ZNALECKÝ POSUDEK. č. 627/098/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 627/098/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č.j. 132 EX 2092/10-22/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Žižkova Nové město pod Smrkem Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Nové Město pod Smrkem Katastrální území: Nové Město pod Smrkem Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pan Jiřiny Sivákové, majitelky nemovitosti. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne , k.ú. Nové Město pod Smrkem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem 3) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. Vlastník pozemků: Vlastník staveb: Jiřina Siváková, Frýdlantská 270, Nové Město pod Smrkem, Jiřina Siváková, Frýdlantská 270, Nové Město pod Smrkem, pro Liberecký kraj, KP Frýdlant LV č. 125 Katastrální úřad: Katastrální úz.: Nové Město pod Smrkem Kraj: Liberecký Obec: Nové Město pod Smrkem část obce: Nové Město pod Smrkem Ulice: Žižkova počet obyvatel: 3 897

3 - 3 - č.p. 411 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 958, výměra 506 m 2 zast. plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 959, výměra 1774 m 2 zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Novém Městě pod Smrkem. Nové Město pod Smrkem leží na severovýchodě České Republiky, asi 12 km východně od Frýdlantu, nedaleko hranic s Polskem cca 3 km. Ve městě je základní občanská vybavenost mimo jiné mateřská a základní škola, pošta, zdravotní středisko, autobusová a železniční zastávka. Lepší občanská vybavenost je ve Poloha a okolí Frýdlantu dobře dostupném po silnici č. 291 cca 12 km. Kompletní vybavenost je v krajském městě Liberci, dobře dostupném po silnicích č. 291 a č. 13 cca 35 km. Oceňované nemovitosti se nachází v severovýchodní, zastavěné části obce, v ulici Žižkova. V ulici je pouze místní provoz. V okolí jsou dokončené rodinné domy. Centrum města je v docházkové vzdálenosti - cca 400 m. Místo je pro bydlení vhodné. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní dostupnost Zastávka autobusů cca 200 m, železniční zastávka cca 700 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, kanalizace dle ohledání zvenku, napojení domu nezjištěno Při ohledání zvenku nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními Základové poměry základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům. Popis stavby dokončení cca 1920 při ohledání zvnějšku po částečné rekonstrukci - výměna Rok přístavby, nástavby, střešní krytiny, výměna oken, částečná výměna rekonstrukce, modernizace klempířských prvků Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních NP + podkroví, upravenost k bydlení nezjištěna Počet bytových jednotek 1 Popis nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu má 1 NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Svislé konstrukce jsou zděné. Materiál stropů nezjištěn. Střecha je polovalbová, střešní krytina bonský šindel. Klempířské prvky jsou z pozinku bez nátěru. Okna jsou dřevná, klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné, prosklené. Vnitřní povrchy a povrchy podlah nezjištěny. Vnější omítka břizolit, částečně zhoršený technický stav. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení nezjištěno Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace (dle ohledání zvenku). Dispoziční řešení: 1.NP: nezjištěno Podkroví: upravenost k bydlení nezjištěna

4 - 4 - Stavebně technický stav Pozemky: Při ohledání pouze zvenku je stavba oceňovaného rodinného domu po částečné rekonstrukci, převážně však v původním stavu. Stav je průměrný, s částečnou údržbou. Pozemek č. parc. 958 je částečně zastavěn stavbou oceňovaného rodinného domu a vedlejšími stavbami. Zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 959 je užíván jako zahrada s travním porostem a vzrostlými stromy. Pozemky č. parc. 958 a č. parc. 959 jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný tvar, jsou rovinné, jsou oplocené. Vstup je z jižní strany ze zpevněné komunikace. Vnější zařízení - dle ohledání zvenku Oplocení - Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Přístup po zpevněné komunikaci ano ano ano nezjištěno Vedlejší stavby a příslušenství Na severozápadě pozemku č. parc. 958 jsou situovány vedlejší stavby. Při ohledání pouze zvnějšku svislé konstrukce jsou zděné, střecha pultová, střešní Popis krytina nejištěna. Účel vedlejších staveb a jejich stavebně technický stav nezjištěn. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Dle ohledání pouze zvenku je stavba RD převážně v původním stavu, po stavby částečné rekonstrukci. Stav je průměrný. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, dobrá dostupnost základní občanské k užívání vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 125 k.ú. Nové Město pod Omezení Smrkem ve prospěch Raiffeisenbank a.s. vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 125 k.ú. Nové Město pod Smrkem ano Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 125 k.ú. Nové Město pod skutečnosti Smrkem a skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu k nemovitosti Přístup k oceňovaným nemovitostem je z pozemku č. parc. 299 (ostatní komunikace, vlastník Nové Město pod Smrkem). Bez rizika.

5 - 5 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku zast. plocha a nádvoří zahrada I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 90 let vedlejší stavby nezjištěno Reprodukční cena staveb - - II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Nové Město pod Smrkem, RD, UP 160 m2, pozemek m2 Dům má nový krov a nová střešní krytina. Stodola. Topení lokální na tuhá paliva. Elektro, vodovod. Nabídková cena: Kč, 6/2011 srovnatelná lokalita + větší pozemek Porovnatelný RD č. 2: Nové Město pod Smrkem, RD, UP 387 m2, pozemek m2 Před rekonstrukcí. Nová okna, částečně podsklepený. Vodovod, kanalizace, plyn. Garáž. Nabídková cena: Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek Porovnatelný RD č. 3: Nové Město pod Smrkem, RD, ZP 381 m2, pozemek 522 m2 Podsklepeno, ústřední topení kotel na tuhá paliva. Všechny IS. Nová střecha. Garáž. Nabídková cena: Kč, 7/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

7 - 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba domu je dle ohledání zvnějšku převážně v původním stavu, pouze částečná rekonstrukce. Velký pozemek. Docházková dostupnost základní občanské vybavenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 411, na pozemku č. parc. 958 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 958, č. parc. 959, k.ú. Nové Město pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, zapsáno na LV č. 125 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 627/098/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/098/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne , k.ú. Nové Město pod Smrkem

8 - 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Město pod Smrkem 2) Situace, fotodokumentace ze dne

9 - 9 - Jižní pohled Vedlejší stavby východní pohled Zahrada jižní pohled