Ostopovice 5. 9. 2014 k č.j. 107 EX 638/03-155A Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2779/77/2014 ve věci stanovení obvyklé ceny pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 ve vlastnictví pana Milana Chalupského) zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: ideální 1/5 pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 pro katastrální území a obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených Datum místního šetření: 03. 09. 2014 Datum, ke kterému je ocenění provedeno: 03. 09. 2014 Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : 547218049; 602581187; e-mail: radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 27 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrálních map, část územního plánu města) a předává se ve dvou vyhotoveních. 1 Strana č. 1
1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno venkov, č.j. 107 EX 638/03-155A ze dne 10. 6. 2014 (doručeno dne 19. 6. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: ideální 1/5 pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 pro katastrální území a obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem nebyly předloženy žádné podklady nebo doklady k oceňovaným pozemkům b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 3. 9. 2014. Doporučeným dopisem byl panu Milanu Chalupskému oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k uvedeným pozemkům uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací tituly, smlouvy o zřízení věcných břemen nebo služebností apod. Dopis se vrátil zpět jako nedoručený, spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil. výpis z katastru nemovitostí LV č. 2327 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno venkov dne 8. 7. 2014, řízení PÚ: 4451/14 kopie katastrálních map pořízené dálkovým náhledem do katastru nemovitostí územní plán města Klobouky u Brna hlavní výkres v měř. 1:5000 zpracovaný Ing, arch. Milanem Hučíkem 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce Inzert expres reality, Real City, internet www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 Strana č. 2
2/ Nález vyhláška č. 356/2013 Sb., ze dne 11. 11. 2013, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 2327 Katastrální území: KLOBOUKY U BRNA kód: 666408 Okres: Břeclav kód: CZ0634 Obec: Klobouky u Brna kód: 584550 Pozemky: Parc. č. 2742/122 orná půda o výměře 255 m 2 Parc. č. 2746/20 orná půda o výměře 24 m 2 Parc. č. 2746/25 orná půda o výměře 1978 m 2 Parc. č. 2747/31 orná půda o výměře 5 m 2 Parc. č. 2749/111 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 24 m 2 Parc. č. 2750/68 orná půda o výměře 4311 m 2 Parc. č. 2751/1 orná půda o výměře 1 m 2 Parc. č. 3814 orná půda o výměře 5064 m 2 Parc. č. 4145 orná půda o výměře 2400 m 2 Vlastníci: CHALUPSKÝ Milan (580317/0043), Komenského 435, 664 52, Sokolnice, podíl 1/5 KORDIOVSKÝ Karel (440502/421), K. Čapka 1720/4, 741 01, Nový Jičín, podíl 1/5 KORDIOVSKÝ Oldřich (451008/412), Žitná 1481/1, Řečkovice, 621 00, Brno, podíl 1/5 MEZULÁNIK Jaroslav (430504/418), Husova 165/5, Staré Brno, 602 00, Brno, podíl 1/5 SOUKOPOVÁ Ludmila (225125/411), Císařova 392/21, 691 72, Klobouky u Brna, podíl 1/5 Část B1 jiná práva: Část C omezení vlastnického práva: Bez zápisu zástavní právo exekutorské k id. 1/5 ve výši 57 240,- Kč s příslušenstvím, zástavní právo vzniklo dne 13. 1. 2014, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské k id. 1/5, zástavní právo vzniklo dne 18. 10. 2011, Obec Sokolnice zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 6. 1. 2014 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 10. 8. 2012 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 7. 3. 2011 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno venkov ze dne 3. 5. 2005 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno venkov ze dne 14. 8. 2003 Strana č. 3
Část D jiné zápisy: Plomby a upozornění: Bez zápisu změna výměr obnovou operátu, zbytek PK p.č. 4144 evidován v k.ú. Borkovany KN p.č. 7802, LV 2327 změna číslování parcel Část E nabývací tituly: Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 3528/1992 Okr. soudu v Břeclavi ze dne 24. 4. 1997, právní moc dne 10. 6. 1997 2.2. Posuzované části: 2.2.1. - Pozemek parc. č. 2749/111 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace 2.2.2. - Pozemky užívané k zemědělské činnosti, v KN vedené jako orná půda Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku. CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. Strana č. 4
HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Zjištění administrativní ceny nemovitostí (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem (u pozemků vedených v KN jako orná půda) podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňované pozemky. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace není běžně obchodován. Jeho obvyklá cena je tedy stanovena ve stejné výši, jako je zjištěná cena podle současně platného cenového předpisu. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných pozemků Město Klobouky u Brna (2 414 obyvatel) je situováno severním směrem od okresního města Břeclavi a jihovýchodním směrem od Brna. Město leží při silnici č. 380 Brno Hodonín. Vzdálenost města z Břeclavi je 47 km, z Brna potom 37 km. Pozemky zapsané na LV č. 2327 jsou situovány severozápadním směrem od zastavěné části obce, mimo zastavěnou část obce. Pozemky jsou užívány k zemědělské činnosti. Přístup k pozemku parc. č. 2750/68 a navazujícím parcelám je ze silnice č. 381 odbočující před městem Klobouky u Brna směrem na Velké Hostěrádky. Jedná se o úzké parcely, které jsou součástí velkého půdního celku bez znatelných hranic v terénu. Pozemky parc. č. 3814, parc. č. 2746/25, parc. č. 2746/20 a parc. č. 2747/31 jsou situovány při silnici č. 380 vedoucí kolem města Klobouky u Brna, jsou opět součástí většího půdního celku bez znatelných hranic v terénu. Přístup není přímo z hlavní silnice, vstup je přes cizí pozemky, nezpevněná nebo jiná cesta přímo k těmto pozemkům není provedena. Hranice jednotlivých parcel zapsaných na LV č. 2327 není v terénu vyznačena, takže není přesně množné určit polohu pozemků v terénu. Spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, neposkytl žádné údaje o případném pronájmu (pachtu) pozemků. 2.3.1. Pozemek parc. č. 2749/111 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace oceněný podle 4 odst. 3 Pozemek je v katastru nemovitostí veden takto: ZParc. č. 2749/111 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 24 m 2 jištění ceny pozemku v Kč/m 2 : Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 O1 až O6 Označení znaku Název znaku Popis Číslo Hodnota O 1 Velikost obce podle počtu 2001 5000 obyvatel (Klobouky u obyvatel Brna 2414 obyvatel) II. 0,85 O 2 Hospodářsko-správní význam Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ III. 0,85 O3 Poloha obce V ostatních případech V. 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)* Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. 1,00 Strana č. 5
O 5 O 6 Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) ** Občanská vybavenost v obci Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, škola) IV. 0,90 Ocenění stavebního pozemku komunikace (nezpevněná) v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. ( 4 odst. 3) Kraj Jihomoravský Okres Břeclav Obec (městská část) Klobouky u Brna Typ obce Město ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 2414 Katastrální území Klobouky u Brna Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 1 Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Břeclav Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 1 390,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,85 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,85 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,90 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 578,462 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 3) Pi.hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku pro úpravu základních cen pozemků komunikací uvedeného v tabulce č. 5 v příloze č. 3 k této vyhlášce. Kategorie a charakter pozemní komunikace Ostatní IV. P 1 0,450 Charakter a zastavěnost území V kat. úz. sídelní části obce I. P 2 1,000 Komerční využití Bez možnosti komerčního využití I. P 3 1,000 Povrch komunikace S nezpevněným povrchem II. P 4 0,850 Základní cena upravená Jedná se o veřejnou komunikaci veřejnosti neomezeně přístupnou? Pro veřejné komunikace se zpevněným povrchem minimum ZCU = ZC P 1 P 2 P 3 P 4 ZCU Kč/m 2 221,26 Pro komunikaci, která je veřejnosti nepřístupná nebo přístupná omezeně, nebo je-li společně užívaná s nemovitou věcí komerčně využívanou, včetně parkovacích a obslužných ploch, se toto omezení neuplatní. ano / ne Ano ZC 0,40 ZCU min. Kč/m 2 Nepoužije se Strana č. 6
Pro veřejné komunikace se zpevněným povrchem ZC 1,2 ZCU max. Kč/m 2 Nepoužije se maximum Použitá ZCU (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 221,26 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 1 Cena pozemku Kč 221,26 Cena ev. věcného břemene Kč 0,00 Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku) 2.3.2. Pozemky užívané k zemědělské činnosti oceněné podle 6 Kč 221,26 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: Parc. č. 2742/122 orná půda o výměře 255 m 2 Parc. č. 2746/20 orná půda o výměře 24 m 2 Parc. č. 2746/25 orná půda o výměře 1978 m 2 Parc. č. 2747/31 orná půda o výměře 5 m 2 Parc. č. 2750/68 orná půda o výměře 4311 m 2 Parc. č. 2751/1 orná půda o výměře 1 m 2 Parc. č. 3814 orná půda o výměře 5064 m 2 Parc. č. 4145 orná půda o výměře 2400 m 2 Cena za m 2 pozemku vedeného (i užívaného) v katastru nemovitostí jako orná půda nebo zahrada je stanovena podle 6 odstavce 1, 2 a písmene a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. U pozemku parc. č. 2751/1, který není bonitován je cena stanovena jako průměrná cena zemědělského pozemku pro dané katastrální území (Klobouky u Brna průměrná cena je 9,63 Kč/m 2 ). Základní cena zemědělského pozemku je upravena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 o položky: Číslo položky Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku srážka v % přirážka v % 1.8.1 pozemek v katastrálním území obce s počtem obyvatel 2 5 tis. území obce - 40,00 % CELKEM - 40,00 % CELKEM přirážky a srážky + 40,00 % Označení pozemku Výměra pozemku kód BPEJ Základní cena za 1 v m 2 m 2 pozemku Cena za 1 m 2 s přirážkou 40,0 % E = D x 1,40 A. B. C. D. E. Parc. č. 2742/122 255,0 m 2 30110 17,63 24,68 Parc. č. 2746/20 24,0 m 2 30850 9,67 13,54 Parc. č. 2746/25 817,0 m 2 30850 9,67 13,54 Parc. č. 2746/25 1161,0 m 2 34177 1,25 1,75 Parc. č. 2747/31 5,0 m 2 30850 9,67 13,54 Parc. č. 2750/68 1307,0 m 2 30110 17,63 24,68 Parc. č. 2750/68 536,0 m 2 30300 19,79 27,71 Parc. č. 2750/68 2468,0 m 2 30850 9,67 13,54 Parc. č. 2751/1 1,0 m 2 Není bonitován 9,63 13,48 Parc. č. 38714 5064,0 m 2 30850 9,67 13,54 Strana č. 7
3/ Posudek Parc. č. 4145 1555,0 m 2 30100 19,13 26,78 Parc. č. 4145 843,0 m 2 30110 17,63 24,68 Parc. č. 4145 2,0 m 2 34167 1,25 1,75 3.1. Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění pozemků je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku 3.1.1. Pozemky zapsané na LV č. 2327 k.ú. a obec Klobouky u Brna 2 Základní cena Označení pozemku Výměra v m upravená v Kč/m 2 Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč A. B. C. B. x C. -parc. č. 2742/122 - orná půda 255,00 24,68 6 293,40 -parc. č. 2746/20 - orná půda 24,00 13,54 324,96 -parc. č. 2746/25 - orná půda 817,00 13,54 11 062,18 -parc. č. 2746/25 - orná půda 1 161,00 1,75 2 031,75 -parc. č. 2747/31 - orná půda 5,00 13,54 67,70 -parc. č. 2749/111 - ostatní plocha, ostatní komunikace 24,00 221,26 5 310,24 -parc. č. 2750/68 - orná půda 1 307,00 24,68 32 256,76 -parc. č. 2750/68 - orná půda 536,00 27,71 14 852,56 -parc. č. 2750/68 - orná půda 2 468,00 13,54 33 416,72 -parc. č. 2751/1 - orná půda 1,00 13,48 13,48 -parc. č. 3814 - orná půda 5 064,00 13,54 68 566,56 -parc. č. 4145 - orná půda 1 555,00 26,78 41 642,90 -parc. č. 4145 - orná půda 843,00 24,68 20 805,24 -parc. č. 4145 - orná půda 2,00 1,75 3,50 Pozemky celkem 14 062,00 236 647,95 Strana č. 8
Pozemky celkem po zaokrouhlení 236 650,00 Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5 47 330,00 Zjištěná cena pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5) parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí:... 47 330,00 Kč. Slovy: čtyřicetsedmtisíctřistatřicet korun českých 3.2. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou (obecnou, tržní) cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených pozemcích užívaných k zemědělské činnosti. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace není na trhu s nemovitostmi běžně obchodován pro jeho nemožnost využití, jedná se rovněž o malou parcelu nevhodného tvaru. V daném případě je u pozemků vedených v KN jako orná půda použita metoda přímého porovnání. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace (nezpevněná část polní cesty) je oceněn cenou ve stejné výši, jako pozemek užívaný k zemědělské činnosti. Cena zjištěná podle cenového předpisu ve výši 221,26 Kč/m 2 neodpovídá s ohledem na malou část pozemku a jeho problematické využití. Eventuální prodejnost této parcely (nevyužitelná malá parcela) jako samostatného pozemku je velice obtížná a poptávka po takovémto pozemku není žádná. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Srovnávané pozemky: 1/ orná půda v obci Kostice, plocha 14 708 m 2. Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace. Nabízená cena 279 452 Kč, přepočtená cena na 1 m 2 je 19 Kč. Datum aktualizace: 1. 9. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kostice-kostice-u-rybnika/711184476 Strana č. 9
2/ zemědělsky využívaný pozemek v obci Podivín, okr. Břeclav, plocha 10 085 m 2. Nabízená cena 151 000 Kč. Datum aktualizace: 29. 8. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/podivin--/2383204444 3/ pozemek orná půda o celkové výměře 24 281 m 2. Obec Rakvice, okr. Břeclav. Jedná se o více parcel. V současné době jsou zcelovány do jedné parcely - probíhají pozemkové úpravy. Pozemky jsou rovinaté a přístupné polní cestou. Nabízená cena 437 058 Kč. Datum aktualizace: 25. 8. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/rakvice-rakvice-/373203036 4/ pozemek o celkové výměře 38 802 m², Lanžhot, okr. Břeclav. Pozemek je dobře přístupný po lesní cestě, v bezprostřední blízkosti je slepé rameno řeky Kyjovky, které má v příštím roce projít úpravou a je plánováno její vyčištění. Louka se nachází na okraji lužního lesa cca 2,5 km od obce. Nabízená cena 620 000 Kč. Datum aktualizace: 09/2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/louka/lanzhot-lanzhot-/935387228 5/ pozemek v Moravském Žižkově, okr. Břeclav, plocha pozemku je 11 670 m 2. Jedná se o zemědělsky využívaný s podílem na stavbě bývalého kravína. Nabízená cena 113 500 Kč. Datum aktualizace: 24. 8. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/moravsky-zizkov/7455194? sh=2a334b322d Strana č. 10
6/ pozemky v obci Klobouky u Brna, okr. Břeclav. Plocha pozemků je 6 156 m 2. Nabízená cena je 184 680 Kč. Datum aktualizace: 8. 7. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/klobouky-u-brna/7377681? sh=2a334b322d Č. Oceň. objekt 7/ pozemky v obci Diváky, okr. Břeclav. Plocha pozemků je 39 034 m 2. Jedná se o prodej spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3. Cena je 96 000 Kč. Datum aktualizace: 5. 9. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/divaky/7469391?sh=2a334b322d Lokalita (okr. Břeclav, Jihomoravský kraj) Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m 2 Způsob využití Klobouky u Brna 14 038 orná půda Vlastnosti parcely využívané k zemědělské činnosti, bez znatelných hranic jednotlivých parcel v terénu, situované ve větších půdních celcích (1) (2) (3) (4) (5) 1 2 3 4 5 6 7 okr. Břeclav, Kostice okr. Břeclav, Podivín okr. Břeclav, Rakvice okr. Břeclav, Lanžhot okr. Břeclav, Moravský Žižkov okr. Břeclav, Klobouky u Brna okr. Břeclav, Diváky 14 708 orná půda zemědělsky využívaný pozemek přístupný ze zpevněné komunikace 10 085 orná půda zemědělsky využívaný pozemek, ve větším půdním celku 24 281 orná půda několik parcel užívaných k zemědělské činnosti 38 802 trvalý travní porost louka na okraji lužního lesa 11 670 orná půda zemědělsky využívaný pozemek s podílem na bývalém kravínu 6 156 orná půda zemědělsky využívané pozemky 39 034 orná půda prodej orné půdy, spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 Strana č. 11
Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na Kč celkem Kč/m 2 men ceny pra- Cena po redukci na pramen ceny Kč/m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (1-6) Cena oceňovaného pozemku K CR (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) poloha velikost svah ap. stav jiné úvaha znalce. Kč/m 2 1 279 452 19,0 0,80 15,2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 13,80 2 151 000 15,0 0,80 12,0 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,32 9,10 3 437 058 18,0 0,80 14,4 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,21 11,90 4 620 000 16,0 0,80 13,0 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 0,99 13,00 5 113 500 9,7 0,80 8,0 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,21 7,00 6 184 680 30,0 0,80 24,0 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,10 1,32 18,00 7 96 000 2,5 0,80 2,0 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 1,10 0,55 4,00 Celkem jednotková cena - průměr Kč/m 2 10,97 Minimum Kč/m 2 4,00 Maximum Kč/m 2 18,00 Výměra oceňovaného pozemku m 2 14 038 Celkem cena pozemku - průměr Kč 154 017 Minimum Kč 56 152 Maximum Kč 252 684 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena za m 2 pozemků vedených i užívaných jako orná půda je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 11,00 Kč/m 2 (po zaokrouhlení). 3.2.1. Pozemky zapsané na LV č. 2327 k.ú. a obec Klobouky u Brna Označení pozemku Výměra v m 2 2 Obvyklá cena pozemku Obvyklá cena v Kč/m ke dni odhadu v Kč A. B. C. B. x C. -parc. č. 2742/122 - orná půda 255,00 11,00 2 805,00 -parc. č. 2746/20 - orná půda 24,00 11,00 264,00 -parc. č. 2746/25 - orná půda 1 978,00 11,00 21 758,00 Strana č. 12
-parc. č. 2747/31 - orná půda 5,00 11,00 55,00 -parc. č. 2749/111 - ostatní plocha, ostatní komunikace 24,00 11,00 264,00 -parc. č. 2750/68 - orná půda 4 311,00 11,00 47 421,00 -parc. č. 2751/1 - orná půda 1,00 11,00 11,00 -parc. č. 3814 - orná půda 5 064,00 11,00 55 704,00 -parc. č. 4145 - orná půda 2 400,00 11,00 26 400,00 Pozemky celkem 14 062,00 154 682,00 Obvyklá cena pozemků celkem po zaokrouhlení 154 680,00 Cena id. spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 30 936,00 Hodnota pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5) parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí po zaokrouhlení:. 30 940,00 Kč. Slovy: třiceettisícdevětsetčtyřicet korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o vel. id. 1/5 na pozemcích Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemků je stanovena na základě porovnávací metody. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5 na pozemcích zapsaných na LV č. 2327 v k.ú. a obci Klobouky u Brna. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu není pouhým podílem ceny celé nemovité věci (pozemku). Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/5 stanovena ve výši 60 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: Pozemky zapsané na LV č. 2327 v k.ú. Klobouky u Brna: 154 680,00 Kč x 1/5 = 30 936,00 Kč, z toho 60 % = 30 936,00 Kč x 0,60 = 18 561,60 Kč, zaokrouhleno na.. 19 000,00 Kč Strana č. 13
Obvyklá cena (CO) pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 (spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5) v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí po zaokrouhlení:. Slovy: devatenácttisíc korun českých 3.4. Závěr 19 000,00 Kč Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na pozemcích ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 stanovená na základě porovnávací metody je 19 000 Kč. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2327 neváznou na pozemcích žádná věcná břemena. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2327 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva smluvní a nařízení exekucí: zástavní právo exekutorské k id. 1/5 ve výši 57 240,- Kč s příslušenstvím, zástavní právo vzniklo dne 13. 1. 2014, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské k id. 1/5, zástavní právo vzniklo dne 18. 10. 2011, Obec Sokolnice zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 6. 1. 2014 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 10. 8. 2012 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 7. 3. 2011 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno venkov ze dne 3. 5. 2005 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno venkov ze dne 14. 8. 2003 Na tato omezení uvedená v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) předmětných pozemků předpokládá se tedy, že uvedené pozemky nejsou zatíženy právem nájemním nebo nejsou propachtovány. V Ostopovicích dne 5. 9. 2014 Ing. Radim Novotný Strana č. 14
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2779/77/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 15
Fotodokumentace Pozemky parc. č. 2750/68 a navazující bez znatelné hranice v terénu Strana č. 16
Výpis z katastru nemovitostí Strana č. 17
Strana č. 18
Strana č. 19
Strana č. 20
Strana č. 21
Kopie katastrálních map Pozemky parc. č. 2742/122 a parc. č. 2749/111 Strana č. 22
Pozemky parc. č. 2746/20, parc. č. 2747/31, parc. č. 2746/25 a parc. č 3814 Strana č. 23
Pozemek parc. č. 2750/68 Strana č. 24
Pozemek parc. č. 2751/1 Strana č. 25
Pozemek parc. č. 4145 Strana č. 26
Ing. Radim Novotný znalecký posudek č. 2779/77/2014 Část územního plánu města Klobouky u Brna Strana č. 27 5. 9. 2014