ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1246-06/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvlastnický podíl 1/2 nemovitosti - pozemku p. č. 254/14, Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec Stříbro, k.ú. Butov Adresa nemovité věci: Stříbro 36, 349 01 Vlastníci pozemku: Antonie Marcellová, č.ev. 46, 349 01 Stříbro, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 s.r.o. RAZKA, náměstí Republiky 86, 347 01 Tachov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1 Adresa objednavatele: Karlovo náměstí 17, 301 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Rada K Lomu 1055, 332 02 Starý Plzenec IČ: 10362509 telefon: 776557727 e-mail: pavelrada@volny.cz Exekuční řízení č.j. 099EX5530/09-65 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 6 000 Kč Datum místního šetření: 06. 06. 2015 Stav ke dni : 19. 06. 2015 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Ve Starém Plzenci, dne 19. 06. 2015 Pavel Rada
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu uvedené nemovitosti. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov, číslo listu vlastnictví 536, pro obec stříbro, katastrální území Butov, okres Tachov, kraj Plzeňský ze dne 29. 04. 2015 - informace a údaje sdělené objednatelem, místně příslušným stavebním úřadem a katastrálním pracovištěm - snímky mapy zájmového katastrálního území - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - podklady a informace zjištěné na realitním trhu Místopis Uvedená nemovitost - pozemek p.č. 254/14 je přístupná z nezpevněné místní cesty a navazuje na pozemek p.č. 2180/1 - trvalý travní porost, který je společně oplocen a tvoří s rekreační chatou na pozemku p.č.st. 1359 a stavebním pozemkem funkční celek. Obě společně oplocené a společně využívané nemovitosti jsou zapsány na odlišných LV a mají také částečně odlišné vlastníky. Nemovitost má polohu v samostatné a stavebně nesrostlé lokalitě Stříbra. Tato rekreační lokalita je vzdálena cca 4,5 km severovýchodně od Stříbra a cca 25 km severozápadně od Plzně. Chata je napojena na rozvod elektro, voda je přivedena z vrtané studny a odpady z chaty jsou napojeny do žumpy na vyvážení. Okolí nemovitosti tvoří krásná příroda, les, nedaleká přehrada Hracholusky a rekreační chaty. Komunikační systém - přístupová komunikace je nezpevněná s omezenou možností parkování vozidel. Veřejné dopravní spojení je dost omezené - nízká četnost a vzdálenější autobusová zastávka. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Oceňovanou nemovitostí je ostatní plocha p.č. 254/14 o výměře 64 m 2, která tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem s odlišným vlastnictvím. Venkovní úpravy - pouze oplocení. Celkový tvar pozemku nepravidelný a podlouhlý tvar. Ochranná pásma - bez omezení. Omezení vlastnických práv - zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní. - 2 -
Silné stránky Nemovitost má dobrou polohu v klidné přírodní lokalitě nedaleko lesa i vodního toku, dostupnost rozvodu elektro, vlastní zdroj vody, oplocení Slabé stránky Nezpevněná přístupová komunikace, horší spojení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez těchto rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva exekutorská. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez těchto rizik. Pozemky Indexová metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 1 000,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce * 0,60 B typ stavebního pozemku: částečná příprava * 1,20 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 5 000 až 20 000 * 0,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast * 0,50 E územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 189,00 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 189,00-3 -
Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] ostatní plocha 254/14 64 Výměra stavebních pozemků 64 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 64 m 2 * 189,00 Kč/m 2 = 12 096,00 = 12 096,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický podíl * 0,50 = 6 048,00 Výsledná cena = 6 048,- Kč - 4 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 6 048 Kč Obvyklá cena 6 000 Kč slovy: Šesttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Ceny obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí 180,- až 200,- Kč/m 2. Výsledná cena se v rámci rozpětí odvíjí v závislosti na hlavních ovlivňujících faktorech - poloze, přístupnosti, výměře, vybavenosti IS, velikosti srovnávaných pozemků atd. Do uvedeného rozpětí nejsou zahrnovány pozemky velmi malé a nesrovnatelně velké, s výrazně nadhodnocenými cenami a které nejsou srovnatelné. Jako zdroj informací byly použity informace z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě a čase, údaje z vlastní databáze prodejů a údaje z inzerce obdobných nemovitostí. Nemovitost je vzhledem k popsanému stavu hodnocena jako horší. Poptávka po nemovitostech tohoto typu v okolí je v současnosti nižší než nabídka. Nemovitost je samostatně problematicky obchodovatelná a uvedené ovlivňující skutečnosti byly zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Podobné nemovitosti, pozemky ve funkčním celku s chatou, se v dané téměř lokalitě neobchodují. Při tvorbě výsledné celkové ceny byly zohledněny i negativní vlivy prodeje pouze ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 a vliv funkčního celku se sousední nemovitostí. Z již popsaných důvodů nebylo možné provézt objektivní porovnání. Ve Starém Plzenci 19. 06. 2015 Pavel Rada K Lomu 1055 332 02 Starý Plzenec telefon: 776557727 e-mail: pavelrada@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 3.11.1999 pod č.j. Spr. 1687/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1246-06/2015 znaleckého deníku. - 5 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 536 ze dne 29. 04. 2015 9 Snímek katastrální mapy 1 Snímek katastrální mapy + ortofoto 1 Mapa oblasti Stříbro 1 Mapa oblasti Stříbro, Plzeň 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -