Znalecký posudek č. 2656-177/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny řadové dvojgaráže pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 03.03.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Praze, dne 04.03.2016 1
A. Nález 1. Úkol Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny řadové dvojgaráže č. ev. 1670 a 1684, obec Děčín, kat. území Děčín, okres Děčín, na parc. č. 3022/67 (ve vlastnictví Českých drah) pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: řadová dvougaráž č. ev. 1670 a 1684 Kraj: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Děčín Obec: Děčín 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 03. 03. 2016 za přítomnosti pana Rejholce. 4. Podklady pro vypracování ocenění - Výpis z elektronické verze KN ze dne 04.03.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 03.03.2016 panem Rejholcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje: ½ Rejholec Vladimír, č. p. 7, 40713 Ludvíkovice ½ Velík Jiří, Zelená 380/33, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín Nemovitosti: Řadová dvojgaráž č. ev. 1670 a 1684, obec Děčín, kat. území Děčín, okres Děčín, na parc. č. 3022/67 (ve vlastnictví Českých drah) Obec: Děčín Okres: Děčín Kat. území: Děčín 6. Dokumentace a skutečnost Předložené dokumenty odpovídají skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je řadová dvojgaráž č. ev. 1670 a 1684, obec Děčín, kat. území Děčín, okres Děčín, na parc. č. 3022/67 (ve vlastnictví Českých drah) Popis garáže: Typ garáže řadová dvojgaráž pro dva osobní automobily Počet nadzemních podlaží : 2 Počet podzemních podlaží : 0 Garáž byla postavena v roce: přelom 70 a 80. let 20. století Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení garáže: betonové zděná konstrukce 30 cm železobetonové rovná lepenka a plech vápenocementové vápenocementové kovová vrata manuálně ovládaná Rok rekonstrukce garáže: / Rozsah rekonstrukce garáže: / Energie využívané v garáži: / Řešení vytápění: / Řešení ohřevu vody: / Podlahy: Popis stavu garáže: Vady garáže: cementový potěr standardní garáž se zanedbanou údržbou stav odpovídající stáří bez provedení rekonstrukce Venkovní stavby: / Přístupová cesta: přístup bezproblémový po obecní cestě Popis okolí : Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: obchody, školy, kulturní vyžití, sportovní vyžití, úřady klidná lokalita dobrá dostupnost hromadné dopravy se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, zvýšená kriminalita v okolí Věcná břemena Další informace: bez věcných břemen Oceňovaný podíl ½ pana Velíka představuje vrchní část dvojgaráže. Spodní část je ve vlastnictví pana Rejholce. Užitná plocha oceňované garáže je 18,5 m 2. Nájem pozemku ve vlastnictví Českých drah, a. s. pod garáží je stanoven dle sdělení pana Rejholce ve výši 650 Kč ročně. Jedná se o částku placenou za jednu garáž pro jeden osobní automobil. 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 03.03.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 03.03.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,800 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,05 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,784 7 i = 2 5
Koeficient pp = I T * I P = 0,627 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 36 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 033,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 6,7*3,4 = 22,78 m 2 2 NP: 6,7*3,4 = 22,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 22,78 m 2 2,15 m 2 NP: 22,78 m 2 2,45 m Obestavěný prostor 1 NP: (6,7*3,4)*(2,15) = 48,98 m 3 2 NP: (6,7*3,4)*(2,45) = 55,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 104,79 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1-0,005 * 36 = 0,820 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,820 = 0,655 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 6
Index polohy pozemku I P = 0,784 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 033,- Kč/m 3 * 0,655 = 676,62 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 104,79 m 3 * 676,62 Kč/m 3 * 0,800 * 0,784= 44 470,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 44 470,37 Kč Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 44 470,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Garáž - zjištěná cena = 22 235,19 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 22 235,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 22 235,20 Kč Celkem 22 235,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 22 235,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvacetdvatisícdvěstěčtyřicet Kč 22 240,- Kč 7
II. Ocenění srovnávací metodou Řadová dvojgaráž č. ev. 1670 a 1684, obec Děčín, kat. území Děčín, okres Děčín, na parc. č. 3022/67 (ve vlastnictví Českých drah) (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav jiné Oceňovaný objekt Řadová dvojgaráž č. ev. 1670 a 1684, obec Děčín, kat. území Děčín, okres Děčín, na parc. č. 3022/67 (ve vlastnictví Českých 18,5 m2, pro jeden os. drah) automobil před rekonstrukcí bez přípojek, manuální vrata, patrová garáž, bez pozemku 1 Hřbitovní, Děčín 19 m2, pro jeden os. automobil dobrý elektřina, kovová manuálně ovládaná vrata, úložné prostory, vlastní pozemek 2 Kamenická, Děčín 18 m2, pro jeden os. automobil dobrý elektřina, kovová manuálně ovládaná vrata, vlastní pozemek 3 Děčín - Popovice 21 m2, pro jeden os. automobil dobrý elektřina, kovová manuálně ovládaná vrata, vlastní pozemek 8
č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 jiné K1 x x K6 1 85 000 0,9 76500 1 1 1,2 1,2 1,18 1,09 1,852128 41 304 2 90 000 0,85 76500 1 1 1,2 1,2 1,15 1,05 1,7388 43 996 3 90 000 0,85 76500 0,99 1,02 1,2 1,2 1,15 1,12 1,872896 40 846 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 42 049 40 846 43 996 1 702 40 347 43 750 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 42 000,-- Kč 9
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 22 240,-- Kč 42 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu ideální poloviny řadové dvojgaráže v daném místě a čase na: 40 000,-- Kč Slovy: Čtyřicettisíckorun V Praze, dne 04.03.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2656-177/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 10
Výpisy z el. verze KN 11
12
Fotodokumentace 13
Povodňová mapa 14
Srovnávané nemovitosti 15
16
17