ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 882/61/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 2777/17 se stavbou jiného vlastníka - garáže bez čp., v k.ú. a obci Ústí nad Labem, zapsané na LV č. 921, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem Adresa nemovité věci: Důlce, 400 01 Ústí nad Labem OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 9440/11-16 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 12 000 Kč Datum místního šetření: 9.3.2015 Stav ke dni : 9.3.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 11.4.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 921 ze dne 17.2.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 9.3.2015. Povinný Houda Jaroslav byl doporučeným dopisem vyzván k součinnosti, zásilka se vrátila dne 3.3.2015 s poznámkou, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Doporučeným dopisem byla k součinnosti vyzvána vlastnice stavby garáže paní Ing. Bábová Alena, odpověděla na otázky. Pozemek se stavbou garáže je volně přístupný. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 9440/11-16 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Ústí nad Labem (německy Aussig an der Elbe) je statutární město na severozápadě Čech, centrum Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Do roku 1990 zde sídlil také krajský národní výbor Severočeského kraje. Sedmé největší město České republiky. Město je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Teplice, Chomutov, Karlovy Vary) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Dále je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín Praha), která prochází západním okrajem města. V současnosti chybí poslední úsek Ústí nad Labem - 2 -
Lovosice, cesta do Drážďan je tak z Ústí kratší, než cesta do hlavního města, čehož Ústečané hojně využívají. Ústí je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími. Do Ústí je zaústěno šest železničních tratí; českým unikátem je, že všechny tyto tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Labská vodní cesta je spojnicí se sítí západoevropských vodních cest, umožňujících přístup do SRN, států Beneluxu, severní Francie a do významných přímořských přístavů. Labská vodní cesta je součástí IV. transevropského multimodálního koridoru. Nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice Chvaletice Ústí nad Labem Hřensko Hamburk. Všebořice je část statutárního a krajského města Ústí nad Labem v České republice, spadající pod městský obvod Ústí nad Labem-město. Nachází se na severozápadě Ústí nad Labem. Prochází zde silnice I/30. Všebořice je také název katastrálního území o rozloze 7,33 km2.všebořice leží i v katastrálním území Tuchomyšl o rozloze 5,76 km2. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro garáž nepoužiji, nemá vypovídací charakter. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní - 3 -
Celkový popis Nemovitost je situována ve střední části města, v okolí obdobných řadových garáží, v blízkosti zahrádkářské osady, stavba je přístupna z komunikace zpevněné panely p.č. 2775/1 ve vlastnictví města. Jde o území zainvestované, stabilizované. Od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, MŠ, ZŠ, pošta, nemocnice, kino, hvězdárna, knihovna, autobusové a železniční nádraží) vzdálena cca. 800 m, autobusová zastávka se nachází cca. 100 m. Garáž a sousední garáže, jsou užívány ke garážování a skladování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: rozdílné vlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Houda Jaroslav, Pod Parkem 2563/28, Severní Terasa, 40011 Ústí nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Houda Jaroslav Zahájení exekuce - Houda Jaroslav Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Změna číslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 12.04.2015 08:13:16. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložená nájemní smlouva - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 2777/17 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 2777/17 je zastavěn stavbou řadové-vnitřní garáže bez čp. o výměře 19 m 2, která je ve vlastnictví jiného vlastníka. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem. Obec nemá cenovou mapu pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Ústí nad Labem KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,05 KDD: 0,97 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 076 914 600 850,00 0,78 662,28 Popis pozemku: Stavební parcela o výměře 1076 m2, v žádané lokalitě Všebořice - Skorotice. K pozemku je přivedena elektrina, připojení na vodovodní řád a případné připojení na kanalizaci je nutno zařídit. V okolí pozemku jsou nové rodinné domy. Celková cena:914 600 Kč za nemovitost, Umístění objektu:rušná část obce Plocha pozemku:1076 m2 Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V Doprava:MHD Lokalita: Ústí nad Labem KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 153 1 023 170 887,40 0,73 644,92 Popis pozemku: Stavební pozemek v lokalitě s výhledem na celé město. Vhodné ke stavbě rodinného domu, klidné okolí, většinou zahrádkáři. Elektřina přivedena na pozemek. Voda je 100 metrů od pozemku. Celková cena:1 026 170 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:1153 m2 Elektřina:230V Lokalita: Ústí nad Labem KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,03 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 480 2 157 600 620,00 0,75 464,10 Popis pozemku: Stavební pozemek o ploše 3480 m2 v Ústí nad Labem - Severní terasa, ulice Lužická. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Celková cena:2 157 600 Kč za nemovitost Plocha pozemku:3480 m2 Lokalita: Ústí nad Labem KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,02 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 346 1 076 800 800,00 0,74 593,03 Popis pozemku: Pozemek v části Dobětice, ul. Rabasova. Pozemek je orientovaný na jižní stranu, navíc s výhledem na povodí Labe. Na pozemek zavedena: voda, elektrika, kanalizace, možnost připojení na plyn a navíc možné přímé napojení na ústřední vytápění z přilehlé výměníkové stanice.v blízkém okolí je veškerá občanská vybavenost- školka, škola, supermarket, MHD. Tento pozemek leží v blízkosti lesa. - 5 -
Celková cena:1 076 800 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:1346 m2 Doprava:Silnice, MHD Komunikace:Asfaltová Lokalita: Ústí nad Labem KRC: 0,85 KMP: 0,91 KPP: 1,04 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 932 840 000 901,29 0,76 688,78 Popis pozemku: Stavební pozemek s krásným výhledem o výměře 932 m2, který se nachází v Ústí nad Labem - Střekov, ul. Sokolská. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o slunnou a klidnou lokalitu s orientací na jihozápad, jedná se o slepou ulici. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy (broskev a jabloň) Zastávka MHD je vzdálena cca 5 min. chůze. Celková cena:840 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:932 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Průměrná jednotková cena 610,62 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek v zastavěné části města, zastavěný stavbou garáže, přístupný ze zpevněné veřejné komunikace- nelze provést přímé srovnání, pozemky zastavěné stavbou cizího vlastníka se obvyklé neobchodují, v tomot případě je použito nepřímé srovnání s pozemky stavebními Pozemky se pohybují v intervalu od 400,- do 700,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 610,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2777/17 19 610 11 590 nádvoří Celková výměra pozemků 19 Hodnota pozemků celkem 11 590-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 11 590 Kč Obvyklá cena 12 000 Kč slovy: Dvanácttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku zastavěném stavbou garáže (jiného vlastníka), přístupném po zpevněné komunikaci z betonových panelů, situovaném v klidné části v zastavěné části města, stabilizované, v okolí řadových garáží a zahrádkářské osady a depo Policie ČR, v blízkosti občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, může být poptávka pouze ze strany vlastníka stavby případně spekulativní obchod. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 11 590,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 921 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 12 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 2777/17 se stavbou jiného vlastníka - garáže bez čp., v k.ú. a obci Ústí nad Labem, zapsané na LV č. 921, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem; se zohledněním práv a závad ve výši 12 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 11.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 882/61/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 921 ze dne 17.2.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedie 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -