ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 51 / 2012 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI spoluvlastnický podíl 1/4 rekreační chaty č.ev.291 včetně příslušenství, bez pozemků v obci a katastrálním území Káraný, kraj Středočeský Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval : Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel Odhad obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Podpis znalce : Oceněno ke dni: Vypracováno dne:

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských= Obvyklá cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Usnesení soudu PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 387/2011 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu REKREAČÍ CHATA č.ev Nález Výměry obestavěného prostoru Základní údaje pro zjištění ceny Výpočet indexu cenového porovnání Ocenění ( 26) CELKOVÁ REKAPITULACE

4 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti Nález / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI SITUAČNÍ SCHEMA 24 4

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres obec Káraný k.ú. Káraný ulice nespecifikována číslo evidenční 291 kraj Středočeský okres Praha-východ Situování nemovitosti Nemovitost je situována v zóně rekreačních chat mimo území obce Káraný ve vzdálenosti cca 1,50 km od centra Přehled staveb a pozemků STAVBY: REKREAČNÍ CHATA č.ev.291 POZEMKY: jiného vlastníka p.č zastavěná plocha, výměra 61 m 2 p.č zahrada, výměra 931 m Vlastník staveb a pozemků STAVBY - LV č.498 1/4 nemovitosti: Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3 1/4 nemovitosti: Petr STÁREK, Běhounkova 2344, Praha 5 1/4 nemovitosti: Denisa ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, Praha 1/4 nemovitosti: Kamila ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, Praha POZEMKY - LV č OBEC KÁRNY, Václavská 19, Káraný Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.498 pro obec a k.ú. Káraný. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/ OS Praha 3 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/ OS Praha 3 ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/ ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/ ze dne Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.498, vyhotovený dne Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 445/1993 6

7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne za účasti znalce. 7

8 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev Nález Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru L. Chata má zřejmě jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je v převážné části dřevěná a v části zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z eternitových šablon a v malé části plochá. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Do chaty je zavedena přípojka elektro. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti a chata nebyla zpřístupněna. Nebylo tedy možné zjistit, zda je do chaty zavedena přípojka vody a kanalizace a zda je v ní provedeno soc. zařízení. Odhadnutá podlahová plocha 52 m Výměry obestavěného prostoru Část Výměra 1.NP (8,75x6,25+2,20x(2,60+2,95)/2)x3,00 = 182,38 m3 Zastřešení (8,75x6,25)x2,70/2 = 73,83 m3 Obestavěný prostor celkem 256,21 m Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 62 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Středočeský Oblast/obec/kategorie: do 2000 obyvatel Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu I. -0,10 poptávka výrazně nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,20 = 0,800 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 vhodná k rekreaci 2 Přírodní lokalita III. 0,00 les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě III. 0,02 výhodná poloha 4 Dopravní dostupnost III. 0,00 bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. -0,02 špatná dostupnost 8

9 6 Parkovací možnosti II. 0,00 dobré 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) I. -0,05 žádné 8 Sportoviště I. 0,00 žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1-0,05 = 0,950 0 Typ stavby I. A nepodsklepený nebo posklepený do 1/2 ZP 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP 1 Druh stavby II. 0,00 rekreační chata 2 Svislé konstrukce III. 0,00 montované na bázi dřevní hmoty 3 Střešní konstrukce II. 0,00 plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4 Napojení stavby na sítě I. -0,06 žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el.energie 5 Vybavení II. -0,06 pouze WC suché nebo i mimo stavbu 6 Vytápění II. 0,00 lokální vytápění 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) III. 0,00 příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 pouze zastavěný stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 mírně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav IV. 0,65 stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stav. úprav) Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 Index konstrukce a vybavení = (1-0,22) x 0,65 x 0,7 = 0,355 Index cenového porovnání I = 0,800 x 0,950 x 0,355 = 0, Ocenění ( 26) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 5.986,00 Kč/m3 Index cenového porovnání I x 0,270 Cena upravená CU 1.616,22 Kč/m3 Výměra obestavěného prostoru x 256,21 m3 Zjištěná cena - REKREAČÍ CHATA č.ev ,73 Kč Vlastnický podíl 1/ ,93 Kč 9

10 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev , ,93 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,93 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev , ,93 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,93 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev ,93 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských= 10

11 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/ OS Praha 3 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/ OS Praha 3 ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/ ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/ ze dne Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 11

12 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: dřevěná, starší chatka 40m2 k rekonstrukci, na pronajatém oploceném obecním pozemku v chatové osadě Pod železničním mostem v obci Káraný s možností příjezdu autem až na pozemek. V chatě zavedena elektřina 220/380, vlastní zdroj vody, WC chemické. Podlahová plocha 40 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 2: dřevěná přízemní chata 3+kk s malým sklepem a velkou kůlnou na lesním, pronajatém pozemku ve vyhledávané rekreační oblasti Káraný. Chata prošla částečnou rekonstrukcí, zavedena el. suché WC, voda cca 50 m, Podlahová plocha 42 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: chata na vlastním pozemku v obci Káraný. Jedná se o kombinovaný domek - dřevo a zdivo, el V, voda ze studny, jímka. Chata je podsklepená, WC, sprchový kout, kuchyň, 2x menší pokoj. Pozemek 194 m 2, podlah.plocha 33 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

13 Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 194,00 PP podlaží celkem m 2 52,00 40,00 42,00 33,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,8 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - * * * - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 0,90 0,90 0,90 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 0,90 0,80 0,80 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,90 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,73 0,65 0,65 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 0,90 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 0,80 Technická vybavenost pozemku 0,90 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,58 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Koeficient podílového vlastnictví 0,2 Výsledná cena1/4 objektu - obvyklá cena Kč 13

14 SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ stavby ,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= 14

15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 51 / 2012 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK è / 51 / 2012 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI spoluvlastnický podíl 1/4 rekreační chaty č.ev.291 včetně příslušenství, bez pozemků v obci a katastrálním území Káraný, kraj Středočeský Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval : Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel Odhad obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Podpis znalce : Oceněno ke dni: Vypracováno dne:

17 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských= Obvyklá cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských 2

18 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Usnesení soudu PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 387/2011 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu REKREAČÍ CHATA č.ev Nález Výměry obestavěného prostoru Základní údaje pro zjištění ceny Výpočet indexu cenového porovnání Ocenění ( 26) CELKOVÁ REKAPITULACE

19 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti Nález / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI SITUAČNÍ SCHEMA 24 4

20 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres obec Káraný k.ú. Káraný ulice nespecifikována číslo evidenční 291 kraj Středočeský okres Praha-východ Situování nemovitosti Nemovitost je situována v zóně rekreačních chat mimo území obce Káraný ve vzdálenosti cca 1,50 km od centra Přehled staveb a pozemků STAVBY: REKREAČNÍ CHATA č.ev.291 POZEMKY: jiného vlastníka p.č zastavěná plocha, výměra 61 m 2 p.č zahrada, výměra 931 m Vlastník staveb a pozemků STAVBY - LV č.498 1/4 nemovitosti: Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3 1/4 nemovitosti: Petr STÁREK, Běhounkova 2344, Praha 5 1/4 nemovitosti: Denisa ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, Praha 1/4 nemovitosti: Kamila ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, Praha POZEMKY - LV č OBEC KÁRNY, Václavská 19, Káraný Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.498 pro obec a k.ú. Káraný. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5

21 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/ OS Praha 3 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/ OS Praha 3 ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/ ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/ ze dne Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.498, vyhotovený dne Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 445/1993 6

22 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne za účasti znalce. 7

23 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev Nález Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru L. Chata má zřejmě jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je v převážné části dřevěná a v části zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z eternitových šablon a v malé části plochá. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Do chaty je zavedena přípojka elektro. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti a chata nebyla zpřístupněna. Nebylo tedy možné zjistit, zda je do chaty zavedena přípojka vody a kanalizace a zda je v ní provedeno soc. zařízení. Odhadnutá podlahová plocha 52 m Výměry obestavěného prostoru Část Výměra 1.NP (8,75x6,25+2,20x(2,60+2,95)/2)x3,00 = 182,38 m3 Zastřešení (8,75x6,25)x2,70/2 = 73,83 m3 Obestavěný prostor celkem 256,21 m Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 62 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Středočeský Oblast/obec/kategorie: do 2000 obyvatel Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu I. -0,10 poptávka výrazně nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,20 = 0,800 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 vhodná k rekreaci 2 Přírodní lokalita III. 0,00 les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě III. 0,02 výhodná poloha 4 Dopravní dostupnost III. 0,00 bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava I. -0,02 špatná dostupnost 8

24 6 Parkovací možnosti II. 0,00 dobré 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) I. -0,05 žádné 8 Sportoviště I. 0,00 žádné 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 11 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1-0,05 = 0,950 0 Typ stavby I. A nepodsklepený nebo posklepený do 1/2 ZP 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP 1 Druh stavby II. 0,00 rekreační chata 2 Svislé konstrukce III. 0,00 montované na bázi dřevní hmoty 3 Střešní konstrukce II. 0,00 plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4 Napojení stavby na sítě I. -0,06 žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el.energie 5 Vybavení II. -0,06 pouze WC suché nebo i mimo stavbu 6 Vytápění II. 0,00 lokální vytápění 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) III. 0,00 příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 pouze zastavěný stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 mírně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav IV. 0,65 stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stav. úprav) Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 Index konstrukce a vybavení = (1-0,22) x 0,65 x 0,7 = 0,355 Index cenového porovnání I = 0,800 x 0,950 x 0,355 = 0, Ocenění ( 26) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 5.986,00 Kč/m3 Index cenového porovnání I x 0,270 Cena upravená CU 1.616,22 Kč/m3 Výměra obestavěného prostoru x 256,21 m3 Zjištěná cena - REKREAČÍ CHATA č.ev ,73 Kč Vlastnický podíl 1/ ,93 Kč 9

25 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev , ,93 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,93 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev , ,93 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,93 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev ,93 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských= 10

26 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/ OS Praha 3 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/ OS Praha 3 ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/ ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/ ze dne Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 11

27 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: dřevěná, starší chatka 40m2 k rekonstrukci, na pronajatém oploceném obecním pozemku v chatové osadě Pod železničním mostem v obci Káraný s možností příjezdu autem až na pozemek. V chatě zavedena elektřina 220/380, vlastní zdroj vody, WC chemické. Podlahová plocha 40 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 2: dřevěná přízemní chata 3+kk s malým sklepem a velkou kůlnou na lesním, pronajatém pozemku ve vyhledávané rekreační oblasti Káraný. Chata prošla částečnou rekonstrukcí, zavedena el. suché WC, voda cca 50 m, Podlahová plocha 42 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: chata na vlastním pozemku v obci Káraný. Jedná se o kombinovaný domek - dřevo a zdivo, el V, voda ze studny, jímka. Chata je podsklepená, WC, sprchový kout, kuchyň, 2x menší pokoj. Pozemek 194 m 2, podlah.plocha 33 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

28 Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 194,00 PP podlaží celkem m 2 52,00 40,00 42,00 33,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,8 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - * * * - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 0,90 0,90 0,90 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 0,90 0,80 0,80 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,90 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,73 0,65 0,65 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 0,90 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 0,80 Technická vybavenost pozemku 0,90 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,58 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Koeficient podílového vlastnictví 0,2 Výsledná cena1/4 objektu - obvyklá cena Kč 13

29 SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ stavby ,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= 14

30 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 51 / 2012 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 15