Znalecký posudek číslo S 356/27/2016

Transkript

1 NEMOVITOST: 6 Znalecký posudek číslo S 356/27/2016 Pozemek pro rezidenční výstavbu, Pozemky parc. č. 1626/1 a 1626/5 v kú Vidče Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Vidče, k.ú. Vidče, kód k.ú , LV 1148 Vlastník pozemku: Michal Mičkal, Přívozní 1600/2b, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 084/2016-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: petr.pesout@eurodrazby.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, Hranice telefon: IČ: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (současný stav) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 14 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Hranicích, dne Otisk razítka Ing. Martina Bakovská

2 STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: (stagnace) Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy O stavební pozemky je v místě trvalý zájem a jejich nabídka odpovídá poptávce. Stavební pozemky o výměře kolem 1000 m 2 se v obci obchodují za částky od 500,- Kč/m 2 do 600,- Kč/m 2. Obvyklou cenu 1 m 2 oceňovaných pozemků stanovuji mírně nižší, a to z důvodu vedení vodovodu včetně ochranných pásem a nadzemního vedení NN včetně ochranných pásem přes pozemky

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Předmětem ocenění jsou pozemky situované na jihovýchodním okraji obce Vidče. Vzdálenost od centra obce činí 1,7 km. V lokalitě se nacházejí samostatně stojící rodinné domy, v těsné blízkosti je les. Terén pozemků v místě je mírně svažitý směrem k severozápadu. Pozemky jsou celé v územním plánu obce zařazeny do plochy BI individuálního bydlení. Obec Vidče leží 4 km jihozápadně od Rožnova pod Radhoštěm, mezi Moravskoslezskými Beskydami a Vsetínskými vrchy. Obec má 1700 obyvatel. Vidče je velmi dobře se rozvíjející obec s kompletní základní občanskou vybaveností. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, lékař, knihovna, restaurace, obchody, kino. Školství: mateřská škola, základní škola. Doprava: nádraží ČD, autobusové nádraží, turistika. Sport: víceúčelové hřiště se dvěma fotbalovými hřišti, tělocvična, sauna Zaměstnání: v místě ve službách, většina obyvatel dojíždí do větších okolních měst. Přípojky: v místě je možnost napojení na veřejnou kanalizaci, vodovod, plyn a elektro. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňované pozemky mají celkovou výměru 2508 m 2 a nachází se na nich několik ovocných stromů, vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 a nadzemní vedení NN do 1 kw včetně jednoho sloupu. Další nadzemní vedení NN a sloupy se nacházejí na hranici pozemků (viz Situace sítí a Situační výkres ČEZv příloze). Pozemek není situován v záplavovém území. Pozemek leží dle územního plánu obce Vidče (viz seznam příloh) v urbanizované zóně bydlení individuálního a je na něm možná výstavba izolovaných rodinných domů, dvojdomů, bytů, základních obchodů a služeb atd. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Příjezd k pozemku je zpevněný asfaltový. Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2826/1, 2824/1 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 2826/1 ostatní plocha ostatní komunikace obec Vidče 2824/1 ostatní plocha ostatní komunikace obec Vidče Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Neuvedeno Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Situováno v Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro kú Vidče jsou v části C Omezení vlastnického práva uvedena Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnou, Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo soudcovské, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Nařízení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Zahájení exekuce, Rozhodnutí o úpadku. Tato omezení nejsou zahrnuta ve výši obvyklé ceny. 2. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vede ve směru JJZ-SSV nadzemní vedení ČEZ do 1 kw (viz Situace sítí a Situační výkres ČEZ v příloze ocenění). Skutečnost není právně ošetřena např. věcným břemenem. 3. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vede ve směru JZ-SV vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 (viz situace sítí v příloze). Skutečnost není právně ošetřena např. věcným břemenem. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky o celkové výměře 2508 m 2 jsou mírně svažité směrem k severozápadu a stavby na nich mají možnost napojení na veřejné přípojky vodovodní, kanalizační, plynovou a elektro. Přístup z veřejné asfaltové komunikace je z jihozápadní, jižní a jihovýchodní strany. Pozemky mají přibližně trojúhelníkový tvar. Přes pozemek parc. č. 1626/1 vedou sítě - vodovodní řad skupinového vodovodu DN 150 a nadzemní vedení NN do 1 kw a na pozemku se nachází sloup NN. Tyto skutečnosti částečně omezují využitelnost pozemků. Na pozemcích je možná výstavba jednoho až dvou rodinných domů. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Vidče ,80 0,71 373,08 Ve Vidči je nabízen k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 1421 m 2. Pozemek je rovinatý situovaný na okraji zástavby rodinných domů. Inž. sítě -vodovod, kanalizace, plyn a elektro jsou vzdáleny cca 50 metrů od hranice pozemku. V nabídce od Reality Kocourek za částku ,- Kč. Zdroj: Vidče ,00 0,95 380,16-4 -

5 Ve Vidči je nabízen k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 3526 m 2. Pozemku je určen ke stavbě rodinného domu. Pozemek je situován v okrajové části obce, přístup po veřejné komunikaci celoročně udržované. Pozemek je rovinný, celo oplocen, přípojka elektro je na pozemku, plyn je vzdálen cca 3 m od pozemku, vodovodní řád a kanalizace je cca 30 metrů od pozemku. Krásný výhled na okolní hory. V nabídce od Reality Kocourek za částku 400,- Kč/m2. Zdroj: Frenštát pod Radhoštěm, Planiska ,51 0,74 367,45 V obci Frenštát pod Radhoštěm v lokalitě Planiska v ulici Bystré byl zobchodován rovinatý pozemek o výměře 1005 m2. V územním plánu obce je pozemek zařazen do zóny určené k zástavbě rodinnými domy. Příjezd po obecní asfaltové cestě. Možnost napojení na veřejný vodovod, elektro a plyn. Přes pozemek vede ve dvou směrech vodovodní přivaděč. Cca 1/3 pozemku je kvůli tomu omezená pro výstavbu. Krásný výhled na Pustevny. Klidná lokalita na okraji obce. Zobchodováno k za částku ,- Kč. Zdroj: Kupní smlouva. Hostašovice ,00 0,61 336,10 V obci Hostašovice je zarezervován k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 842 m 2 + podíl na příjezdové cestě. Pozemek je rovinatý, na hranici pozemku jsou inženýrské sítě - elektrika, vodovod, plyn, kanalizace. Situováno na klidném místě na okraji obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Zarezervováno za částku 550,- Kč/m 2. Zdroj: Průměrná jednotková cena 364,20 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč orná půda 1626/ / ostatní plocha 1626/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy O stavební pozemky je v místě trvalý zájem a jejich nabídka odpovídá poptávce. Stavební pozemky o výměře kolem 1000 m 2 se v obci obchodují za částky od 500,- Kč/m 2 do 600,- Kč/m 2. Obvyklou cenu 1 m 2 oceňovaných pozemků stanovuji mírně nižší, a to zejména z důvodu vedení vodovodu včetně ochranných pásem a nadzemního vedení NN včetně ochranných pásem přes pozemky. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Silné stránky nemovitosti - pozemek v klidném místě na okraji obce v blízkosti lesa - v místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - situováno v obci s kompletní základní občanskou vybaveností. - příjezdová komunikace je asfaltová vybudovaná v loňském roce Slabé stránky nemovitosti - přes pozemek vede vodovodní řad a nadzemní vedení NN a na pozemku se nachází sloup NN Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek katastrální mapy ze dne

6 Ortofoto 1 Fotodokumentace z Mapa oblasti 1 Informace z územního plánu města Hranice 3 Situace sítí 3 Situační výkres ČEZ 3 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

7 - 7 -

8 - 8 -

9 jižní pohled jihovýchodní pohled příjezdová komunikace na JZ straně pozemku příjezdová komunikace na JV straně pozemku severovýchodní pohled západní pohled - 9 -

10 vodovod kanalizace v cestě

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -