ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5398/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5398/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2267/2 v bytovém domě č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p na pozemku parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č. 2875, spoluvlastnický podíl 8134/ na společných částech bytového domu č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p na pozemku parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č a spoluvlastnický podíl 8134/ na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č. 2875, vše k.ú. Stodůlky, obec Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité věci: Petržílkova 2267/12, Praha 5, Stodůlky OBJEDNAVATEL: NAXOS a.s. Adresa objednavatele: Holečkova 31, Praha 5 ZHOTOVITEL : B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Tel: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje formou dobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 2267/2 v bytovém domě č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p na pozemku parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č. 2875, spoluvlastnického podílu 8134/ na společných částech bytového domu č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p na pozemku parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č a spoluvlastnického podílu 8134/ na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č. 2875, vše k.ú. Stodůlky, obec Praha, kraj Hlavní město Praha. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení dobrovolné dražby. Přehled podkladů - částečný výpis z katastru nemovitostí LV č. 6452, k.ú. Stodůlky, obec Praha ze dne výpis z katastru nemovitostí LV č a k.ú. Stodůlky, obec Praha pořízené dálkovým nahlížením do KN - snímek katastrální mapy k.ú. Stodůlky, obec Praha pořízený dálkovým nahlížením do KN - kopie prohlášení vlastníka budovy č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p ze dne ekonomické údaje předložené zástupcem vlastníkem - cenová mapa stavebních pozemků pro Prahu pro rok skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - skutečnosti zjištěné od vlastníka - fotografie při místním šetření - nabídky na prodej a pronájem bytů z realitních serverů Vlastnické a evidenční údaje Dle částečného výpisu listu vlastnictví č. 6452, k.ú. Stodůlky, obec Praha ze dne oddíl A - vlastnické právo: Pražské stavební a bytové družstvo, Na Hutmance 300/7, Praha 5, IČ: oddíl B - nemovitosti : JEDNOTKY - bytová jednotka č. 2267/2 nacházející se v bytovém domě, Stodůlky, č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p (LV č. 2389) na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č (LV č ) - spoluvlastnický podíl ve výši 8134/ pro bytovou jednotku č. 2267/2 na společných částech bytového domu Stodůlky, č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p (LV č. 2389) na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č (LV č ) - spoluvlastnický podíl ve výši 8134/ pro bytovou jednotku č. 2267/2 na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č (LV č ) - 2 -

3 Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2267/2 o celkové podlahové ploše včetně sklepu a lodžie 88,30 m 2, umístěná v 1. NP bytového domu č.p a to včetně součástí a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p a na pozemcích parc. č. 2871, parc.č. 2872, parc.č a parc.č o celkové výměře 1135 m 2. Bytový dům, č.p se nachází v panelovém sídlišti v oblasti Stodůlky - Praha 5. Jedná se o řadový 10 podlažní panelový dům s výtahy na vlastním pozemku. Bytový dům, č.p se nachází podél ulice Petržílkova a Nušlova, s přístupem z ulice Petržílkova. Vzdálenost ke komplexní občanské vybavenosti je cca 100 m. Dobrá dopravní dostupnost na MHD včetně metra stanice Nové Butovice. V okolí jsou, kromě řadových panelových domů i obchodní a občanská vybavenost a sportoviště. Bytový dům č.p se nachází dle územního plánu Hlavního města Prahy v oblasti funkčního využití ploch OC - čistě obytné. S odvoláním na prohlášení vlastníka ze dne byla budova uvedena do užívání kolaudačním rozhodnutím č.j. Ovz.N.B.4.18V2-1688/97-Š-Rk ze dne a stáří objektu je tedy 19 roků. Bytový dům je nezateplený a je napojen na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, dálkové topení včetně ohřevu TUV a telefon. Stavebně technický stav bytového domu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že znalci byla umožněna prohlídka bytové jednotky, bylo vycházeno pro stanovení ceny obvyklé z dostupných informací při prohlídce bytové jednotky a bytového domu, z podkladů prohlášení vlastníka budovy č.p. 2263, č.p. 2264, č.p a č.p. 2267, a dále ze skutečností při prohlídce vnitřních i vnějších společných prostor bytového domu č.p a okolí. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých dostupných konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Znalci nebyla předložena projektová dokumentace ani dokumentace skutečného stavu, žádné informace či podklady o přestavbách nebo rekonstrukcích nemovitosti. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2267/2 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2267/2-3 -

4 POSUDEK Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Zjištění administrativní ceny - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda výnosová - Metoda porovnávací Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Zjištění administrativní ceny: základem zjištění administrativní ceny je Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014Sb, porovnávacím způsobem dle indexu cenového porovnání, vytvořeného z parametrů kupních smluv srovnatelných bytů v okolí Ministerstvem financí České republiky. Metoda porovnávací: je založena na porovnání bytů na základě srovnání s jinými byty obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů v místě a okolí. Vzhledem k dostatečné nabídce srovnatelným bytů je tato metoda nejobjektivnější a použita jako hlavní

5 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-5 -

6 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2267/2 Bytová jednotka č. 2267/2 má celkovou podlahovou plochu vč. příslušenství vč. sklepu a lodžie 88,30 m 2 a nachází se v 1.podlaží bytového domu č.p s dispozičním členěním 3+K+L, a to: pokoj 20,83 m 2 pokoj 12,78 m2 pokoj 14,09 m2 kuchyň 9,35 m 2 předsíň 11,68 m 2 předsíň 4,70 m 2 koupelna 2,88 m 2 WC 1,08 m 2 šatna 1,70 m 2 lodžie 6,96 m 2 sklep 2,33 m 2 Svislé stěny a stropy z plošných železobetonových panelů, okna plastová. Vnitřní dveře původní náplňové prosklené či plné, zárubně ocelové, vstupní dveře bezpečnostní. Povrchy podlah PVC, na WC a v koupelně keramická dlažba. Bytová jednotka je vytápěna dálkovým topením, ohřev TUV rovněž dálkovým přívodem. Bytová jednotka je odpojena od elektřiny (odmontovaný elektroměr), částečně poškozená vnitřní omítka v jednom pokoji. Původní kuchyňská linka s plynovým sporákem, některé dveře mají prasklou skleněnou výplň. Stavebně technický stav bytu zhoršený. Stáří domu je 19 roků. Dle prohlášení vlastníka ze dne jsou: Součástí jednotky je veškerá vnitřní instalace (trubní rozvody vč. zařizovacích předmětů, elektroinstalace vč. osvětlovacích těles a slaboproud). Součástí jsou dále uzavírací ventily, oddělující bytové rozvody od stoupacích vedení a bytové elektrojističe, termoregulační a odvzdušňovací ventily, měřiče spotřeby tepla, vody a TUV a bytové spínače VZT. K vlastnictví jednotky patří vnitřní a vstupní dveře, okna a nenosné příčky, podlahová krytina, lodžiové zábradlí. Součástí jednotky nejsou stoupací vedení. K vlastnictví jednotky č. 2267/2 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 8134/ na společných částech budovy. Podlahová plocha dle 2, zák. č. 72/94Sb. je 81,34 m 2. Vybavením bytové jednotky je kuchyňská linka, sporák plynový, umyvadlo, vana, WC mísa s nádržkou, směšovací baterie 3 ks, otopná teplovodní tělesa 4 ks, otopné elektrické těleso, digestoř, vestavěné skříně 4 ks, zvonek a domácí telefon, zásuvka státního telefonu, zásuvka společné antény STA, listovní schránka

7 Společnými částmi budovy jsou: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, venkovní rampové vstupy, chodby, závětří, zádveří a schodiště, výtahy vč. strojoven a výtahových šachet, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, sušárny, žehlírny, prádelny, úklid, komory a WC, úschovny kočárků a kol, předávací stanice tepla (PST), vstup do kolektoru, vodorovné a svislé rozvody vč. instalačních jader: teplo, studená voda, teplá užitková voda, silnoproud, slaboproud (telefon, domácí telefon, televize), el. vrátný u hlavních vstup. dveří vč. mikrotelefonu a zvonkového tabla, kanalizace, požární zabezpečení budovy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Jedná se o rovinné pozemky, které jsou zastavěny bytovým domem. Dle platné cenové mapy stavebních pozemků pro hl. m. Prahu pro rok 2016 jsou pozemky zařazeny v mapovém listu 70, skupina 4819, kde cena stavebního pozemku je uvedena ve výši 3 000,- Kč/m 2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 135,00 m ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 19 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2-7 -

8 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 20,83 * 1,00 = 20,83 m 2 pokoj: 12,78 * 1,00 = 12,78 m 2 pokoj: 14,09 * 1,00 = 14,09 m 2 kuchyň: 9,35 * 1,00 = 9,35 m 2 předsíň: 11,68 * 1,00 = 11,68 m 2 předsíň: 4,70 * 1,00 = 4,70 m 2 koupelna: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 WC: 1,08 * 1,00 = 1,08 m 2 šatna: 1,70 * 1,00 = 1,70 m 2 lodžie: 6,96 * 0,20 = 1,39 m 2 sklep: 2,33 * 0,10 = 0,23 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 80,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 19 let: s = 1-0,005 * 19 = 0,905 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,905 = 0,731 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,731 = ,90 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 80,63 m 2 * ,90 Kč/m 2 * 1,000 * 0,990= ,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,91 Kč - 8 -

9 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,32 Kč Bytová jednotka č. 2267/2 - zjištěná cena = ,23 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2267/2 Porovnáním nabídkových cen prodeje bytů obdobného charakteru dispozice, využití a umístění v lokalitě Prahy 5 - Stodůlky vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému objektu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se odráží parametry bytu: oceňovaný objekt bytová jednotka 3+1/L, podl. plocha 88 m2, panelový dům Srovnávané nemovitosti název požad.cena Kč koef. Redukce cena po redukci Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 l cena oceň. objektu ze srovnání Kč Ovčí Hájek , ,00 1,08 1,00 1,05 1,10 1,05 1, Nušlova , ,02 0,93 1,00 0,85 1,00 0,85 0, Běhounkova , ,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1, Nušlova , ,05 1,22 1,00 1,10 1,00 1,10 1, Bronzová , ,02 0,98 1,00 1,05 1,00 1,05 1, celkem Kč průměr Kč max Kč min Kč koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na dispozici bytu a umístění v podlaží K2 K3 K4 K5 K6 koeficient úpravy na velikost podlahové plochy koeficient úpravy na konstrukci domu koeficient úpravy na stavební stav a vybavení bytu, balkon, lodžie koeficient úpravy na stavební stav a umístění domu koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6 Výsledná hodnota BJ 2267/2 porovnáním po zaokrouhlení: ,- Kč - 9 -

10 Charakteristika oceňovaného objektu a srovnávaných objektů název prodejní cena Kč umístění domu disp. podlah. plocha podlaží konstrukce Oceň. bytová jednotka č. 2267/2, Petržílkova blízko metra 3+1/L 88 1 panelová Ovčí Hájek, Stodůlky blízko metra 3+1/L 96 1 panelová Nušlova, Stodůlky blízko metra 3+1/L 81 3 panelová Běhounkova, Stodůlky blízko metra 3+1/L 88 6 panelová Nušlova, Stodůlky blízko metra 4+kk panelová Bronzová, Stodůlky blízko metra 3+kk 86 4 panelová stav bytu, rekonstrukce, vybavení atd. nezateplený dům, okna plastová, PVC, keramická dlažba, původní kuch linka 2 zasklené lodžie, kuch linka se spotřebiči, zateplený dům, velmi dobrý stav DV, byt v původním stavu, umakartové jádro, vyšší anuita nezateplený dům, okna plastová, zděné jádro, zasklená lodžie, byt v udržovaném stavu, velmi dobrý stav mezonetový byt po rekonstrukci, dlažba, plovoucí podlaha, zděné jádro, plastová okna, velmi dobrý stav DV, byt po částečné rekonstrukci, nadstandardní kuch linka se spotřebiči, dlažba, plovoucí podlaha, zasklená lodžie REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2267/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2267/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že administrativní cena je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní vycházející z předchozích prodejů bytů dle kupních smluv zpracovaných Ministerstvem financí, ale v odstupu 2 leté minulosti. Vzhledem k veliké nabídce prodeje bytů v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených bytů k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňovaného bytu s nabídkovými či realizovanými cenami bytů v místě. Z těchto důvodů odhadujeme cenu obvyklou vycházející z porovnávací hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry ceny

11 Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí této dispozice a v této lokalitě je v převisu nad poptávkou b) parametry povyšující cenu - velmi dobrá dopravní dostupnost na MHD a metro - v dostupnosti komplexní občansko-obchodní infrastruktura c) parametry ponižující cenu - původní stav bytu bez modernizace, nutnost vložení investic do modernizace bytu Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 6452, k.ú. Stodůlky, obec Praha ze dne Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji ke dni cenu obvyklou předmětu ocenění přibližující se k porovnávací hodnotě, a to ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč V Praze, MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5398/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti

12 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 52/