Znalecký posudek èíslo 1070/22/16 o cenì nemovitosti kraj Vysoèina, okres Havlíèkùv Brod, obec Hnìvkovice, katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic, list vlastnictví è. 604 spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí), souèástí je rozestavìná stavba, parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøíslušenstvím a souèástmi Úèel posudku: exekuce prodejem nemovitých vìcí - 160 EX 4524/14 Posudek vyžádal: Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úøad Bøeclav 17. listopadu 1a 690 02 Bøeclav Posudek obsahuje: 13 stran vèetnì obálky a pøíloh Posudek se pøedává ve 2 vyhotoveních Posudek vyhotoven dne: 11.6.2016 Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod tel.: 737 379 299 e-mail: barta.milan@seznam.cz
strana 2 A. ÚVOD Pøedmìtem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Havlíèkùv Brod, obci Hnìvkovice, katastrálním území Nová Ves u Dolních Kralovic, zapsané na listu vlastnictví è. 604 jako spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí), jehož souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøíslušenstvím a souèástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora Mgr. Marcely Petrošové, Exekutorský úøad Bøeclav, è.j. 160 EX 4524/14-50 ze dne 10.5.2016, které jsem obdržel dne 23.5.2016. Oprávnìným ve vìci exekuce prodejem nemovitostí je Èeská kanceláø pojistitelù, se sídlem Na Pankráci 1724/129, 140 00 Praha 4, IÈ 70099618, práv. zast. advokát Mgr. Lubomír Vdovec, se sídlem Hlinky 135/68, 603 00 Brno, IÈ 71457801. Povinným je spoluvlastník oceòovaných nemovitostí Kamil Vavøièka, bytem Boženy Nìmcové 751, 584 01 Ledeè nad Sázavou. Úkolem je stanovit obvyklou cenu pøedmìtných nemovitostí, vèetnì souèástí a pøíslušenství, a budou-li zjištìny též závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku, a vyhláška è. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceòování majetku, ve znìní pozd. pøedpisù (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví è. 604 pro katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic, ze dne 10.5.2016, katastrální mapa, letecké snímky (mapy.cz), informace získané na Obecním úøadu Hnìvkovice a Mìstském úøadu Ledeè nad Sázavou, informace místních obyvatel, vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývìsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláøí, skuteènosti zjištìné na místì samém. Povinný byl øádnì a vèas obeslán dopisem se žádostí o umožnìní prohlídky na den 3.6.2016, ale na místì nebyl nikdo pøítomný, povinný tak neumožnil vnitøní prohlídku. Prohlídka tak mohla být provedena pouze zvenèí. Pro ocenìní bude tedy využito údajù z výše uvedených podkladù. B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic - list vlastnictví è. 604: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí), jehož souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøíslušenstvím a souèástmi: Obec Hnìvkovice leží cca 5 km západnì od mìsta Ledeè nad Sázavou, 12 km jihovýchodnì od mìsta Zruè nad Sázavou, do nichž má dobrou dopravní dostupnost po silnici II. tø. znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 3 Oceòované nemovitosti tvoøí jeden funkèní celek a jsou umístìné na jižním okraji zastavìného území místní èásti Nová Ves u Dolních Kralovic cca 1,5 km severozápadnì od Hnìvkovic ve smíšené venkovské zástavbì v terénu mírnì se svažujícím smìrem východním. Pøíjezd je po nezpevnìné a neudržované komunikaci v délce cca 120 m od silnice III. tø. Hnìvkovice - Kounice. Inženýrské sítì: nemovitost je napojená na veø. rozvod elektøiny. Jiné sítì v místì dostupné nejsou. Voda je do oceòované nemovitosti pøivedena z vlastní vrtané studny, umístìné na oceòovaném pozemku; kanalizace je pravdìpodobnì svedena do