Znalecký posudek číslo 2029-159/09 O ceně pozemku parcelní číslo 785/43 v katastrálním území Medlánky, obec Brno, okres Brno - město. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova 2 669 02 Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny pozemku se stavem ke dni 4.12.2009 včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 133 EX 260/08 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova 8 669 02 Znojmo tel. + fax: 515 244 079, tel.: 515 244 774 tel: 602 756 669 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 14 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě 10. 12. 2009
1. Strana 2 Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapy katastrálního území Medlánky, obec Brno, okres Brno - město, předaná objednatelem Výpis z KN - LV číslo 2020 pro katastrální území Medlánky, obec Brno, okres Brno - město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.11.2009. "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2009 Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX 260/08-16 ze dne 18.6.2009 jsem byl ustanoven znalcem s následujícím úkolem: ocenit obvyklou cenou pozemek parcelní číslo 785/43 v katastrálním území Medlánky, obec Brno, okres Brno-město, ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostmi spjaté, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Výsledky místního šetření ze dne 4. 12. 2009, konaného bez další účasti, povinný byl obeslán, k místnímu šetření se nikdo nedostavil. Platný územní Plán města Brna přístupný na internetové adrese brno.cz Cenová mapa stavebních pozemků Města Brna, přístupná neinternetové adrese brno.cz 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2020 se jedná o vlastnictví pozemku parcelní číslo 785/34 orná půda o výměře 146 m2, v katastrálním území Mediánky, obec Brno, okres Znojmo. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena 4. Popis objektů, jejich výměra a ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., 238/2004., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění pozemku parcelní číslo 785/43 v katastrálním území Medlánky, obec Brno, okres Brno - město. Město Brno je statutárním městem Jihomoravského kraje, se všemi úřady školami, institucemi apod., s rozvinutou městskou hromadnou dopravou, platným územním plánem a platnou cenovou mapou stavebních pozemků. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části města, v místní části Mediánky, s přístupem z místní asfaltové komunikace parcelní číslo 765/2 ostatní plocha, jiná plocha a dále přes pozemek parcelní číslo 790/10 ostatní plocha, jiná plocha, oba ve vlastnictví Statutárního města Brna. V současné době je pozemek bez trvalých porostů, od uliční strany oplocený drátěným plotem, způsob využití podle platného územního plánu je stavební pozemek pro využití Vs, to je výroba a služby. Na oceňovaném pozemku dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 2020, jiné závady, práva, či povinnosti s pozemkem spjaté se mi nepodařilo zjistit.
Strana 3 B) Odhad obvyklé ceny Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je v souladu s poptávkou. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení
Strana 4 a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz, sreality.cz Pro srovnání: Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře Real Major Rybníček 4a 602 00 Brno Lokalita: Brno Brno-Komín Cena: 2 500 Kč za m2 Číslo zakázky: 1976905329 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 16.9.2009 Datum vložení inzerátu: 13.3.2009 Popis: Jedná se o pozemek v průmyslové zóně vč. nové komunikace a sítí o výměře 10.000 m2 a 14.000 m2. Pozemky lze rozparcelovat. Celková plocha: 24 000 m2 Druh pozemku: pro komerční výstavbu Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře realitydne.cz Dobrovského 824/50 612 00 Brno Pozemek pro průmysl a výrobu, Brno-město Lokalita: Královo Pole (Brno) 612 00 Cena: 2 900 Kč za m2 (+ provize realitní kanceláře) Číslo zakázky: N00620 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 18.10.2009 Datum vložení inzerátu: 13.10.2009 Popis: Předmětem nabídky je zprostředkování prodeje pozemků o výměře cca 3.800 m2, které se nachází v uzavřeném areálu v Brně - Královo Pole. Plochy jsou určeny jako plochy pro průmysl a výrobu. Na nabízeném území lze uvažovat s výstavbou průmyslové haly cca 1.000 m2 + příslušenství. Areál je velmi dobře dopravně přístupný včetně MHD, je oplocen a střežen stálou službou. Pozemek je možné i dělit na menší funkční celky. Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace, plyn k dispozici u hranice pozemku. Jako soubor služeb je nabízena služba vrátnice, ostraha, stravování. Vyhodnocení: oceňovaný pozemek je velmi dobře přístupný, nevelký výměrou, rovinný. Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu pozemku ná částku 2500,- Kč /m2 a tedy obvyklou cenu celého pozemku na částku 362 500,- Kč: B) Odhad obvyklé ceny pozemku: 362 500,00 Kč Slovy: třistašedesátdvatisícepětset korunčeských
Strana 5 C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném pozemku dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 2020, jiné závady, práva, či povinnosti s pozemkem spjaté se mi nepodařilo zjistit. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé ceny pozemku: 362 500,00 Kč Slovy: třistašedesátdvatisícepětset korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném pozemku dle zjištění znalce váznou závady zapsané v části C listu vlastnictví číslo 2020, jiné závady, práva, či povinnosti s pozemkem spjaté se mi nepodařilo zjistit. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.4.1990 čj. Spr. 1340/90 a ze dne 20.1.1999 č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2029-159/09 znaleckého deníku. Ve Znojmě 10. 12. 2009 Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě
Strana 6 Brno Medlánky celková situace Jižní pohled
Strana 7
Strana 8
Strana 9
Strana 10
Strana 11
Strana 12
Strana 13
Strana 14