,43 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 12 617,00 m 2 186 605,43 Pozemek - zjištěná cena = 186 605,43 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 186 605,00 Kč Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,- Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.262 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Obvyklá cena 186 000 Kč slovy: Jednostoosmdesátšesttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Nebyla předložena žádná nájemním, pachtovní smlouva, pozemek je obhospodařováván zřejmě místním družstvem. Cenu zjištěnou dle platných cenových předpisů lze v místě a čase považovat i za cenu obvyklou. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci platných předpisů ke dni ocenění v daném místě a čase. Hradci Králové 4.5.2015-5 -
René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 113/2015 znaleckého deníku.. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.262 ze dne 18.2.2015 2 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz z 3/5/2015 2 Poloha pozemků z www.mapy.cz 1-6 -