jímky (žumpy). Rozestavìná stavba na parc. è. st. 16 je rozestavìný rodinný dùm (na nìkterých mapách má oznaèeno èíslo popisné 25), jehož výstavba zapoèala asi v r. 2002, do souèasného stavu byl uveden asi v r. 2004, kdy zaèal být užíván (užíván je zjevnì i v souèasné dobì). Dùm má pùdorys dvojitého obdélníka, je pøízemní bez podsklepení se sedlovou støechou s taškovou betonovou krytinou, obvodový pláš je zdìný z pórobetonových tvárnic. Stavba je pravdìpodobnì témìø dokonèená - z vnìjšku chybí pouze èást povrchové úpravy fasády (plastové lamelové obklady). Vnitøní konstrukèní provedení a vybavení pøedpokládám standardní. Na støeše jsou dva komíny, klempíøské prvky nejsou provedeny, okna jsou plastová s izol. zasklením, dùm má dva vchody s døevìnými vchodovými dveømi s prosklením a jedny plastové dveøe k pøistavìnému pøístøešku. Pøíslušenství: døevìný otevøený pøístøešek pøistavìný z jižní strany domu o zast. ploše cca 16 m 2, nedokonèené zpevnìné plochy okolo domu, vrtaná studna s pøípojkou do domu. Oceòované pozemky: poz. parc. è. st. 16 je èásteènì zastavìný rodinným domem, èásteènì tvoøí zahradu s navazující parc. è. 24/2. Souèástí pozemkù jsou trvalé porosty - bìžné ovocné a okrasné døeviny a rostliny. Charakteristika: Obec: Obec Hnìvkovice - cca 570 obyvatel Dopravní dostupnost: autobus, silnice III. tø Inž. sítì - v místì: elektøina Pracovní pøíležitosti: nezamìstnanost obec/kraj 4,1 % / 4,9 % Infrastruktura: mateø. školka, zákl. škola, obchody, restaurace, pošta, sportovní zaøízení. Druh budovy, poèet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dùm 0/1 Poèet bytù/velikost: 1 / -- Konstrukèní øešení budovy: zdìná stavba, sedlová støecha Parametry stavby: zastavìná plocha domu 110 m 2, užitná plocha : odhadem 90 m 2 ; dokonèenost stavby (podle objemových cenových podílù) odhadem 98 %. Stáøí: stavba zapoèatá pøed cca 14 roky (do souèasného stavu dokonèenosti uvedena pøed cca 12 roky) Kvalita stavby: témìø dokonèená stavba z r. 2004 znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 4 Pøíslušenství: pøistavìný pøístøešek, zpevnìné plochy, vrtaná studna s pøípojkou do domu Pozemky: parc. è. st. 16 (zastavìná plocha a nádvoøí) 473 parc. è. 24/2 (zahrada) 803 2 1276 m 2 2 Právní stav: Podle výpisu z KN kromì zástavního práva a zahájení exekuce, které nejsou závadou pro ocenìní k danému úèelu, nevázne na nemovitosti jiná závada (napø. omezení typu vìcného bøemene). S nemovitostí nejsou spojená žádná práva. Nemovitost není pronajatá (nájemní smlouva mi nebyla pøedložena) Vlastník (dle výpisu z KN): Kamil Vavøièka, bytem Boženy Nìmcové 751, 584 01 Ledeè nad Sázavou Pozitivní faktory: + novostavba (aèkoliv ne zcela dokonèená) Negativní faktory: pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, nedostupné inženýrské sítì, odlouèenost od obèanské vybavenosti obce, - pøístup a pøíjezd je po nezpevnìné a neudržované komunikaci. C. ODHAD OBVYKLÉ CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní èi obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejné, popøípadì obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místì ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu (napø. stav tísnì prodávajícího èi kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit), osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota pøikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenìní porovnávací metodou. Za tímto úèelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, šetøení a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývìskách týkajících se trhu nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláøí. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceòovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v pøíloze tohoto posudku. Charakteristika pøedmìtné nemovitosti je pro úèel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zøetel pøi stanovení obvyklé ceny pøi porovnávání s úrovní obvyklých cen. Porovnání s úrovní obvyklých cen: znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
Porovnávaný objekt è. C POR cena porovnávaného objektu (Kè) K Z K POR strana 5 OC cena oceòovaného obj. odvozená z porovnávaného (Kè) zdroj 1 600 000.00 0.80 1.00 280000 2 640 000.00 0.80 1.05 249524 3 1 300 000.00 0.80 0.90 1155556 Pozn. Celkem prùmìr 1 228 360 491343.92 pozn. zde je nemovitost porovnávaná jako celek (nikoliv v podílu id. 1/2) LEGENDA: K Z (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištìné ceny; v pøípadì realizované kupní ceny K Z = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je pøimìøenì nižší (též s pøihlédnutím na provizi) a podle odborné úvahy znalce (napø. pro pøípad nereálné nabídkové ceny) K POR - koeficient porovnání vyjadøující odlišnost porovnávaného objektu od oceòovaného, pøièemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je pøednostnì porovnávána užitná plocha), pøíslušenství, technický stav, konstrukèní provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemkù), OC (odvozená cena oceòované nemovitosti) cena oceòované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledòujícími odlišnosti, OC = C POR x K Z / K POR Po provedené analýze a porovnání lze konstatovat, že prodejnost (obchodovatelnost) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 bude nižší než aritmeticky vypoètený podíl, a to z mnohých dùvodù, zejm. takovýto spoluvlastnický podíl neumožòuje vymezit dvì shodné odpovídající reálné èásti nemovitosti k užívání, rozhodování spoluvlastníkù o èinnostech s nemovitostí mùže vést k neshodám a pod. Tím je spoluvlastnický podíl vždy hùøe obchodovatelný (má nižší prodejnost) než prodej celku. Z tohoto dùvodu stanovuji obvyklou cenu oceòované nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu id. 1/2 na úrovni 80 % ceny aritmeticky zjištìného podílu 1/2, tedy: 1/2 * 1228360* 0,80 = 491344,- Kè po zaokrouhlení : 490 000,- Kè znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 6 D. ZÁVÌR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost Obvyklá cena katastrální území Nová Ves u Dolních Kralovic (Kè) list vlastnictví è. 604 spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemku parc. è. st. 16 490 000.00 (zastavìná plocha a nádvoøí), jehož souèástí je rozestavìná stavba, a parc. è. 24/2 (trvalý travní porost), s pøíslušenstvím a souèástmi Celkem 490 000.00 Slovy: ètyøistadevadesáttisíc korun èeských II. obvyklá cena práv a závad spojených s nemovitostí - nejsou - V Havlíèkovì Brodì dne 11.6.2016 znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 è.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvìtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poø. è. 1070/22/16 znaleckého deníku. Odmìny a náhrady úètuji samostatnì. Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod tel. (mobil): 737 379 299 email: barta.milan@seznam.cz PØÍLOHY fotodokumentace... strana 8-9 katastrální mapa na ortofotosnímku... strana 10 porovnávané nemovitosti... strana 11-13 znalecký posudek è. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 8 znalecký posudek č. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
strana 9 znalecký posudek č. 1070/22/16 ze dne 11.6.2016
! " #$"%& ' ( )*+,-.)#/0-1.2131-2-2/&*./)*1-)4 01203401563789 3233457 % 2 % 56-6-5"%7 %8#5(
123456 2348993 43 355 9385 325!!!"25#$8%45#8$234564 234899%95385&9538 0 0 '' (
123456 2348993 43 355 325!"#$$$258!%-!8#23456#4#234899%#'5('5(#)*+,- 0 0,, "
123456 2348993 43 355 6385 1!"###258$"458"23456"4"234899$"5638538 0 0 % %!&