- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 690/125/2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 690/125/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 52 na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. 372 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 usnesení č. j. 132 EX 28563/09-22/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Tálín 52 Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Tálín Katastrální území: Tálín Počet obyvatel: 159 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí. Zuzany Bučekové, spolumajitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne , k.ú. Tálín 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Tálín 3) Usnesení č. j. 132 EX 28563/09-22/Zl. 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 52, na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. 372 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek Typ stavby Vlastníci pozemku: Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Podíl ½: Bučeková Zuzana, Tálín 52, Tálín Podíl ½: Holub Václav, Horní Záhoří 92, Záhoří u Písku Vlastníci staveb: Podíl ½: Bučeková Zuzana, Tálín 52, Tálín Podíl ½: Holub Václav, Horní Záhoří 92, Záhoří u Písku Katastrální úřad: pro Jihočeský kraj, KP Písek LV č. 372 Katastrální úz.: Tálín Kraj: Jihočeský

3 - 3 - Obec: Tálín část obce: Tálín Ulice: - počet obyvatel: 159 č.p. 52 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St 50/1, výměra 403 m2, zast. plocha a nádvoří další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Tálín. Tálín je malá obec, nachází se mezi Vodňany a Pískem, v blízkosti silnice I/20. V obci není občanská vybavenost, základní občanská vybavenost se nachází v Protivíně, dobře dostupném po místních komunikacích a silnici č. 20 cca 7 km. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve správním centru Písek, dobře dostupné po komunikaci I/20, leží 10 km severně. Rodinný dům č.p. 52 je situován na severozápadním zastavěném okraji obce, v lokalitě ze zástavbou starších rodinných domů, cca 50 m od Tálínského rybníka. Dům leží na uliční čáře hlavní průjezdné komunikace obcí, která působí mírně rušivým dojmem. Celkově je místo pro bydlení vhodné. Silnice č. 159 působí mírně rušivým dojmem. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 300 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro. Kanalizace žumpa, voda studna. Vodovod v ulici. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby koncový řadový rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení cca 1935 přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace v posledních 5ti letech kompletní rekonstrukce interiéru Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšené zdivo Počet podlaží podzemních 0 nepodsklepeno nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Počet bytových jednotek 1 nebytových garážových stání 0 jednotek (zděný přístřešek) 0 Popis Stavba rodinného domu není podsklepena, má 1 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Obsahuje jednu bytovou jednotku o dispozici 3+kk. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiv. Stropy jsou nespalné, omítané s rovným podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina - pálené tašky. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z velké části chybí. Okna jsou dřevěná dvojitá, vrata do dvora jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou náplňové, zčástiprosklené, do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec, plovoucí podlaha, PVC. Vybavení a zařizovací předměty standardní: je proveden rozvod teplé i

4 Stavebně technický stav studené vody, odkanalizování do žumpy, koupelna s umyvadlem a vanou,wc, v kuchyni elektrický sporák. Fasáda - hladká omítka, místy poškozená. Topení ústřední na tuhá paliva. Ohřev TUV el. bojler. Přípojky: elektro, kanalizace žumpa, voda studna, není pitná. Vodovod na hranici pozemku. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň 4,3 m2, chodba 4,4 m2, koupelna + WC 7,5 m2 kuchyň + OP 27,0 m2, pokoj 16,4 m2, pokoj 16,4 m2 Celkem: UP : 76 m2 Podkroví k bydlení neupravené, půdní prostor. Stavba je z r. cca 1935, v posledních 5ti letech byly provedeny rekonstrukce interiéru - nové ÚT, rozvody vody, kanalizace, elektro, zařizovací předměty v kuchyni a v koupelně, povrchy podlah. Celkový stav domu je průměrný. Pozemky: Pozemek č. parc. St. 50/1 je rovinný, je zčásti zastavěn stavbou domu č. p. 52, zčásti vedlejší stavbou zděné kolny. Zbytek tvoří vnitřní dvůr - zpevněná betonová plocha a neudržovaný travní porost. Pozemek má nepravidelný, přibližně obdélníkový tvar. Přístup je z komunikace ze západní strany. Oplocení na severní straně pozemku č. parc. St 50/1 zeď ze smíšeného zdiva, výška cca 2 m. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ne, řad je v komunikaci Kanalizace ne, žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Stavba zděné kolny - západní stěnou přilehlé k domu č.p. 52. Svislé konstrukce Popis smíšené, střecha sedlová, střešní krytina eternitové šablony. Stropy jsou klenuté. Omítka hladká, povrch podlahy cihly. Stavebně technický stav je zhoršený. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Průměrný stavebně technický stav. stavby Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce. užívání Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín Omezení 2) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín vlastnických práv 3) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 372, k.ú. Tálín Zahrnuta v ceně 1) - 3) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé obvyklé Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení Byl zjištěn nesoulad mezi zápisem v KN a skutečností, vedlejší stavba navazující na východní stěnu vedlejší stavby zděné kolny byla odstraněna.

5 - 5 - Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Dle sdělení na místním šetření byla stavba v r zaplavena do výšky cca 0,70 m. Nebyla zjištěna. Přístup k domu č.p. St. 52 je z komunikace č. parc. 547/1 (ostatní plocha, vlastník Jihočeský kraj). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 50/ zast. plocha a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 76 let Reprodukční cena staveb - - II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Milenovice, RD 3+kk ZP 150 m2, UP 130 m2, pozemek 485 m2 Po částečné vnirřní rekonstrukci okna, kotel, rozvod topení, dlažba, bojler. Nabídková cena: Kč Srovnatelný stav i velikost domu i pozemku. Srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD č. 2: Protivín, Zámecká, 2+1 ZP 100 m2, UP 80 m2, pozemek 258 m2 K rekonstrukci. Elektřina, vodovod, kanalizace na hranici pozemku. Nabídková cena: Kč, 4/ interiér v původním stavu, menší pozemek. Lepší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Temelín, RD ZP 120 m2, UP 100 m2, pozemek 1280 m2 RD vyžaduje opravy,. El., voda, vlastní studna, plyn. Z pozemku přístup k rybníku s možností rybaření. Základní občanská vybavenost v obci. Nabídková cena: Kč, 3/2011 Srovnatelný stav a velikost domu + větší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

7 - 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé V místě není podstatná občanská vybavenost. Poloha na uliční čáře hlavní průjezdné komunikace. Nebezpečí zatopení vzdálenost od rybníka cca 50 m. není možnost napojení na kanalizaci a vodovod. Malý pozemek. Dobrá dostupnost správního centra Písek. Vnitřní prostory po rekonstrukci. Hezké přírodní prostředí Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ½. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 52, na pozemku č. parc. St. 50/1 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 50/1, k.ú. Tálín, obec Tálín, zapsáno na LV č. u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek Kč spoluvlastnický podíl ½ pro: Zuzana Bučeková Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 690/125/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/125/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Tálín 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne , k.ú. Tálín

8 - 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Tálín 2) Situace, fotodokumentace ze dne

9 - 9 - kolna