ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.440/37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 115 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.133 v obci Olešník, včetně příslušenství a pozemku p.č.440/6, zahrada, o velikosti 278 m 2, vše zapsáno na LV č.411 pro k.ú.olešník Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.440/37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 115 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.133 v obci Olešník, včetně příslušenství a pozemku p.č.440/6, zahrada, o velikosti 278 m 2, vše zapsáno na LV č.411 pro k.ú.olešník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Olešník Olešník Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Olešník Katastrální území: Olešník Počet obyvatel: 795 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 678,76 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.411 pro k.ú.olešník - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Šílený Jan a Šílená Jana, č. p. 133, Olešník, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Šílený Jan a Šílená Jana, č. p. 133, Olešník, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od objednatele ocenění. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. V domě je byt dispozice 4+1, s garáží, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna je s vanou a umyvadlem. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba, studna, skleník a porosty

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,101 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,101 = 1, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,76 1, ,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 440/37 115,00 739, ,75 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 440/6 278,00 739, ,30 Stavební pozemky - celkem 393,00 m ,05 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 29 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP.: = 115,00 m 2 2.NP: = 115,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP.: 115,00 m 2 2,70 m 2.NP: 115,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 115,0*5,7 = 655,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 655,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 230,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08-8 -

9 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 29 let: s = 1-0,005 * 29 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,855 = 1,043 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-9 -

10 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 1,043 = 2 079,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 655,50 m 3 * 2 079,74 Kč/m 3 * 0,990 * 1,101= ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč Cena staveb celkem = ,20 Kč Pozemky - celkem ,05 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,25 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátšesttisícsedmsetdeset Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - FINWAY a.s., K Brance 1171/11, Praha 13, Stodůlky, Praha 515, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení České Budějovice, Ant. Barcala 1461, České Budějovice 2, České Budějovice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

13 rodinný dům se zahradou. Dům se nachází v atraktivní lokalitě města Hluboká nad Vltavou, zhruba 9km severně od Českých Budějovic.Dům byl vystavěn na přelomu 19.století. Z větší části, je v původním, avšak zachovalém stavu. Nemovitost dispozičně nabízí 4+1, koupelnu, toaletu,sklep a rozlehlou půdu, kterou lze obydlet. K domu náleží zahrada o rozloze 423m2, ze které je krásný výhled na státní zámek Hluboká. V domě je instalován plynový kotel (staří cca 5let) s rozvodem do radiátorů, lze přidat krbová kamna do dvou stávajících komínů. Voda je čerpána obecní, popřípadě lze čerpat z vlastní studny. Odpady do septiku. Dům má v pořádku střechu, krov a je bez vlhkosti. Doporučujeme pro individuální přestavbu, rekonstrukci a pro výjimečné umístění. Požadovaná cena ,- Kč vč. všech realitních a právních služeb

14 prodej rodinného domu v obci Zahájí u Hluboké nad Vltavou. Zastavěná plocha domu je 101 m2, obytná 165 m2. K domu patří garáž 28 m2 a stavba, kde je malá garáž na motocykly, dílna, dřevník a chlívek o celkové ploše 59 m2. Celková plocha parcely je 951 m2, plocha zahrady 535 m2, plocha dvora 228 m2. Dům je patrový, v prvním patře zádveří se schodištěm, chodba, kuchyně, 4 pokoje - 2 průchozí a 2 neprůchozí pokoje, samostatná koupelna a samostatné WC. V podkroví jsou 3 pokoje, 1 průchozí s dvěma úložnými prostory a 2 pokoje neprůchozí. Dále je v podkroví možné využít zkosené prostory půdy. Krovy jsou zdravé, eternitová střecha je zateplená skelnou vatou. V celém domě jsou nově vyměněná plastová okna. Dům je podsklepený, ve sklepě je kotel na tuhá paliva a plynový kotel pro ústřední topení. Dům je napojený na obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Na dvoře domu je studna. Obec Zahájí leží v atraktivní, klidné lokalitě, 3 km od obce Zliv, 6 km od Hluboké nad Vltavou, 16 km od centra Českých Budějovic. Požadovaná cena ,- Kč s kompletním právním a realitním servisem

15 Prodej rodinného domu v obci Dívčice. Dispozice 2x garáž, prádelna, sklep,dílna. Zastavěná plocha domu je 330 m2, pozemek má rozlohu 800 m2. Dům byl vystavěn v roce 1969 a v přízemí je garáž, prádelna, dílna, sklepy. V prvním patře domu je bytová jednotka 2+1 (zařízená kuchyně, jídelna, obývací pokoj, ložnice a koupelna s WC) tato bytová jednotka prošla v roce 2011 rekonstrukcí. Ve druhém patře domu je další byt o dispozici 2+1 na rekonstrukci připraven (koupelna s WC již hotové) V celém domě v roce 2012 proběhla výměna oken za plastová a revitalizace - voda, odpady. Vytápění domu je zajištěno kotlem na tuhá paliva a nebo krbovými kamny. Za domem je okrasná zahrada orientovaná na jih. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetdevadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 411 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -