č.j.: 137Ex 9405/07 Znalecký posudek č. 2655-59/10 O obvyklé ceně pozemku pro stavbu rodinných domů p.č. 1349/3, Heřmanův Městec- Průhon, bez příslušenství, katastrální území Heřmanův Městec, obec Heřmanův Městec, okres Chrudim, kraj Pardubický - dle LV č. 1054 Objednatel posudku: Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Příkop čp. 6 60425 B r n o č.j.: 137Ex 9405/07-26, ze dne: 18.5.2010 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni 31. 5. 2010 posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377, e-mail: freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 7 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově, 9. 6. 2010
strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně v daném místě a čase pozemku určeného územním plánem města pro výstavbu rodinných domů v Heřmanově Městci, lokalita Průhon, bez příslušenství, dle LV č. 1054, pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne 31. 5. 2010 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne 16.2.2010, výpis z listu vlastnictví č. 1054, pozemek č. 1349/3 - orná půda - 4555 m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - údaje Směrného územního plánu města Heřmanův Městec, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená podle skutečně realizovaných cen nemovitostí na území okresu Chrudim, společně se spolupracujícími odhadci, - údaje zjištěné o tržních cenách pozemků v Heřmanově Městci od realitních kanceláří a MěÚ Heřmanův Městec, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - nejsou, pouze pozemek, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 31.5.2010, - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora čj.: 137Ex 9405/09-26, ze dne 18.5.2010, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č.1054- vlastník - Dobruský Jiří JUDr., Mládežnická 691, Chrudim, identifikátor 550416/2147 5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, jedná se o zemědělský pozemek v lokalitě určené územním plánem města pro výstavbu rodinných domů. 6. Celkový popis nemovitosti Město Heřmanův Městec má evidováno 5 027 obyvatel. Předmětná nemovitost je součástí sceleného bloku zemědělské půdy mezi silnicí I. třídy Čáslavská a silnicí III. třídy do Raškovic, nachází se za hranicí zastavěného území města v části obce zvané Průhon. Město Heřmanův Městec má schválený územní plán a podle schváleného Směrného územního plánu města je předmětný pozemek určený pro zástavbu rodinnými domy. Jedná se o zemědělský pozemek, v lokalitě, která je vhodná pro budoucí využití zástavbou rodinnými domy na okraji obytné části města s malou vzdáleností do centra města - cca 800 m. Dostupnost - prodejna potravin 500 m, zastávka autobusu 800 m, vlaková zastávka 400 m, do správního centra města Chrudim 9 km. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
strana č. 3 Pozemek je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, na okraji zastavěného území města v lokalitě zvané Průhon. Lokalita není dosud zainvestovaná inženýrskými sítěmi. 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek b) Ocenění porovnávací metodou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chrudim Obec: Heřmanův Městec Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek Pozemek je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, na okraji zastavěného území města. Lokalita není dosud zainvestovaná inženýrskými sítěmi. Předmětná nemovitost je součástí sceleného bloku zemědělské půdy mezi silnicí I. třídy Čáslavská a silnicí III. třídy do Raškovic, nachází se za hranicí zastavěného území města v části obce zvané Průhon. Město Heřmanův Městec má schválený územní plán a podle schváleného Směrného územního plánu města je předmětný pozemek určený pro zástavbu rodinnými domy. Jedná se o zemědělský pozemek, v lokalitě, která je vhodná pro budoucí využití zástavbou rodinnými domy na okraji obytné části města s malou vzdáleností do centra města. Město Heřmanův Městec má evidováno 5 027 obyvatel.
strana č. 4 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemek 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 64,86 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (5 027 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 5 027 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Úprava celkem: + 205 % 3,050 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,102 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Pro výstavbu RD 1349/3 4 555 64,86 0,80 416,8701 1 898 843,31 Pozemek zjištěná cena dle Vyhl. 460/2009 : 1 898 843,31 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemek Popis porovnávacího pozemku: celkový rozsah pozemků je 4 555 m 2. Město Heřmanův Městec má schválený územní plán a podle schváleného Směrného územního plánu města je předmětný pozemek určený pro zástavbu rodinnými domy. Jako funkční celek uvažuji celý pozemek v rozsahu 4 555 m 2. Hranice pozemkové parcely jsou neznatelné, ale lze dle měření od křižovatky vyloučit existenci staveb, případně venkovních úprav. V současném stavu je pozemek zemědělsky obděláván (zorán) - viz. fotodokumentace. Oceňovaná parcela bezprostředně navazuje na zastavěnou část obce a část obce lokality Průhon, kde Město Heřmanův Městec prodává pozemky pro výstavbu rodinných domů.
strana č. 5 Oceňovaná parcela je součástí území, určeného schváleným SÚP pro výstavbu rodinných domů - lokalita SM Z22, cena v místě a čase obvyklá vychází z ceny stavebních pozemků v obci a lokalitě. Oceňovaná lokalita je přístupná po zpevněné komunikaci, další inženýrské sítě zde nejsou, ale je možnost napojení v dostupné vzdálenosti na veřejné rozvody elektřiny, zemního plynu, kanalizace a vody. Šetřením o realizovaných cenách byly zjištěny ceny realizovaných prodejů pozemků a nabídková cena Městského úřadu. V lokalitě Průhon (sousedící lokalita jižně od silnice Čáslavská) nabízí Město Heřmanův Městec pro dražbu obálkovou metodou pozemky, vybavené komplexními inženýrskými sítěmi (komunikace, elektřina, vodovod, kanalizace, plyn) a s vydaným územním rozhodnutím pozemky pro výstavbu rodinných domů za minimální cenu 1 130,- Kč/m 2. V nabídce realitních kanceláří je u nezainventovaných parcel, určených pro výstavbu cenové rozpětí 400 až 700 Kč za 1 m 2 dle lokality a nabídky, nezainventovaný pozemek v sousedící lokalitě Průhon v ceně 460 Kč/m 2. Dle šetření byly uvedené ceny dosahovány v letech 2009 až 2010, pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé vychází cena z těchto podkladů o dosažených tržních cenách. Dle databáze znalce sestavené podle skutečně realizovaných prodejů a výše uvedených podkladů uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 450,- Kč/m 2. Porovnávací pozemek: stavební pozemek Realizovaná cena: 2 049 750, Kč Výměra: 4 555,00 m 2 Jednotková cena: 450, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 450, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stanovená jednotková cena (SJC): 450, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: Pro výstavbu RD Parcelní číslo: 1349/3 Výměra (V): 4 555,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 4 555,00 m 2 450, Kč/m 2 = 2 049 750, Kč Pozemek zjištěná cena: 2 049 750, Kč b) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.
strana č. 6 Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemek pro stavbu rodinných domů, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Předmětná nemovitost je pozemek určený pro zástavbu rodinnými domy. Jako funkční celek uvažuji celý pozemek v rozsahu 4 555 m 2. Hranice pozemkové parcely jsou neznatelné, ale lze dle měření od křižovatky vyloučit existenci staveb, případně venkovních úprav. V současném stavu je pozemek zemědělsky obděláván (zorán) - viz. fotodokumentace a není zainvestován inženýrskými sítěmi. Příslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastavěného území města, v klidné lokalitě, která je vhodná pro dané využití - pozemky pro výstavbu rodinných domů. Nevýhodou je špatná údržba objektu. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Byl proveden výpočet dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota ve výši 1 899 000,- Kč, přibližně koresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti zjištěnou dle realizovaných prodejů. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1/ Město Heřmanův Městec - nabízí v lokalitě Průhon pro dražbu obálkovou metodou pozemky, vybavené komplexními inženýrskými sítěmi (komunikace, elektřina, vodovod, kanalizace, plyn) a s vydaným územním rozhodnutím pozemky pro výstavbu rodinných domů za minimální cenu 1 130,- Kč/m 2. 2/ V nabídce realitních kanceláří je u nezainventovaných parcel, určených pro výstavbu cenové rozpětí 400 až 700 Kč za 1 m 2 dle lokality a nabídky, nezainventovaný pozemek v sousedící lokalitě Průhon v ceně 460 Kč/m 2. 3/ Výpočtem dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota ve výši 417,- Kč/m 2. 4/ Dle databáze znalce sestavené podle skutečně realizovaných prodejů a výše uvedených podkladů uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 450,- Kč/m 2. Porovnávací hodnota: = 2 049 750, Kč
strana č. 7 C. Rekapitulace Předmětná nemovitost je pozemek určený pro zástavbu rodinnými domy. Jako funkční celek uvažuji celý pozemek v rozsahu 4 555 m 2. Hranice pozemkové parcely jsou neznatelné, ale lze dle měření od křižovatky vyloučit existenci staveb, případně venkovních úprav. V současném stavu je pozemek zemědělsky obděláván (zorán) - viz. fotodokumentace a není zainvestován inženýrskými sítěmi. Příslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastavěného území města, v klidné lokalitě, která je vhodná pro dané využití - pozemky pro výstavbu rodinných domů. Nevýhodou je špatná údržba objektu. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenění je neuvažuji. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv!! Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 898 840, Kč 2 049 750, Kč 2 049 750, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: dvamilionypadesáttisíc Kč 2 050 000, Kč V Trutnově, 9. 6. 2010 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2655-59/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2655-59/10 podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1054 poloha nemovitosti na mapě Fotodokumentace Snímek mapy katastru nemovitostí, Letecký snímek na pozemek, Výřez územního plánu.
strana č. 8
strana č. 9 Poloha nemovitosti na mapě šipka označuje polohu nemovitosti -
strana č. 10 Fotodokumentace pohled od severu - pohled od jihu -