ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně bytové jednotky č.47/6 v obci Vavřinec, Chmeliště č.p.47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5558/31900 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.126/16, trvalý travní porost, o velikosti 429 m 2, p.č.126/26, zahrada, o velikosti 204 m 2, p.č.126/27, ostatní plocha, o velikosti 240 m 2 a p.č.126/28, ostatní plocha, o velikosti 146 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.chmeliště Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.47/6 v obci Vavřinec, Chmeliště č.p.47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5558/31900 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 357 m 2, p.č.126/16, trvalý travní porost, o velikosti 429 m 2, p.č.126/26, zahrada, o velikosti 204 m 2, p.č.126/27, ostatní plocha, o velikosti 240 m 2 a p.č.126/28, ostatní plocha, o velikosti 146 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.chmeliště 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.47/6 Adresa předmětu ocenění: Chmeliště Vavřinec Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Vavřinec Katastrální území: Chmeliště Počet obyvatel: 500 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 225,62 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.chmeliště - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /1685, Pan Miloš Janoušek, Chmeliště 47, Vavřinec, vlastnictví: výhradní /1685, Pan Miloš Janoušek, Chmeliště 47, Vavřinec, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. V domě je celkem 6 bytových - 3 -

4 jednotek. Má valbovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, v horším stavu, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Stav domu je zhoršený, stáří je 54 roků. Dům je zřejmě napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-5 -

6 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,937 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace - 6 -

7 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,937 = 0,843 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,62 0, ,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 190, ,40 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 126/16 429,00 190, ,80 4 odst. 1 zahrada 126/26 204,00 190, ,80 4 odst. 1 ostatní plocha 126/27 240,00 190, ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 126/28 146,00 190, ,20 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,20 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč - 7 -

8 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,20Kč ,20 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,20 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 54 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 55,58 * 1,00 = 55,58 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,58 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00-8 -

9 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 54 let: s = 1-0,005 * 54 = 0,730 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,730 = 0,633 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,937 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,633 = 9 039,24 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 55,58 m 2 * 9 039,24 Kč/m 2 * 0,900 * 0,937= ,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,73 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,20 Kč * / = ,16 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,16 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,89 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistašedesátdevěttisícdvěstěsedmdesát Kč

11 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši ,- Kč a pohledávky budoucí do výše ,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 v osobním vlastnictví s balkonem o celkové podlahové ploše 65 m2 ve 2. patře panelového domu, ulice Jungmannova, 400 m od centra Uhlířských Janovic. Byt je v původním stavu, prakticky

12 řešený s prostorným obývacím pokojem s balkonem, dvěma neprůchozími pokoji, kuchyní, chodbou. Koupelna + WC umakart, myšleno bylo i na úložný prostor v podobě spíže v kuchyni a komory v chodbě. Byt je vhodný k rekonstrukci, což je zohledněno cenou - nabízí se tak ideální příležitost ke zbudování bydlení dle vlastního vkusu a představ budoucího majitele. Dům prochází postupnou rekonstrukcí - vyměněny stoupačky, z poloviny vyměněna okna za plastová (kuchyně + pokoj). Vytápění dálkové, voda obecní, odpad sveden do jímky. K domu náleží rozlehlá zahrada, dostatek míst na parkování. Školka i základní škola do 200 m od domu. Uhlířské Janovice jsou na pravidelných autobusových linkách ze stanice metra Háje. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH. byt se zahrádkou v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 a obytné ploše 70 m m2, ležící na pozemku cca m2 u Uhlířských Janovic, obec Rašovice-Netušil. Jedná se o klidnou lokalitu uprostřed zeleně v těsné blízkosti lesů. Byt se nachází ve 2. patře cihlového rodinného domu o 4 bytových jednotkách. Ze schodiště se vchází do prostorné chodby 8 m2 odkud je vstup do kuchyně 7,5 m2, spíže 1 m2, obývacího pokoje s krbem 20 m2 a zastřešeným balkonem 3,5 m2, dětského pokoje 14,5 m2, ložnice 14,5 m2 s lodžií 4 m2, koupelny s plastovou vanou 3 m2 a oddělenou toaletou 1 m2. Plastová okna jsou orientována na východ/západ s výhledem do zatravněného dvora, kde se nachází dětské hřiště a pískoviště, což především náležitě ocení maminky s dětmi. Vše přístupné pouze pro majitele bytů. Vytápění je zajištěno elektrickými přímotopy s možností využití krbových kamen. Byt je teplý, světlý a působí velice příjemným dojmem. K bytu patří vlastní garáž, 2 sklepy 2x7 m2, možnost využívat prádelnu a sušárnu, dílna v přízemí 21 m2, zahrádka s udírnou, posezení, zděná kůlna a oplocená zahrada o výměře 350 m2. Voda z vlastní studně, odpady do

13 septiku. Jedná se o velice levné bydlení, celkové náklady pro 3 osoby cca Kč. Výpis o spotřebě energií k dispozici. Po dohodě je možné ponechat vybavení bytu i dílny. Obec Rašovice - Netušil je malebná obec na pokraji sázavských lesů, je zde obecní úřad, pohostinství, obchod s potravinami, dětské, tenisové a volejbalové hřiště. Je vzdálena 3 km od Uhlířských Janovic, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena ,- Kč včetně právních služeb, provize a DPH. bytová jednotka o velikosti 2+kk, o výměře 51 m2 v obci Uhlířské Janovice. Byt je situován ve 2. nadzemním podlaží cihlového domu bez výtahu ve stavu vhodném k rekonstrukci. Byt je připravený nabídnout novému majiteli pěkný prostor k realizaci vlastních představ o hezkém bydlení v samém centru Uhlířských Janovic. Bytová jednotka je vytápěna lokálními kamny na tuhá paliva a ohřev TUV je řešen el. bojlerem. Koupelna se sprchovým koutem, splachovací WC. Byt má původní dřevěná špaletová okna. Dům je napojený na vodovod, kanalizaci a elektroinstalaci 230 V. V domě není zaveden plyn. Základní občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistadevadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -