ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.1217, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, jehož součástí je rodinný dům v obci Pozořice, Horní Kopec č.p.205, včetně příslušenství a pozemků p.č.1218, zahrada, o velikosti 139 m 2, p.č.1409/35, orná půda, o velikosti 1197 m 2, p.č.1427/1, zahrada, o velikosti 259 m 2, p.č.1427/2, zahrada, o velikosti 443 m 2 a p.č.1477/9, ostatní plocha, o velikosti 36 m 2, vše zapsáno na LV č.957 pro k.ú.pozořice Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely insolvenčního prodeje Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1217, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, jehož součástí je rodinný dům v obci Pozořice, Horní Kopec č.p.205, včetně příslušenství a pozemků p.č.1218, zahrada, o velikosti 139 m 2, p.č.1409/35, orná půda, o velikosti 1197 m 2, p.č.1427/1, zahrada, o velikosti 259 m 2, p.č.1427/2, zahrada, o velikosti 443 m 2 a p.č.1477/9, ostatní plocha, o velikosti 36 m 2, vše zapsáno na LV č.957 pro k.ú.pozořice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Horní Kopec Pozořice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pozořice Katastrální území: Pozořice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) II 0,98-2 -

3 služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 844,22 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce a dcery vlastníka 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.957 pro k.ú.pozořice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /092, Paní Helena Hendrichová, Horní Kopec 205, Pozořice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /092, Paní Helena Hendrichová, Horní Kopec 205, Pozořice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Znalec byl vpuštěn jen na dvůr, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle sdělení dcery vlastníka. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo smíšené. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení prakticky není, WC jen suché. Vytápění v domě je jen lokální, kamínky na pevná paliva. Podlahy jsou prkenné původní, kuchyň ani koupelna nejsou. Stáří domu odhaduji na nejméně 80 roků, stav je k celkové rekonstrukci. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty. Pozemek p.č.1477/9 je nezpevněnou komunikací, pozemky p.č.1427/1 a 1427/2 jsou pozemky v druhu zahrada, na kterém se nacházejí náletové porosty, neudržované. Pozemek p.č.1409/35 je zemědělským pozemkem a je takto i využíván. Všechny tyto pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce, a s jiným, než současným, využitím se neuvažuje. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 1.2. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - úzký pozemek 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 1,060 = 0,925 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,22 0, ,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 780, ,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 780, ,10 Stavební pozemky - celkem 295,00 m ,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 160,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 79,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 79,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 79,0*3,2 = 252,80 m 3 zastřešení: 79,0*3,0/2 = 118,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 371,30 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 79,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 79,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05-8 -

9 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,170 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 9 -

10 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 160,- Kč/m 3 * 0,170 = 367,20 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 371,30 m 3 * 367,20 Kč/m 3 * 0,900 * 1,060= ,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,66 Kč Cena staveb celkem = ,66 Kč Pozemky - celkem ,50 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,16 Kč

11 1.2. Pozemky Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť -0,50 v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,180 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,22 0,180 1, ,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /9 36,00 151, ,56 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 36,00 m ,

12 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - okolí do 5 km: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1409/ ,00 8,68 80,00 15, ,64 orná půda 1409/ ,00 7,51 80,00 13, ,64 orná půda 1409/ ,00 1,24 80,00 2,23 318,89 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 197,00 m ,17 Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 11,45 0,25 0,65 80 % 3,35 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 zahrada 1427/1 259,00 3,35 867,65 6 odstavec 5 zahrada 1427/2 443,00 3, ,05 Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem 702,00 m ,70 Pozemky - zjištěná cena = ,43 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,20 Kč 1.2. Pozemky ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,20 Kč 1.2. Pozemky ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistaosmdesátčtyřitisícdvěstěčtyřicet Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, Chomutov, Rozhodnutí o úpadku 24INS-30918/2014-A-9 ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům v Hodějicích, Slavkov u Brna. Dispozice domu jsou 2+kk s možností rozšíření o půdní vestavbu. Rodinný dům se nachází v klidné části obce. Dům 80 m2, předzahrádka 60 m2. Dům je postaven z kotovice. Na trvalé bydlení je lepší zbourat a postavit znovu. Dům je mezi dvěma domy. Typ domu: Přízemní. Podlaží: 1. podlaží z celkem 1. Plocha zastavěná: 80 m 2. Užitná plocha:

15 m 2. Plocha pozemku: 140 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu. prodej menšího RD určeného ke kompletní rekonstrukci / k výstavbě nového RD. CP pozemku je 202m2, ZP domu a nádvoří je 145m2, uliční šíře 7m. Před RD je předzahrádka, za domem malý dvorek. Dům se nachází ve středu obce v klidné ulici. Obec Ježkovice leží 10 km západně od Vyškova a je ze všech světových stran obklopena lesy. Plocha zastavěná: 145 m 2. Užitná plocha: 90 m 2. Plocha podlahová: 90 m 2. Plocha pozemku: 202 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost vč. provize, cena k jednání

16 prodej RD 1+1 v obci Nížkovice, okr.vyškov.zp + nádvoří: 98m2,zahrada:142m2.Domek je ze smíšeného zdiva,přízemní,s větší předzahrádkou a je umístěn v klidné části obce mimo dosah hlavní komunikace. V hlavní části domu je kuchyně a pokoj, předsíň.topení krb a kamna na TP.Přes malý dvorek se nachází sklad,suché WC,koupelna se sprch.koutem a dřevník.oba objekty disponují půdou.is:elektro 230V - v mědi, kanalizace dešťová ( obecní kanalizace se v obci buduje ), obecní vodovod - rozvod po domě.obec Nížkovice je vzdálena od Slavkova 4km.V obci se nachází škola,školka,restaurace a obchod.nemovitost je určena k modernizaci. Plocha zastavěná: 98 m 2. Užitná plocha: 70 m 2. Plocha podlahová: 70 m 2. Plocha pozemku: 142 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost

17 rodinný dům o velikosti 2+1, nacházející se v klidné části obce Dražovice, okres Vyškov. Dům se nachází v řadové zástavbě, disponuje celkovou plochou 133 m2 a je určen k celkové rekonstrukci. Hlavní doménou celého domu je prostor vymezený pro kuchyni a jídelní kout, kde nalezneme také zabudovaný krb. V přízemí se taktéž nachází prostorný obývací pokoj, ložnice a v neposlední řadě koupelna společná s toaletou. V zadní části domu nalezneme dvůr, ze kterého je přímý vstup na terasu. Před domem se nachází malá předzahrádka a parkovací stání. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitostí ve funkčním celku s RD stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třistadesettisíc Kč

18 Obvyklou cenu pozemků mimo funkční celek s RD stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třicettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

19 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

20 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 957 ze dne Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

21 Fotodokumentace nemovitosti ze dne Pozemky p.č.1477/9, p.č.1427/1 a 1427/2 Pozemek p.č.1409/

22 Fotodokumentace nemovitosti ze dne

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -