ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 261 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.16 v obci Jaroměřice, včetně příslušenství a pozemků p.č.177/1, zahrada, o velikosti 261 m 2 a p.č.177/2, zahrada, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jaroměřice Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 527/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 29 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 261 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.16 v obci Jaroměřice, včetně příslušenství a pozemků p.č.177/1, zahrada, o velikosti 261 m 2 a p.č.177/2, zahrada, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jaroměřice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jaroměřice Jaroměřice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Jaroměřice Katastrální území: Jaroměřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 230,85 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a všech spoluvlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.123 pro k.ú.jaroměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /3785, Dušan Dostál, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /3493, Michal Dostál, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0705, Božena Dostálová, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: /3785, Dušan Dostál, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /3493, Michal Dostál, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0705, Božena Dostálová, č.p. 16, Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 odpovídají skutečnosti - 3 -

4 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo tl.60. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná, ze dvora převážně chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, svlakové. Podlahy jsou z betonu, PVC a koberců. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem na PB, WC jen suché ve dvoře, koupelna v domě chybí. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda v domě není, studená jen v kuchyni. Stav domu je velmi špatný, celkové vybavení je podstandardní. Dům je dle sdělení vlastníků starý nejméně 100 roků, bez zásadních rekonstrukcí či oprav. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba do 25 m 2 zastavěné plochy, ve velmi špatném stavu, a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 1,000 * 1,030 = 0, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,85 0, ,69 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 211, ,09 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 177/1 261,00 211, ,09 4 odst. 1 zahrada 177/2 80,00 211, ,20 Stavební pozemky - celkem 602,00 m ,38 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 7,69*2,15 = 16,53 m 2 1.NP: 19,88*4,94 = 98,21 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 16,53 m 2 2,40 m 1.NP: 98,21 m 2 2,78 m Obestavěný prostor spodní stavba: 16,53*(2,4-0,45) = 32,23 m 3 vrchní stavba: 98,21*2,83 = 277,93 m 3 zastřešení: 19,88*(4,94+0,87+0,85)*2,94/2 = 194,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 504,79 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,21 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 114,74 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,17 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05-8 -

9 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,173 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,03-9 -

10 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 650,- Kč/m 3 * 0,173 = 285,45 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 504,79 m 3 * 285,45 Kč/m 3 * 0,890 * 1,030= ,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,42 Kč Cena staveb celkem = ,42 Kč Pozemky - celkem ,38 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,80 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátdevěttisícpětsettřicet Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a exekutorská k podílu 1/3, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji podílu 1/3 nemovitosti a Nařízení exekucí jsou podrobně rozepsány na přiloženém LV č.123 K.ú.Jaroměřice ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

13 Prodej venkovské chalupy 2+1 v původním stavu, v obci Jesenec u Konice. Zastavěná plocha s nádvořím 177m2, zahrada 395m2. K dispozici krytá veranda, kuchyně s kachlovými kamny, jeden pokoj a podkroví. Zavedena elektrika a voda, plyn na hranici pozemku. Na zahradě se nachází větší stodola. Pěkná rekreační oblast v blízkosti lesů. Požadovaná cena ,- Kč. koncový řadový rodinný dům v obci Velké Opatovice. Jedná se o patrový, nepodsklepený dům se sedlovou střechou, bez využití podkroví. Dům je napojen na vodu, plyn a elektriku, není napojen na veř.kanalizaci. Dům je ve zhoršeném technickém stavu a vyžaduje rekonstrukci. K domu náleží garáž, dílna, za domem je stodola. Požadovaná cena ,- Kč

14 Prodej rodinného domu v obci Skočová Lhota vhodného na bydlení i na chalupaření s možností půdní vestavby. K domu navazuje částečně zastřešený dvorek vhodný na garážování a vedlejší objekt chlév a kolna (46,5 m2). Dispoziční řešení: obytná kuchyně s jídelnou (20,5 m2), pokoj (21 m2), koupelna (4,5 m2), chodba (4,5 m2). Topení na pevná paliva, ohřev vody el. bojlerem. Vedle domu malá zahrádka. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize. Na okraji Drahanské vrchoviny, uprostřed lesů a nedaleko rybníka, nabízíme k chalupaření přízemní, částečně podsklepený rodinný dům 2+1 s garáží, dílnou a zahrádkou. Na nemovitosti proběhla částečná rekonstrukce - plastová okna, vyzděný sprchový kout, ÚT na plyn i tuhá paliva a elektřina v mědi. K pohodlí jistě přispěje i veřejný vodovod. Vzhledem k lokalitě (lesy, lyžařský

15 vlek a běžecké trasy, cyklostezky) doporučujeme i k aktivní rekreaci. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/3 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřicetosmtisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 123 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -