ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6703/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6703/ o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 439/5 v bytovém domě čp. 439 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 736/12-24 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku g) Usnesení soudu o schválení dědické dohody Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne , telefonicky se omluvil p. Posejpal pro nemoc. Na základě dohody s objednavatelem byl byt ohodnocen dle dostupných podkladů. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 8102, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Posejpal Vlastimil, narozen Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 7951, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Posejpal Vlastimil, narozen / Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 439 na stp. čk Z předložených podkladů vyplývá vybudování budov v letech , užívání od roku V období před 4-6 lety proběhla revitalizace budovy, tj. obnova krytiny, klempířských prvků, zateplena fasáda, osazení plastových oken a domovních dveří, modernizace výtahu. V oceňovaném bytu pouze obnoveny okna (rovněž potvrdil povinný telefonicky).

4 -4-4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 439/5 b) Podíl na společných částech budov a pozemích ve výši 1048/ Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě Horní Předměstí, přístupna z ulice Prokopa Holého, přímo proti škole a tělovýchovné hale, od historického centra města vzdálena 400 m. Jde o stabilizované území, rovinatý pozemek, území je plně zainvestované, na veškeré sítě je budova napojena, zastávka MHD ve vzdálenosti 20 m. a) Bytová jednotka č. 439/5 Bytový dům je řadový, o pěti sekcích, o 7 nadzemních obytných podlažích a jednom technickém, s výtahem v každé sekci, celkem v sekci 20 bytů. Oceňovaný byt 1+2 s příslušenstvím je situován ve 2.NP, sekce čp Konstrukční řešení: Jde o panelový typový objekt systému T06B, z plošných želbetonových panelů, střecha plochá s živičnou krytinou, stropy želbetonové, schody dvouramenné teracové, fasáda zateplena před 4 lety. V bytě pouze obnoveny okna za plastová, ostatní prvky původní včetně umakartového jádra. Vytápění ústřední, teplovodní, ohřev TÚV centrální. Technický stav: Stav budovy je dobrý vzhledem k revitalizaci, stav bytu původní, podstandardní, vyžaduje modernizaci bytového jádra.

5 -5- Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Koupelna WC Předsíň Komora Sklep Celkem 12,338 m2 17,957 m2 16,331 m2 2,640 m2 0,959 m2 5,994 m2 1,664 m2 2,473 m2 60,356 m2, z toho vlastní obytná plocha 57,883 m2 b) Pozemky č.parcely Výměra v m 2 stp. čk stp. čk stp. čk stp. čk stp. čk Celkem C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.

6 -6- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC Kč/ m2 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m2 Byt č. 439/ ,85 0,88 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V )

7 -7- Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha v m2 Výchozí cena Kč/m2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 439/5 57, , Celkem POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků činí ve městě 950,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků m2 x 950,- Kč/m2 = ,- Kč, z toho 1048/ činí ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě sídliště v Trutnově (v okrajových částech města) v zástavbě panelovými domy, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací zobchodovaly v posledních letech následující prodeje bytů obdobného stáří a velikosti.

8 -8- Bytová jednotka - velikost Výměra v m2 Cena bytu Přepočtena na 1 m Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 60,356 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je převis nabídek nad poptávkou, současnou realitní a ekonomickou krizí, stanovuji obvyklou cenu ve výši zjištěné porovnávací hodnoty. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Ocenění práv a závad Nebyly zjištěny práva ve prospěch bytové jednotky. Naopak je zapsáno v LV č Věcné břemeno užívání ve prospěch Posejpala Vlastimila, narozeného , rovněž bytem Trutnov, Prokopa Holého 439, na základě dědické dohody z roku Dle článku č. IV jde o věcné břemeno výlučného užívání, bez povinnosti se podílet na nákladech a opravě bytu, byl oceněn hodnotou ,- Kč (v roce 2006). Právo odpovídající věcnému břemeni dle 18 zákona č. 151/97 Sb. se ocení na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Výpočet: Obvyklé nájemné roční činí Kč/měsíc x 12 měsíců = ,- Kč Dle odstavce 4 (doživotní užívání) 10 x = ,- Kč Jedná se o závadu s nemovitostí spjatou. Obvyklá cena nemovitosti činí Obvyklá cena po odečtu závady činí ,- Kč ,- Kč V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6703/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

10 V Trutnově dne