ZNALECKÝ POSUDEK. č /76/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /76/15 o ceně objektu č.p. 49 na parcele č. 212 a pozemků č. 212, č.1938/2, č. 1942/1, č. 1942/2, č. 1942/3 a č. 3100/1, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v obci Janovice v okrese Frýdek - Místek Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 ocenění se provádí pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 27 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 448/2015-A ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí - objektu rodinného domu č.p. 49 na pozemku č. 212 a pozemků č. 212, č.1938/2, č. 1942/1, č. 1942/2, č. 1942/3 a č. 3100/, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v obci Janovice v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Janovice Janovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Janovice Katastrální území: Janovice u Frýdku-Místku Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 224,08 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti insolvenčního správce pana Mgr. Michalského. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 448/2015-A ze dne o vypracování odhadu předmětu nedobrovolné dražby - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 697, který vyhotovil Katastrální úřad ve Frýdku - Místku ke dni Kopie katastrální mapy, kterou vyhotovil Katastrální úřad ve Frýdku - Místku pod č. 4695/2015 ke dni Informace o pozemcích, které poskytl Obecní úřad Janovice - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -

3 Vlastník pozemku: Paní Emílie Maliňáková, Sládkova 2988/27a, Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 49 na parcele č. 212 Parcela č zastavěná plocha a nádvoří m2 Parcela č. 1938/2 - orná půda m2 Parcela č. 1942/1 - trvalý travní porost m 2 Parcela č. 1942/2 - zahrada m 2 Parcela č. 1942/3 - zahrada m2 Parcela č. 3100/1 - ostatní plocha m 2 Vlastník : Emílie Maliňáková Sládkova 2988/27A Moravská Ostrava 6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici kopii katastrální mapy a vyjádření k územnímu plánu od Obecního úřadu v Janovicích. K objektu rodinného domu nebyla zachována žádná projektová dokumentace. Objekt je k datu ocenění v rekonstrukci a ocenění bylo provedeno podle předpokládaného technického stavu po jeho dokončení. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rodinný dům zděné konstrukce, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Objekt je v rekonstrukci a k datu ocenění není schopen užívání. Dále se jedná se o pozemky, které jsou umístěny na okraji obce v místní části Janovice - Bystré a dle platného územního plánu jsou určeny k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemky se nachází ve svažitém terénu. Inženýrské sítě ( voda a elektřina ) jsou v dosahu pozemků. Dále jsou zde zemědělské pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/ Parcela č. 1942/ Parcela č. 3100/ Parcela č Parcela č. 1942/ Parcela č. 1942/3-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-4 -

5 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,889 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům č.p. 49 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Přesné stáří objektu se objektivně nepodařilo zjistit, ale dle zjištěných údajů a technického posouzení se odhaduje na cca jednosto let. V objektu probíhá celková rekonstrukce a modernizace jednotlivých konstrukčních prvků. Projektová dokumentace k rekonstrukci nebyla znalci k dispozici. Technický stav po dokončení rekonstrukce je odhadnut s ohledem na celkovou rozpracovanost a probíhající rekonstrukci. Po dokončení rekonstrukce je možno předpokládat, že v objektu vznikne jedna bytová jednotka o velikosti Základy jsou smíšené beton s kamenem. Nosná konstrukce je zděná z plných cihel. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je pálená z keramické tašky. Fasáda a klempířské konstrukce schází. Okna jsou dřevěná typu euro. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Stropní konstrukce je dřevěná po celkové renovaci. Schodiště je betonové. Na podlahách jsou položeny OSB desky bez finální krytiny. Částečně jsou provedeny rozvody vody a elektroinstalace. Rozpracováno je sociální zázemí. Ostatní konstrukce schází Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] N.P. 16,50*9,70 = 160,05-5 -

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha N.P. 160,05 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] N.P. (16,50*9,70)*(3,20) = 512,16 m 3 Půda a zastřešení (16,50*9,70*0,90)+(16,50*9,70*3,50)/2 = 424,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor N.P. NP 512,16 m 3 Půda a zastřešení Z 424,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 936,29 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy beton a kámen P Zdivo cihla S Stropy dřevěné S Střecha sedlová S Krytina pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky hladké vápenné S Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody betonové S Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná euro S Podlahy obytných místností plovoucí podlaha a dřevěná prkna S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění elektrický kotel S Elektroinstalace světelná S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace žumpa S Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S

7 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC S Záchod splachovací S Ostatní schází C 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy P 8, ,46 3,77 4,17 100,00 4,17 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 23,41 100,00 23,41 3. Stropy S 7, ,00 7,90 8,73 100,00 8,73 4. Střecha S 7, ,00 7,30 8,07 100,00 8,07 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,75 100,00 3,75 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,99 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 6,40 70,00 4,48 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 3,09 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,54 0,00 0, Schody S 1, ,00 1,00 1,10 100,00 1, Dveře S 3, ,00 3,20 3,53 0,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,74 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,43 30,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,10 30,00 0, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,74 0,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,75 60,00 2, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,53 40,00 1, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 2,10 50,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,42 0,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,55 0,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,53 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,30 0,33 0,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,57 Rozestavěnost: 65,82 Koeficient vybavení K 4 : 0,9057 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 4,17 100,00 4,17 6, ,67 4, Zdivo S 23,41 100,00 23,41 35, ,67 23, Stropy S 8,73 80,00 6,98 10, ,00 0, Stropy S 8,73 20,00 1,75 2, ,67 1, Střecha S 8,07 100,00 8,07 12, ,92 9, Krytina S 3,75 100,00 3,75 5, ,00 5, Vnitřní omítky S 4,48 100,00 4,48 6, ,75 0,2554

8 11. Schody S 1,10 100,00 1,10 1, ,67 1, Okna S 5,74 100,00 5,74 8, ,00 0, Podlahy obytných místností S 0,73 100,00 0,73 1, ,00 0, Podlahy ostatních místností S 0,33 100,00 0,33 0,50 0,00 0, Elektroinstalace S 2,85 100,00 2,85 4, ,00 0, Rozvod vody S 1,41 100,00 1,41 2,14 0,00 0, Zdroj teplé vody S 1,05 100,00 1,05 1, ,00 0,1600 Opotřebení: 47,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9057 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 947,96 Plná cena: 936,29 m 3 * 3 947,96 Kč/m 3 = ,47 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6582 Nedokončená stavba = ,79 Kč Koeficient opotřebení: (1-47,4 % /100) * 0,526 Nákladová cena stavby CS N = ,20 Kč Koeficient pp * 0,871 Cena stavby CS = ,33 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,33 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/2 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako orná půda. Dle schváleného územního plánu je na pozemku možná výstavba rodinných domů ( plochy individuálního bydlení ). Pozemek se nachází ve svažitém terénu a je zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I -0,03 orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -

9 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek se nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci. III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-9 -

10 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,970 * 1,020 = 0,960 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 224,08 0,960 0,300 64,54 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 orná půda 1938/ ,00 64, ,76 odst. 1) Stavební pozemek - celkem 1 844,00 m ,76 Parcela č. 1938/2 - zjištěná cena = ,76 Kč 2.2. Parcela č. 1942/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako trvalý travní porost. Pozemek je dle platného územního plánu obce umístěn v zóně s možností staveb rodinných domů. Pozemek se nachází v mírně svažitém až svažitém terénu a je zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III -0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,

11 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek se nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci. III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,990 * 1,020 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 224,08 0,980 0,300 65,

12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 trvalý travní porost 1942/ ,00 65, ,28 odst. 1) Stavební pozemek - celkem 2 831,00 m ,28 Parcela č. 1942/1 - zjištěná cena = ,28 Kč 2.3. Parcela č. 3100/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako ostatní plocha a dle platného územního plánu je určen k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemek se nachází ve svažitém terénu a je celý zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III -0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,960 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i =

13 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Jedná se o pozemek, který se nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci III 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,960 * 1,020 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 224,08 0,950 0,300 63,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha 3100/1 443,00 63, ,98 odst. 1) Stavební pozemek - celkem 443,00 m ,98 Parcela č. 3100/1 - zjištěná cena = ,98 Kč

14 Ocenění 2.4. Parcela č. 212 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I -0,04 orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,960 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,889 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0,960 * 0,889 = 0,836 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,08 0, ,33 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 187, ,27 nádvoří Stavební pozemek - celkem 1 519,00 m ,27 Parcela č zjištěná cena = ,27 Kč

15 Ocenění 2.5. Parcela č. 1942/2 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % vlivem imisního zatížení - při středním znečištění: -10 % Celková úprava ceny: 87,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 1942/ ,00 4,36 87,00 8, ,80 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 832,00 m ,80 Parcela č. 1942/2 - zjištěná cena = ,80 Kč Ocenění 2.6. Parcela č. 1942/3 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % vlivem imisního zatížení - při středním znečištění: -10 % Celková úprava ceny: 87,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 1942/ ,00 4,36 87,00 8, ,20 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 468,00 m ,20 Parcela č. 1942/3 - zjištěná cena = ,20 Kč

16 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/ ,80 Kč 2.2. Parcela č. 1942/ ,30 Kč 2.3. Parcela č. 3100/ ,- Kč 2.4. Parcela č ,30 Kč 2.5. Parcela č. 1942/ ,80 Kč 2.6. Parcela č. 1942/ ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/ ,80 Kč 2.2. Parcela č. 1942/ ,30 Kč 2.3. Parcela č. 3100/ ,- Kč 2.4. Parcela č ,30 Kč 2.5. Parcela č. 1942/ ,80 Kč 2.6. Parcela č. 1942/ ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,70 Kč

17 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetšedesátosmtisícdevadesát Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1977 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány pozemky, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce podobných nebo shodných charakteristických znaků a prvků. Při porovnání u pozemků byly hodnoceny zejména následující skutečnosti : typ pozemku, jeho velikost, tvar a prostorové umístění pozemku, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a možnost napojení na inženýrské sítě. Při porovnání rodinného domu byly porovnávány zejména následující znaky a parametry : typ domu, jeho velikost, technický stav, umístění v lokalitě, napojení na inženýrské sítě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Obvyklá cena - stavební pozemky : Kladné stránky nemovitosti ( stavební pozemky ) : + pozemky určené dle platného ÚP k zastavění stavbami rodinných domů + klidné místo k bydlení + nádherný výhled do okolí + dobrá dopravní dostupnost

18 Záporné stránky nemovitosti ( stavební pozemky ) : - svažitý pozemek - inženýrské sítě ( voda a elektřina ) v dosahu pozemku - nemožnost napojení na plyn a kanalizaci - menší výměra pozemku č. 3100/1 - problematický příjezd k oceňovaným pozemkům, který je možný přes jiné pozemky než které jsou součástí tohoto ocenění - pozemky orientovány na severní stranu - problematický příjezd k pozemkům v zimním období Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje a tudíž je možno sestavit dostatečně velkou množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání níže uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Pozemek č. 1 - jedná se o pozemek s nádherným výhledem, který se nachází v katastru obce Janovice a dle územního plánu je určen k zastavění stavbami rodinných domů.. Výměra pozemku činí m 2. Pozemek se nachází v mírně zvlněném až rovinatém terénu a je zatravněný. Příjezd po obecní komunikaci. Inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku. Cena - 500,- Kč/m 2 Pozemek č. 2 - jedná se o pozemek v katastru obce Janovice, který je určen dle platného územního plánu ke stavbě rodinných domů. Pozemek se nachází na okraji obce v rovinatém terénu a je celý zatravněný. Příjezd po veřejné asfaltové komunikaci. Voda a elektřina jsou v dosahu pozemku. Celková výměra činí m 2 Cena - 550,- Kč/m 2 Pozemek č. 3 - jedná se o pozemek v katastru obce Pržno. Pozemek se nachází v mírně svažitém terénu a je dle územního plánu určen k zastavění stavbami rodinných domů. Příjezd po obecní komunikaci. Na hranici pozemku je voda a plyn. Pozemek se nachází na okraji obce a má výměru celkem m 2. Cena - 520,- Kč/m 2 Po vyhodnocení všech zjištěných informací, provedení závěrečné analýzy s přihlédnutím ke všem kladným a záporným stránkám nemovitosti stanovuji obvyklou jednotkovou cenu pozemku na částku ve výši : 300,- Kč/m2 Parcela č. 1938/ m 2 x 300,- Kč = ,- Kč Parcela č. 1942/ m 2 x 300,- Kč = ,- Kč

19 U pozemku č. 3100/1 je částka snížena s ohledem na malou výměru pozemků a tudíž menší využitelnost pro danou možnost užití pozemku. Parcela č. 3100/1-443 m 2 x 150,- Kč = ,- Kč Specifikace pozemků nutných pro zajištění příjezdu : Parcela č. 1938/2 - z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemky č a č. 1938/1 Parcela č. 1942/1 - z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemek č. 1943/1 Parcela č. 3100/1 - z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemky č. 1939, č. 1938/1 a č. 1938/2 nebo přes pozemky č. 1943/1, č. 1942/1 a č Obvyklá cena - rodinný dům č.p. 49 Kladné stránky nemovitosti : + klidná lokalita + nádherný výhled do okolí Záporné stránky nemovitosti : - nedokončená rekonstrukce rodinného domu - velmi špatný technický stav střešní krytiny a části krovu - orientace objektu na severní stranu - problematický dojezd k objektu mimo stávající komunikaci ( parcela č. 1943/1 je jiného vlastníka ) Pro porovnání uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňované nemovitosti : Rodinný dům č. 1 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který se nachází v obci Pržno a je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Objekt je převážně v původním technickém stavu s možností rekonstrukce. Vnitřní vybavení je standardní. U domu se nachází větší zahrada s trvalými porosty. Objekt je napojen na vodu, plyn a elektrickou energii. Zdroj ceny : Nabídka RK + žádanější lokalita + napojení na plyn + zahrada s trvalými porosty Cena : ,- Kč Rodinný dům č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Metylovice. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Technický stav je průměrný a dům je připravený k rekonstrukci. Vnitřní vybavení je standardní. Dům je napojený na všechny

20 inženýrské sítě. U domu se nachází pozemek o výměře cca m 2. Výhodou je výhled do okolí. Zdroj ceny : Nabídka RK + žádanější lokalita + napojení na všechny IS + větší pozemek Cena : ,- Kč Rodinný dům č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Janovice. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti s garáží. Fasáda je zcela nová z hladké vápenocementové omítky. Dům je převážně v původním technickém stavu a je možná jeho rekonstrukce. Vnitřní vybavení je standardní. U domu je zahrada s trvalými porosty. U domu je samostatná garáž. Objekt je užíván. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny. + garáž u objektu + udržovaná zahrada + užívaný objekt Cena : ,- Kč Po provedeném porovnání všech zjištěných údajů a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti a s přihlédnutím k současné situaci na realitním trhu a předpokládanému dalšímu vývoji stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 49 na pozemku č. 212 vč. pozemku č. 212 na částku v celkové výši : ,- Kč Parcela č m 2 x 100,- Kč = ,- Kč Cena pozemku č. 212 byla upravena s ohledem na svažitost pozemku, orientaci na severní stranu, zastavěnost pozemku, jeho další využitelnost a momentální problematickou dostupnost motorovým vozidlem. Přístup k objektu č.p. 49 a pozemku č. 212 je možný pouze přes pozemky č. 1942/2 a č. 1942/3, které nejsou nijak upraveny pro pojezd. Obvyklá cena - zemědělské pozemky Při stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků bylo provedeno porovnání s podobnými pozemky v nejbližším okolí, které se staly předmětem obchodování. Znalce zároveň podrobně zkoumal nabídku a poptávku takových pozemků na realitním trhu. Informace o těchto cenách byly získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Zjištěné ceny srovnatelných pozemků : Zemědělský pozemek Vyšní Lhoty ( m2 ) - 17,- Kč/m 2 Zemědělský pozemek Dobratice ( m2 ) - 30,- Kč/m 2 Zemědělský pozemek Baška ( m 2 ) - 40,- Kč/m

21 Po provedeném porovnání bylo znalcem zjištěno, že se ceny pohybují v uvedeném rozmezí v závislosti na dostupnosti pozemku, lokalitě, jeho velikosti, celkové poloze a svažitosti. Po provedeném porovnání byla stanovena obvyklá cena ve výši 20,- Kč/m 2. Parcela č. 1942/ m 2 x 20,- Kč = ,- Kč Parcela č. 1942/3-687 m 2 x 20,- Kč = ,- Kč Výsledná rekapitulace cen : Parcela č. 1938/ ,- Kč Parcela č. 1942/ ,- Kč Parcela č. 3100/ ,- Kč Rodinný dům č.p. 49 vč. pozemku č ,- Kč Parcela č. 1942/ ,- Kč Parcela č. 1942/ ,- Kč Celkem ,- Kč Zaokrouhlení ceny ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Výše obvyklé ceny byla stanovena s ohledem na všechny zjištěné faktory a omezující podmínky. Výše obvyklé ceny je ovlivněna následujícími faktory : technický stav objektu, velikost pozemku, příjezd k pozemkům a rodinnému domu, umístění v lokalitě, možnost napojení na inženýrské sítě a dopravní dostupnost. Znalec předpokládá, že všechny zjištěné informace a údaje jsou úplné a správné. V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

22 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1023/76/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1023/76/

23 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace pozemků 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Kopie katastrální mapy

24 - 24 -

25 Parcela č. 1942/1 Parcela č. 1938/2 Parcela č. 3100/1 Pokoj ( kuchyně? ) Koupelna

26 Pokoj Pokoj WC Spodní pohled Boční pohled Pohled vrchní

27 - 27 -