ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015. Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci - 003EX 3651/14-37

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně nemovité věci pozemek p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/ Praha 10 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci - 003EX 3651/14-37 Oceňovací předpis: Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 14.května 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 30.července 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je pozemek, je cena zjištěná určena podle platné oceňovací vyhlášky. Nemovitá věc neumožňuje pronájem za obvyklé nájemné. Z tohoto důvodu nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení rozhodných údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Odhad obvyklé ceny bude rovněž proveden se znalostí cen porovnatelných nemovitých věcí. Znalec upozorňuje, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - pozemek - se nalézá ve stavebně stabilizované rekreační lokalitě jižně od centra obce Samopše v meandru řeky Sázavy. Okolní zástavbu tvoří rekreační objekty pro individuální, i kolektivní rekreace. Nemovitá věc je běžně přístupná ze zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena: - pozemkem p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002) - venkovních úprav (oplocení) - trvalými porosty Samopše má statut obce a k datu ocenění podle Malého lexikonu obcí 144 stálých obyvatel a nachází se asi 15 km jihovýchodně od obce Sázava, cca 20 km západně od obce Uhlířské Janovice (pověřený obecní úřad). Kutná Hora, obec s rozšířenou působností, je asi 40 km severovýchodně od obce Samopše. V obci není žádná občanská vybavenost. Oceňovaný pozemek je trojúhelníková mírně svažitá parcela mezi zpevněnými i nezpevněnými obslužnými komunikacemi lokality. Podle Výpisu z katastru nemovitostí i katastrální mapy je uprostřed pozemky vymezena stavební parcela p.č.st.157 jejíž součástí je stavba pro rodinnou rekreaci bez č.p./č.e. Tento pozemek je jiného vlastníka a není dostupný jiným způsobem, než přes pozemek oceňovaný. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č.st.157 se žádná stavba nevyskytuje (v porostu jsou vidět pouze zbytky základů). Pozemek p.č.st.157 není předmětem tohoto ocenění. Jeho dosažitelnost není ošetřena žádným právem, které by bylo zapsáno v Katastru nemovitostí. Pozemek p.č.194/21 je minimálně ze dvou stran oplocen (pletivo na ocelových kůlech), vjezd je zabezpečen vraty stejné konstrukce. Oplocení je zcela bez údržby a vykazuje vysokou míru opotřebení. Na pozemku p.č.194/21 se vyskytují trvalé porosty, jen částečně vysazené. Z větší části se jedná o porost listnáčů a jehličňanů vzniklých náletem, kořenovými výmladky, apod. Porost je zcela bez údržby. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, č.j. 003EX 3651/14-37 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Samopše (kód:746002), obec Samopše, list vlastnictví č.672 vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora dne Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora. Ortomapa. Mapa širších souvislostí. Fotografická dokumentace - vypracoval znalec při místním šetření

4 3. Vlastnictví Podle Výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.672 pro katastrální území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora zapsána: Holding Kladno, a.s. "v likvidaci" identifikátor Cyrila Boudy Kladno - Kročehlavy 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického systému - Ortomapa - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Jiný pozemek dle 9 odst.4 2) Venkovní úpravy 3) Trvalý porost * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Jiný pozemek dle 9 odst.4 Oceněno podle 9 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.194/21 o výměře 2402 m 2, zahrada. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

6 1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.35 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu Celkem * 0.42 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.85 =

7 1.6 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 155,45 ZC = ZCv x Iu = 1205 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 75,97 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,26 Jiný pozemek dle 9 odst.4 Cena celkem Kč ,- 2. Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 2.1 Plot - pletivo na ocelové sloupky do patek Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 138*1.5 = m Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 30 let činí základní opotřebení stavby 100%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za m 2 x 240,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 2420 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,90 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,90 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,86 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,04 Plot - pletivo na ocelové sloupky do patek Cena celkem Kč ,

8 2.2 Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75% Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 3.420,- Kč/kus = Kč 3.420,- CZCC: 2420 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,91 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,91 Snížení ceny za opotřebení 75% - Kč 7.586,93 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 2.528,98 Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Cena celkem Kč 2.529,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- 3. Trvalý porost Oceněno podle 47 vyhlášky. 3.1 Popis Listnaté stromy a keře, jehličnaté stromy. Neudržovaný stav, jen část porostu je vysazena, naprostá většina vznikla spontánně náletem, kořenovými výmladky, apod. Celková pokryvná plocha je 1400 m Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena p.č.194/ Celková výměra a cena

9 3.3 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,- ( m 2 x 75,97 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 9.040,43 Trvalý porost Cena celkem Kč 9.040,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Jiný pozemek dle 9 odst.4 Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč ,- 3) Trvalý porost Kč 9.040,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

10 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek v rekreační lokalitě v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora. Pozemek je dlouhodobě neužívaný. Podle Výpisu z katastru nemovitostí i katastrální mapy je uprostřed oceňovaného pozemku vymezena stavební parcela p.č.st.157 jejíž součástí je stavba pro rodinnou rekreaci bez č.p./č.e. Tento pozemek je jiného vlastníka a není dostupný jiným způsobem, než přes pozemek oceňovaný. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č.st.157 se žádná stavba nevyskytuje (v porostu jsou vidět pouze zbytky základů). Pozemek p.č.st.157 není předmětem tohoto ocenění a jeho dosažitelnost není ošetřena žádným právem, které by bylo zapsáno v Katastru nemovitostí Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rekreační lokalita v blízkosti řeky Sázavy - Komfortní velikost pozemku Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi v lokalitě - Převis nabídky nemovitých věcí shodného typu v širší lokalitě - Uprostřed oceňovaného pozemku je stavební pozemek jiného vlastníka Nemovitá věc neumožňuje pronájem za obvyklé nájemné. Z tohoto důvodu nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Pro tento konkrétní případ je cena určená jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některém z rozhodujících parametrů. Zejména se jedná o pozemky určené přímo k zastavění. Řada inzerátů je ale vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich jednotková obvyklá cena v úrovni 350,- Kč až 400,- Kč v závislosti na konkrétní poloze a dosažitelnosti. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena je ale stanovena s vědomím, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Znalec odhaduje, že pro tento konkrétní případ bude jednotková cena atakovat spodní hranici uvedeného rozpětí. 1) Cena zjištěná Kč ,- 2) Cena stanovená metodou srovnávací Kč ,

11 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci pozemek p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora je: ,- Kč Slovy: osm set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemek v zastavěném území, bez rizika - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) - Převis nabídky porovnatelných nemovitostí i v širší lokalitě Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč - Na nemovité věci neváznou žádná práva, která by ovlivňovaly cenu obvyklou nemovité věci. - Na nemovité věci neváznou žádné práva či závady, která by dražbou nezanikla. - Nemovitá věc není, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 30.června vypracoval

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz