TRH S BYDLENÍM V PRAZE

TRH S BYDLENÍM V PRAZE EKONOMICKÁ ANALÝZA ALEŠ ROD, MARTIN PÁNEK ČERVENEC 2022

1 EXECUTIVE SUMMARY Ačkoliv jsou krátkodobé pronájmy jako Airbnb stále za obětního beránka rostoucích cen nájmů i nemovitostí, jeho vliv na pražský realitní trh je zcela marginální, jak ukazují dlouhodobé sociodemografické trendy, počty bytů nabízených na Airbnb v Praze a rychlost výstavby nových bytů. Nová studie Centra ekonomických a tržních analýz (CETA), již držíte v rukou, ukazuje, že ceny bydlení v Praze rostou proto, že poptávka (počet obyvatel a jeho mzdy) roste podstatně rychleji než nabídka (počet bytů). Studie analyzuje pražský realitní trh, srovnává dostupné studie o vlivu krátkodobých pronájmů ze zahraničí, předkládá statistiky o využití Airbnb v Praze a analyzuje dopady, které tyto nabídky mají na pražský trh s realitami. Studie předkládá unikátní data o Airbnb v celé Praze a Praze 1 a dochází k závěru, že než omezovat krátkodobé pronájmy, je efektivnější stanovit jasná a logická pravidla, ta vymáhat a příp. se pokusit internalizovat způsobené externality skrz dodatečné poplatky, které mohou jít ve prospěch města nebo domů, ve kterých se byty krátkodobého pronájmu nacházejí. Nyní se pražský trh s krátkodobými nájmy nacházejí ve zcela jiné situaci než před pandemií covid-19. Proto bychom k trhu s krátkodobým bydlením měli přistupovat s chladnější hlavou a větším rozmyslem. Studii uzavírají politická doporučení: Stop skanzenizaci Podpora výstavby bytů novým územním plánem Omezení byrokracie nejen ve stavebním řízení Chytré regulace Pozor na stínovou ekonomiku Respektování synergií z ekonomické aktivity ve městě, vč. turismu Propojování regionů infrastrukturou Využití potenciálu sdílené ekonomiky Studie byla financována společností Airbnb, Inc., jež také poskytla data pro kapitolu 4.

2 OBSAH 1 Úvod... 3 2 Urbanizace... 5 3 Rezidenční trh nemovitostí v Praze... 8 3.1 Rekolaudace kanceláří na byty... 11 3.2 Nevyužitá výstavba... 12 3.3 Cena bydlení v Praze a faktory podněcující její růst... 12 3.4 Vývoj makroekonomických ukazatelů... 15 4 Vliv Airbnb... 22 4.1 Deskriptivní statistiky Airbnb v Praze... 23 4.2 Problémy se sousedskými vztahy... 25 5 Závěr... 28 Reference... 30

3 Kdo jsme? CETA Centrum ekonomických a tržních analýz, z. ú., je institut zabývající se aplikovaným ekonomickým výzkumem společenských jevů a fenoménů v různých oblastech ekonomiky. S ohledem na úzké zaměření na ekonomii regulace se CETA věnuje zejména analýze takových odvětví, v nichž dochází k významné distorzi ekonomického jednání v důsledku existence regulace. CETA upozorňuje na dopady regulace, kvantifikuje je a s pomocí ekonomických, ekonometrických či sociologických nástrojů a modelování upozorňuje na negativní aspekty nadměrné regulace, včetně neočekávaných a nežádoucích dopadů regulace (tzv. Peltzmanovy efekty). Autoři: Ing. Aleš Rod, Ph.D., ředitel výzkumu CETA. E-mail: ales.rod@eceta.cz. Ing. Martin Pánek, ředitel Liberálního institutu. E-mail: martin.panek@libinst.cz. Kontakt: CETA Centrum ekonomických a tržních analýz, z. ú., Jungmannova 26/15, 110 00, Praha 1.

4 1 ÚVOD V září 2018 zpracovalo Centrum ekonomických a tržních analýz (CETA) studii Analýza trhu rezidenčního bydlení v Praze (Rod, a další 2018), dále jen studie CETA 2018, ve které byly analyzovány klíčové faktory trhu s bydlením v Praze, mj. i vliv trhu s krátkodobým pronájmem (Airbnb) na dostupnost bydlení a vývoj cen. Vzhledem k tomu, že i čtyři roky poté jsme svědky rychlého růstu cen nemovitostí, že se ve veřejné diskusi opětovně objevuje trh krátkodobých pronájmů (a jeho nejúspěšnější platforma společnost Airbnb) jakožto obětní beránek všech problémů pražského realitního trhu, a že rok 2020 byl z hlediska turismu velmi slabý, je namístě vydat aktualizaci a doplnění studie CETA 2018. Je nepochybné, že rostoucí ceny nemovitostí jsou zásadním společenským fenoménem, na který je právem upírána pozornost. Přesto, nebo právě proto by debata o bydlení a jeho dostupnosti měla být podložena fakty, nikoliv dojmy, a navrhovaná regulatorní řešení pečlivě analyzována ex ante. Musíme vycházet z objektivního faktu, že bydlení je standardním ekonomickým statkem, obchodovaným na trhu s nabídkou a poptávkou. Právě tyto dva fenomény determinují cenu. Regulace způsobují na trhu distorze (znemožňují nabídce nebo poptávce přirozeně a rychle reagovat na podněty, jako je třeba nedostatek bytů v Praze), což se projevuje třeba právě v rostoucích cenách. Ty jsou až následkem regulace, nikoliv příčinou. Nejedná se o selhání trhu, nýbrž o selhání regulace. Proto musí analýza těchto jevů předcházet silným politickým proklamacím. Při hledání rychlých řešení se totiž často stává, že zapomínáme na prapůvod problému s dostupností bydlení, jako bylo třeba násilné překreslení bytových domů v centru Prahy na nebytové prostory (obchody a kanceláře), regulované nájemné nebo skanzenizace Prahy reprezentovaná tlakem na minimální zásahy do širšího historického centra Prahy, zachování panoramatických výhledů limitováním výškových budov atp. Text, který právě čtete, reaguje na aktuální veřejnou debatu o bydlení v metropoli, ale svým způsobem reflektuje i situaci v dalších městech. Nárůst cen bydlení, relativně ještě významnější než v Praze, totiž pozorujeme na celém území České republiky. Text vychází ze zmíněné studie CETA 2018, 1 která komplexněji vysvětluje tržní a politické principy spojené s diskusí o bydlení a jeho dostupnosti. Předpokládáme, že čtenář má tuto studii CETA 2018 k dispozici pro případnou konzultaci, argumenty proto předkládáme stručnější formou. 1 Dostupná zde: http://eceta.cz/wp-content/uploads/2018/09/prague-housing-study-v-1.pdf

5 2 PRAHA POD TLAKEM URBANIZAČNÍCH PROCESŮ Základním aspektem vysoké poptávky po bydlení v hlavním městě je proces stěhování obyvatel do jádrových sídelních struktur, tzv. urbanizace. I v pandemickém roce 2020 počet obyvatel Prahy rostl. Tento stav je setrvalý, zjevně ještě nenarazil na svůj limit ani v podobě vysokých cen bydlení. Zřejmě bude trvat minimálně do té doby, dokud nepřijde výraznější technologická inovace, která trvale změní naše chování vč. požadavku na každodenní mobilitu za prací např. plně autonomní automobily, výrazný vzestup práce z domova, mj. díky lepší konektivitě v regionálních sídlech 2 či rozvoji virtuální reality. Nejspíše však ani tyto inovace nepřeváží historický fakt, že města poskytují lepší ekonomické, společenské, kulturní a další výhody pro čím dál více obyvatel dlouhodobě a takřka po celém světě. Obrázek č. 1: Urbanizace ve světě v uplynulých 500 letech Data: (Ritchie a Roser 2019) Tento trend je posilován i seskupováním centrálních vládních institucí v hlavních městech (nebo jiných velkých krajských městech), za nimiž přirozeně migrují jak zaměstnanci v rámci svého kariérního růstu, tak soukromé korporace nebo vzdělávací instituce. Vývoj v Praze (s trendovou linkou) ukazuje následující graf. 2 Např. spojené s technologií 5G.

6 Obrázek č. 2: Vývoj počtu obyvatel v Praze 1 350 000 1 300 000 1 250 000 1 200 000 1 150 000 1 100 000 1 050 000 Data: (ČSÚ 2021c) (1. část, střední stav obyvatelstva), graf vlastní Pokud rozepíšeme čisté přírůstky pražského obyvatelstva po letech, dostaneme následující graf. Graf u každého roku uvádí migrační saldo (počet přistěhovaných minus počet odstěhovaných) a také celkový přírůstek (migrační saldo + narození zemřelí). Obrázek č. 3: Vývoj počtu obyvatel v Praze 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0-5000 -10000-15000 2001 Vývoj počtu obyvatel v Praze 2000 2020 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Čisté roční saldo obyvatel do Prahy / z Prahy 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2016 2017 2018 2019 2020 2020 Saldo migrace Celkový přírůstek Data: (ČSÚ, Pohyb obyvatelstva Prahy - územní srovnání 2021a), graf vlastní Jak můžeme vidět, trend růstu je opravdu robustní a za posledních 20 let se trendu vymyká pouze druhý rok ekonomické recese 2012 2013. Růst jinak neohrozila povodeň, covid-19 nebo jakákoliv změna politické situace. Jen za posledních 5 let (2016 2020) se do Prahy oficiálně přistěhovalo zhruba 55 000 osob pro srovnání, je to ekvivalent celé Jihlavy, Karlových Varů nebo Opavy. Do Prahy však nepochybně migruje mnohem více lidí, kteří

7 v hlavním městě studují, dojíždějí sem za prací na část pracovního týdne nebo zde regulérně žijí, ale trvalý pobyt mají z různých důvodů hlášený mimo Prahu. V této souvislosti je poněkud překvapivým faktem, že situace v Praze 1 je takřka zrcadlově obrácená. V této centrální pražské čtvrti dochází k trvalému úbytku obyvatel s výjimkami let 2009 ekonomická recese, 2014 rok po ekonomické recesi, 2020 ekonomická recese a dvou drobných přírůstků v letech 2015 a 2019. Obrázek č. 4: Migrace v městské části Praha 1 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1000 Čisté roční saldo obyvatel do Prahy 1 / z Prahy 1 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Saldo migrace Celkový přírůstek 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Data: (ČSÚ, Pohyb obyvatelstva Prahy - územní srovnání 2021a), graf vlastní Připomínáme, že Airbnb bylo založeno až v roce 2008 (Aydin 2019) a na český trh vstoupilo až v roce 2014 (studie CETA 2018). Tzv. vylidňování Prahy 1 tedy minimálně do roku 2014 nemůže mít na svědomí trh krátkodobého bydlení, ale jiné faktory. Mezi ně můžeme nepochybně zařadit například regulované nájemné, které pro nové nájemní smlouvy v Praze trvalo až do roku 1995, pro stávající nájemníky pak až do roku 2012, a působilo zásadní distorze na trhu s bydlením (zejména nižší výnosy majitelů nemovitostí, nižší investice do bytového fondu, černý trh s byty), rekolaudaci bytových prostor na nebytové prostory (saturující nízkou nabídku a vysokou poptávku po kancelářských a komerčních prostorech, které zajišťovaly vyšší výnos), skanzenizaci historického centra Prahy (tlak na zachování kulturního dědictví udělal z centra Prahy turistickou destinaci s nabídkou služeb pro zahraniční turisty, ale skokově sníženou dostupností běžných služeb), nebo neefektivní správu městských bytů jednotlivými městskými částmi (v r. 2019 bylo zhruba dva tisíce obecních bytů prázdných (ČTK 2019)).

8 3 ANALÝZA REZIDENČNÍHO TRHU NEMOVITOSTÍ V PRAZE Ceny, za které se v Praze nabízejí byty, stále stoupají. Nedokázala to zvrátit ani pandemie covid-19. V grafu uvádíme trendovou linku. Obrázek č. 5: Nabídkové ceny bytů v Praze 250 Indexy nabídkových cen bytů (2010 = 100), Praha 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Data: (ČSÚ 2021d), Tab. Indexy cen bytů, graf vlastní Graf ilustruje významný růst průměrných nabídkových cen bytů po celé sledované období. Slovo průměrných je důležité, protože v některých (atraktivních) oblastech hlavního města (např. širší centrum) je růst výrazně dynamičtější než v jiných oblastech (např. na periferii nebo v průmyslové zástavbě), stejně tak se liší i preference zájmu s ohledem na velikost bytu nebo jeho dispozice. Vývoj bytové situace v Praze pak zobrazuje následující obrázek č. 6. Je z něj patrné na první pohled, že počet stavebních povolení pro bytové budovy klesl za posledních 15 let na čtvrtinu. Nejvíce dokončených bytů v Praze registrujeme v roce 2007 (dokončeno 9442 bytů) a v roce 2009 (7397). Od té doby se počet dokončených bytů v hlavním městě těmto číslům ani zdaleka nepřiblížil, když v nejlepším případě atakoval hranici šesti tisíc bytů (2016 a 2019). Z této situace lze těžko vinit stranu nabídky. Developeři registrují vysokou poptávku a disponují dostatečnými investičními zdroji na násobně vyšší bytovou výstavbu. 3 3 Trh na straně nabídky je velmi konkurenční. Argumenty o kartelových dohodách a záměrném zpomalování výstavby ze strany developerů, které se ve veřejné debatě objevují, jsou naprosto nesmyslné.

9 Obrázek č. 6: Bytová situace v Praze Vývoj bytové situace v Praze 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Dokončené byty Praha Stavební povolení budovy celkem Zahájené byty Praha Stavební povolení bytové budovy Data: (ČSÚ 2021e), graf vlastní K tomu navíc připočtěme trend, který jsme popisovali ve studii CETA 2018, totiž že se lidé v dnešní době dožívají delšího věku, žení se a vdávají se později (déle tedy žijí nejen nesezdaní, ale také nezadaní), přitom však poptávají větší obytnou plochu, mají vysoké požadavky na kvalitu bydlení a často dělají významná investiční rozhodnutí s ohledem na budoucnost. 4 Je evidentní, že trendy životního stylu a migrace na jedné straně a počtu stavebních povolení na druhé straně jsou v příkrém rozporu, což musí zákonitě vést k vyšší ceně. Z hlediska ekonomické analýzy není pro pokles nabídky (tedy stavebních povolení) žádný důvod. Není to tak, že v Praze došly pozemky a není již kde stavět, ať už do šířky (např. na brownfieldech (Akrman a Kudrnová 2021)) nebo do výšky (vydávání povolení pro vyšší budovy, 5 příp. stavba nových pater stávajících budov). Negativním jevem regulatorních bariér je omezení interakce mezi nabídkou a poptávkou, tedy možnost rychle reagovat na nedostatek bytů doplňováním nabízeného množství na trh. Dle informací Ministerstva pro místní rozvoj trvá průměrné stavební řízení v České republice pět a půl roku (Klička 2021), v hlavním městě nejsou výjimkou ani výrazně delší lhůty. To nejen naprosto zásadně ztěžuje projektové plánování (zejm. financování výstavby, s čímž souvisí vyšší náklady), ale také znemožňuje flexibilní reakci nabídky na tržní situaci. 4 Je vcelku časté, že i single jedinci kolem 30 let věku kupují velké bytové jednotky 3kk a vyšší s vysvětlením, že až jednou založí rodinu, chtějí se do bytu vejít. V zahraničí je běžné, že lidé kupují byty dle aktuální potřeby (např. malou garsonku) a dle finančních možností (např. sdílením hypotéky) a budují si na trhu vlastnického bydlení svou pozici v postupných životních etapách. 5 Např. budovy v nově stavěném Smíchov City budou mít neuvěřitelně pouze šest pater. (Sekyra Group 2021)

10 Představte si, že byste v říjnu 2018 avizovali zájem koupit si zimní pneumatiky na váš vůz, ale výrobce by dostal povolení začít je vyrábět na jaře roku 2024. Přesně to je popis situace s bytovou výstavbou. 6 Mezinárodní poradenská společnost Jones Lang LaSalle (JLL) porovnala situaci v hlavních městech Visegrádské čtyřky. Situace v hlavním městě je velmi nelichotivá Praha nabízí developerům nejvyšší výnos měřený cenou za m 2, ale přesto se zde staví nejméně bytů. To vede k nejméně dostupnému bydlení (měřeno násobkem průměrných mezd nutných k nákupu referenčního bytu). Obrázek č. 7: Porovnání bytové výstavby v metropolích V4: Tabulka in: (Roklen24 2021) Vysvětlením je právě regulatorní bariéra, jejíž absurdnost vyniká právě v porovnání se zahraničními zkušenostmi. Jak informovaly Lidové noviny: To je dáno mimo jiné rychlostí povolovacích procesů. Zatímco v Praze trvá vyřízení potřebných razítek roky, ve Varšavě je tato doba podstatně kratší. V Polsku se koupí pozemek a za šest měsíců je vyřízeno stavební povolení. Pro mě to je naprosto nepředstavitelné, popisuje situaci Omar Koleilat, spoluzakladatel developerské společnosti Crestyl, která nedávno vstoupila na polský trh. Podle žebříčku Doing Business se Česká republika umístila na 157. místě ze 190 v rychlosti vyřizování stavebního povolení. V Polsku změnili stavební zákon už před šesti lety, a i díky tomu je země na 39. příčce žebříčku. (Menzelová 2021) Příležitosti, kde v Praze vzít nové byty, je diskutováno několik. Patří mezi ně například: Oprava / privatizace nevyužitých městských bytů Urychlení stavebního povolení odblokování staveb v povolovacím řízení Efektivní využití brownfieldů a dalších nevyužívaných prostor v širších center měst Vyšší hustota staveb a zvyšování staveb Rekolaudace kanceláří na byty Podněty pro majitele nevyužitých staveb 6 Připomíná to starý sovětský vtip: V Sovětském svazu se deset let čeká na automobil, musíte projít složitým systémem a složit peníze předem. Zájemce předal peníze a člověk zodpovědný za registraci mu říká: Dobře, přijďte za deset let. A zájemce se ptá: Ráno, nebo odpoledne? Registrátor udiveně: Jaký je v tom pro vás rozdíl, když je to za deset let? Na což zájemce odpovídá: Ráno totiž přijde instalatér.

11 První čtyři opatření jsou v obecném povědomí díky probíhající diskusi (což rozhodně neznamená, že se jedná o vyřešené téma, resp. že se jim věnuje adekvátní pozornost), věnujme se proto podrobněji poslední dvěma zmíněným opatřením. 3.1 REKOLAUDACE KANCELÁŘÍ NA BYTY V 90. letech minulého století se podnikatelská horečka v post-komunistické ekonomice musela vyrovnat s naprosto nedostatečnou infrastrukturou oproti tomu, jaká je běžná v tržních ekonomikách. Jedním z takových problémů byl nedostatek kancelářských prostor. Většina kanceláří byla obsazena státními institucemi (nebo jejich následovníky) a zásoba komerčních nemovitostí logicky chyběla. Majitelé nemovitostí určených k bydlení tak masivně rekolaudovali byty na nebytové prostory, které jim zajišťovaly významně vyšší výnos než nemovitosti určené k bydlení (připomeňme, že až do r. 1995 platilo na všechny nájemní smlouvy regulované nájemné, na platné smlouvy pokračovalo až do r. 2012). Poptávka po bytech byla vlažná kvůli nízké kupní síle, obtížně dostupným úvěrům na nákup bydlení či omezením prodejů cizincům. Proto byla významná část bytového fondu hl. m. Prahy z ekonomického pohledu zcela racionálně odčerpána do segmentu nebytových prostor. Situace na trhu je ale nyní odlišná. Dle údajů společnosti JLL v Praze mezi lety 2011 až 2020 každý rok přibylo zhruba 133 500 m 2 kancelářských prostor, z nichž má většina charakter typu A, tedy reprezentativních prostor s recepcí, automatickým topením a klimatizací, rychlovýtahy, parkovacím státním či službami pro nájemce. Vysoká konkurence na straně nabídky tlačí ceny nových prostor v širším centru Prahy nebo v dobré dostupnosti metra na úroveň cen historických kanceláří v centru Prahy, jejichž atraktivita u nájemců klesá, jejich majitelé mají problém s měnícím se poměrem investičních nákladů a příjmů, s uzavíráním dlouhodobých smluv nebo bonitou klientů. Zdá se, že řada firem plánuje podstatně omezit kancelářské prostory, jelikož se práce z domova během pandemie covid-19 relativně osvědčila většina zaměstnanců ji vnímá jako vítaný pracovní benefit, dostupnost digitálních nástrojů v podobě online meetingů eliminuje rizika nižší produktivity, práce, pobyt zaměstnanců mimo pracoviště samozřejmě generuje alespoň na část týdne provozní úspory. S ohledem na výše uvedené trendy je patrné, že se zde otevírá zajímavý prostor pro rerekolaudaci nebytových prostor zpět na byty. Zde je nepochybně naprosto zásadní součinnost vlády a municipality, v rámci které by mohlo dojít k opětovnému odblokování až desítek tisíc bytů zpět do bytového fondu bez zásadních ekonomických nákladů. Úkolem pro novou vládu by tak měla být kooperace s Magistrátem hl. m. Prahy a dalšími municipalitami v podobě iniciace Projektu Re-rekolaudace, který by majitelům vhodných kancelářských prostor poskytl možnost akceptovat podmínky jasného, administrativně nenáročného a přesně definovaného seznamu kroků, díky němuž bude možné přeměnit kancelářské domy na byty za krátký časový úsek. 7 7 Milý majiteli, když uděláš 1) tohle, 2) tohle, 3) tohle a XY) tohle, slibujeme Ti, že dostaneš všechna potřebná oprávnění k rekolaudaci a že celý proces nebude trvat déle než 6 měsíců. Byty pak můžeš prodat, nebo pronajímat. Tvá vláda + magistrát

12 3.2 NEVYUŽITÁ VÝSTAVBA Podle iniciativy Prázdné domy je v Praze 412 prázdných domů + 24 domů k záchraně, z toho 76 domů (tedy 17 %) paří veřejnému majiteli. Veřejný majitel, tedy stát, město nebo jiná veřejná instituce, by měl prázdné domy okamžitě privatizovat, nebo aspoň rekonstruovat na obecní byty. (Prázdné domy 2021) Je nesporné, že soukromé vlastnictví je jeden ze základních institutů demokratického státního zřízení, jedná se o nejdůležitější a základní věcné právo, které je zaručené Listinou základních práv a svobod, které je přímé, výlučné a působící erga omnes (vůči všem). V řadě případů je využití prázdných nemovitostí blokováno dědickými spory či jinými právními spory, nedostatkem financí na vypořádání dílčích vlastnických práv nebo rekonstrukci nemovitosti. Jelikož oficiální databáze mapující prázdné nemovitosti a jejich stav chybí, není možné přijmout systémové řešení vedoucí k odblokování těchto nemovitostí a jejich ekonomickému využití. Považujeme za žádoucí provést analýzu nevyužitých domů, včetně důvodů stávajícího stavu. Dle ní je možné iniciovat takové kroky, které povedou k odblokování nemovitostí a iniciují jejich standardní využití, například dotační programy a záruky, amnestii právních sporů se státem nebo odložení splatnosti sankcí a pokut, mediací dědických řízení apod. Tím dojde jednak k posílení bytového fondu v Praze (nebo dalších městech) a eliminaci negativních externalit, které nevyužité nebo chátrající budovy způsobují v dané lokalitě. 3.3 CENA BYDLENÍ V PRAZE A FAKTORY PODNĚCUJÍCÍ JEJÍ RŮST Růst cen nemovitostí nepochybně není jev, jenž pozorujeme jen v České republice. Jak vidíme na následujícím grafu, průměr ceny bydlení v EU27 vyrostl od roku 2015 o více než 25 %. V České republice však z vybraných zemí rostl nejrychleji, o více než 50 %. Data z Eurostatu jsou svou metodikou konsistentní napříč zeměmi. Za hlavní důvod zde můžeme opět označit distorzi v interakci mezi nabídkou a poptávkou.

13 Obrázek č. 8: Růst cen bytových nemovitostí HPI (House Price Index) a jeho vývoj (2015 = 100) 160,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 90,00 80,00 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 EU27 Česko Německo Rakousko Polsko Slovensko Data: (Eurostat 2021), graf vlastní Důležitým faktorem ve vývoji cen bydlení byla pandemie covid-19, respektive se jí zdála být. Podle některých odhadů, viz např. (Hrstková 2020), měla být právě pandemie a hrozící ekonomická recese faktorem, který ochladí trh nemovitostí určených k bydlení pokud na trhu nemovitostí měla existovat bublina, měl to být právě covid-19, který podnítí její splasknutí. To se ovšem nestalo ani na trhu s vlastnickým bydlením, ani na trhu s nájemním bydlením. Vliv pandemie na ceny nájmů, jak ukazuje následující obrázek, byl pouze dočasný. Krátkodobý propad dosáhl lokálního minima v červnu letošního roku (2021), od té doby průměrná cena nájmu opět roste.

14 Obrázek č. 9: Vývoj ceny nájmů v době pandemie Praha Data a graf: (RealityMix.cz 2021). Graf pro Prahu 1 vypadá téměř identicky. Obdobně reportuje také ČTK (ČTK 2021): Mezikvartální vývoj cen u nejpoptávanějších dispozic může signalizovat pomyslný bod obratu trhu. Zatímco v uplynulých kvartálech jsme především v Praze sledovali pokles cen, nyní už u většiny dispozic a lokalit stagnují. Rostoucí předraženost vlastního bydlení či návrat studentů do univerzitních měst by v příštích měsících mohly poskytnout impuls ke zvýšení zájmu o nájemní bydlení, sdělil ředitel UlovDomov.cz Martin Březina. Analýza Romana Šustka z London School of Economics (Šustek 2021) odhaduje, že za růstem cen nemovitostí v letech 2013 2021 je z jedné třetiny růst mezd:

15 Obrázek č. 10: Vliv faktorů na růst cen nemovitostí v ČR 2013 2021 Zdroj grafu: (Navrátil 2021) Nyní porovnejme vývoj makroekonomických faktorů, které silně ovlivňují stranu poptávky po rezidenčním bydlení. 3.4 VÝVOJ MAKROEKONOMICKÝCH UKAZATELŮ A JEJICH VLIV NA REALITNÍ TRH Následující graf ilustruje vývoj inflace, nezaměstnanosti, růstu HDP a spotřeby domácností. Vývoj a aktuální hodnota těchto ukazatelů napovídají o současném stavu a kondici české ekonomiky. Graf přehledně zobrazuje propad spotřeby domácností v letech, kdy nastává ekonomická recese, také lépe než linka růstu HDP ukazuje specificky českou dlouhou recesi 2008 2012.

16 Obrázek č. 10: Makroekonomické indikátory 8,0 Vývoj makroekonomických ukazatelů 6,0 4,0 2,0 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2,0-4,0-6,0-8,0 HDP Míra inflace Obecná míra nezaměstnanosti Výdaje na konečnou spotřebu Data: (ČNB, ARAD systém časových řad 2021a), graf vlastní Na grafu jde také vidět, že vládní opatření, kdy zaměstnanci zůstávali na překážkách, způsobila, že v koronavirové recesi nepozorujeme nárůst nezaměstnanosti. Pro roky 2021 a 2022 graf s největší pravděpodobností ukáže růst HDP, růst výdajů domácností na spotřebu, a také vyšší inflaci než v předchozím roce. Růst HDP znamená růst životní úrovně, tím pádem pokračující růst poptávky po bydlení zejména v hlavním městě. Díky tomu bude cena bytů a nájmů v Praze s největší pravděpodobností dále stoupat. Nyní porovnejme meziroční růst cen bytů v ČR a meziroční tempo růstu mezd v ČR. Jak ilustruje následující graf, průměrné reálné mzdy v ČR rostou v celém sledovaném období rychleji než ceny pražských bytů (vyjma let 2012, 2013 a 2020). Z toho je patrné, že růst cen nemovitostí určených k bydlení můžeme nazvat různými synonymy, ale rozhodně jej nemůžeme označit jako překvapivý. Růst nominálních cen bytů kopíruje růst nominálních mezd, tj. kupní síla domácností se pohybuje stejným trendem jako index cen bytů. Tento aspekt posiluje i dostupnost hypotéčních úvěrů na bydlení (zejm. nízká úroková sazba, dosažitelnost hypotečních úvěrů, konkurence mezi bankovními domy poskytujícími hypotéky, medializace vlastnického bydlení jako statusového ekonomického statku 8 ), viz dále. 8 Vlastní byt / dům je cíl, synonymum úspěchu, základní atribut kvalitního života.

17 Obrázek č. 11: Tempo růstu reálných mezd a cen bytů. Tempo růstu reálných mezd a Indexu cen bytů (ČR) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020-2,0-3,0 Průměrné reálné mzdy Indexy cen bytů Data: (ČNB 2021a), graf vlastní Situace v ČR se tak výrazně liší od situace v Praze, kde od roku 2010 vyrostly ceny bytů takřka na dvojnásobek. Průměrná mzda však vzrostla pouze o třetinu, z 36 124 Kč v roce 2010 na 47 924 Kč v roce 2020, mediánová mzda pak o 38 %. (ČSÚ 2021f). Je tedy jasné, že v Praze roste reálná cena bytů a spotřebitelům po zaplacení nákladů na bydlení zůstává méně disponibilního příjmu, než by odpovídalo samotnému růstu jejich mezd. Obrázek č. 12: Indexy realizovaných cen bytů v Praze 210,0 Indexy realizovaných cen bytů v Praze (2010=100) 190,0 170,0 150,0 130,0 110,0 90,0 2q/2012 2q/2013 2q/2014 2q/2015 2q/2016 2q/2017 2q/2018 2q/2019 2q/2020 2q/2021 nové starší Data: (ČSÚ 2021b), graf vlastní

18 Současné ceny bytů v Praze pravidelně mapuje Develop Index společnosti Deloitte. Průměrná cena za 1 m 2 bytu v Praze byla v období od března do dubna 2021 více než 125 000 Kč. Nejdražšími městskými částmi Prahy jsou pak Praha 1 (193 000 Kč/m 2 ), Praha 2 (175 500 Kč/m 2 ) a Praha 7 (133 500 Kč/m 2 ). Relativně nejlevnější částí je pak Praha 9, s průměrnou cenou 110 400 Kč/m 2. Obrázek č. 13: Cenová mapa nových bytů v jednotlivých městských částech Data a graf: (Hána 2021) Jedním z hlavních měnově-politických nástrojů, prostřednictvím kterých Česká národní banka (dále jen ČNB) plní své cíle, jsou úrokové sazby. V případě nízké míry inflace ČNB přikročí ke snížení úrokových sazeb, které se následně, mimo jiné, odrazí také ve snížení úrokových sazeb hypotéčních úvěrů.

19 Obrázek č. 14: Základní úrokové sazby centrální banky 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Data: (ČNB 2021c), graf vlastní V tomto ročním grafu ještě není zachycené razantní zvýšení sazeb od podzimu 2021 dále, ovšem dopad změny měnové politiky centrální banky se na trhu s bydlením bude významněji projevovat až v roce 2022, až jej banky začnou promítat do svých sazebníků. Proč? Měnová politika centrální banky totiž ovlivňuje mj. úrokové sazby u hypoték, jejichž vývoj zachycuje následující graf. Obrázek č. 15: Úrokové sazby u hypoték v České republice 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 12.1.2013 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 4.1.2014 Vývoj úrokových sazeb ČNB repo diskontní lombardní Průměrné úrokové sazby hypotéčních úvěrů dle délky fixace 8.1.2014 12.1.2014 4.1.2015 8.1.2015 12.1.2015 4.1.2016 8.1.2016 12.1.2016 4.1.2017 8.1.2017 12.1.2017 4.1.2018 8.1.2018 12.1.2018 4.1.2019 8.1.2019 12.1.2019 4.1.2020 8.1.2020 12.1.2020 4.1.2021 Celkem Nad 1 rok a do 5 let včetně Nad 10 let Floating a do 1 roku včetně Nad 5 let a do 10 let včetně Data: (ČNB 2021d), graf vlastní

20 Dostupné (levné) hypotéky samozřejmě představují incentivy domácnostem k investicím do bydlení. Jak však ukazuje hned následující graf, není to tak jednoduché. Nízké sazby automaticky neznamenají větší počet hypoték. Změnou sazeb ČNB reaguje na makroekonomickou situaci, protože jejím hlavním cílem je pečovat o cenovou stabilitu (kontrolovat inflaci). Vyjma změny úrokových sazeb má ale ČNB k dispozici i další nástroje, jako třeba stanovení tzv. loan to value, tedy poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Poptávku po bydlení utlumuje / posiluje nejen standardní rozhodování domácností, ale právě i regulace na finančním trhu. Proto počet nových hypoték kolísá. To potvrzuje i lokální maximum na grafu na přelomu let 2015 a 2016, způsobené zpřísňováním podmínek hypoték, kdy se spotřebitelé snažili získat hypotéku ještě ve starém režimu. Tím došlo tedy pouze k časovému posunutí části poptávky. Pro delší diskusi viz studii CETA 2018. Trendová linka však ukazuje setrvalý a významný růst. K němu nepochybně přispívaly i náznaky budoucího zvyšování sazeb v důsledku obavy z inflace, které se v posledních týdnech zhmotnily v realitu. Aktuální situace naznačuje, že domácnosti mají v těchto týdnech až měsících zřejmě poslední šanci na sjednání levné hypotéky na příštích několik let. Co to však udělá s cenami bytů je otázkou kumulovaná poptávka je vysoká, stejně jako počet investorů vnímajících investici do rezidentního bydlení v Praze jako bezpečnou investici se solidním poměrem výnos / riziko. Obrázek č. 16: Nově poskytnuté hypoteční úvěry v čase 90000 Vývoj počtu nově poskytnutých hypotéčních úvěrů 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 12.1.2013 12.1.2014 12.1.2015 12.1.2016 12.1.2017 12.1.2018 12.1.2019 12.1.2020 Data: (ČNB 2021b), graf vlastní V situaci, kdy má řada spotřebitelů za to, že ano, líp už bylo a že ceny bytů budou nadále růst rychleji než mzdy, dochází k intertemporálnímu přesunu zdrojů a jejich suboptimální

21 alokaci. Spotřebitelé se snaží koupit byty co nejdříve, i kdyby se měli vydat z posledních peněz, přičemž za jiných okolností by preferovali koupi bytu až o pět nebo deset let později. Tím pádem je poptávka po bytech v současnosti o tuto předsunutou poptávku vyšší, což vede k dalšímu růstu a nespokojenosti spotřebitelů. K jejich nespokojenosti kromě pocitu, že od přechozích generací (jež jsou vlastníky kapitálu, a tedy na straně nabídky) dostali neférově rozdané karty, vede také to, že vysoké ceny odčerpávají prakticky veškerý spotřebitelský přebytek. 9 A spotřebitelé logicky upřednostňují vyšší spotřebitelské přebytky než nižší, nebo dokonce žádné. To je jeden z důvodů, proč např. ebay nebo Aukro prodávají v aukcích za vítěznou cenu, nikoliv za rezervační, aby spotřebiteli zůstal přebytek co největší, a byl tedy s nákupem spokojený. Nezapomeňme, že nákup bytu se podobá aukci více než třeba nákup rohlíků. 9 Spotřebitelský přebytek je rozdíl mezi maximální cenou, kterou je spotřebitel ochotný zaplatit, a cenou, kterou skutečně zaplatí.

22 4 VLIV KRÁTKODOBÝCH PRONÁJMŮ NA PRAŽSKÝ REALITNÍ TRH Jak bylo uvedeno ve studii CETA 2018, v Praze bylo v roce 2016 zhruba 610 tisíc bytů (Dolák 2016, 4). Toto číslo vychází ze Sčítání lidu 2011 a následného bytového přírůstku. Pokud použijeme stejnou metodiku, měli bychom od roku 2016 do roku 2020 navýšit počet bytů o 28 700, čímž dojdeme ke konečnému zaokrouhlenému číslu 640 tisíc. Tamtéž (str. 7) jsou k dispozici odhady bytů v městských částech, konkrétně 15 680 na Praze 1, 24 207 na Praze 2 a 36 371 na Praze 3. Připomeňme, že studie CETA 2018 nenašla statisticky významný vliv Airbnb na ceny bytů v Praze. K podobným závěrům dochází empirické studie z dalších zemí světa. Studie z Barcelony z roku 2020 našla 1,9% zvýšení nájmů a 3,7% zvýšení nabídkových cen, zatímco pro oblasti s nejvyšším počtem bytů na Airbnb našla 7% zvýšení nájmů a 14% zvýšení nabídkových cen. Barcelona je však atypická tím, že nejžádanější turistická destinace Sagrada Familia neleží v centru města. (Garcia-López, a další 2020) Studie z Berlína dospěla k závěru, že nedostatek bytových prostor v Berlíně je způsoben především pomalým postupem výstavby, zatímco se do hlavního města stěhuje mnoho lidí. Rekreační domy v Berlíně představují pouze 1,5 % poptávky po nové výstavbě do roku 2030 a nebyla naměřena žádná znatelná korelace mezi růstem nájemného a rozvojem ubytování na Airbnb ve městech. (Deiters-Schwedt a Baba 2019) Studie pro celé Spojené státy našla efekt zvýšení nájmů o 0,018 % a cen bytů o 0,026 % za každé procento zvýšení nabídek Airbnb. (Barron, Kung a Proserpio 2020) Studie z New Yorku našla vliv zvýšení nájmů o 0,68 % s velkou heterogenitou dle městských částí. Paper obsahuje rozsáhlou diskusi výsledků dle rasy, vzdělání nebo příjmu, přičemž nejbohatší kvintil je zasažen nejvíce ztrátou 167 dolarů ročně. (Calder-Wang 2021) Starší studie našla 6 11% zvýšení cen nemovitostí při zdvojnásobení nabídek Airbnb. (Sheppard a Udell 2016) Studie z Los Angeles dochází k závěru, že i když v centru města zvýšilo Airbnb ceny více, v Los Angeles County jako celku zvýšilo Airbnb ceny nemovitostí o 2,7 %(Koster, van Ommeren a Volkhausen 2021) Studie z Bostonu našla efekt zvýšení nájmů o 0,4 % za každé zvýšení počtu nabídek Airbnb o jednu směrodatnou odchylku. (Horn a Merante 2017) Studie z New Orleans našla efekt snížení cen nemovitostí v okrscích s nejpřísnější regulací doprovázený kompenzačním nárůstem nabídek Airbnb v okolních okrscích. (Valentin 2020) Pokud bychom měli výsledky těchto studií shrnout: Airbnb zvyšuje ceny bydlení pouze nepatrně. Tam, kde signifikantně zvyšuje ceny nemovitostí, jedná se o velmi malé okrsky s koncentrovaným turistickým zájmem. V případě, že jsou tyto malé okrsky přeregulovány, přelije se nabídka do vedlejších okrsků. Zároveň ale nemůžeme opomenout pozitivní efekty Airbnb a podobných platforem:

23 (1) Zvyšují možnosti volby pro turisty, kterým zjevně Airbnb vyhovuje, protože jinak by dávali přednost klasickým hotelům, příp. by pro ně cena byla tak vysoká, že by nepřijeli vůbec. (2) Zvyšují disponibilní příjem hostitelů. (3) Zefektivňují využití bytů v době, kdy by jinak byly prázdné, viz následující kapitolu. 4.1 DESKRIPTIVNÍ STATISTIKY AIRBNB V PRAZE V této podkapitole se podíváme na základní deskriptivní statistiky ohledně nabídky bytů využívaných pro Airbnb v Praze. Obrázek č. 17: Statistiky Airbnb v Praze 2019 a 2021 Byty Airbnb podle počtu obsazených Podíl na nocí za rok nabídce Airbnb Podíl na bytové nabídce (2019) Podíl na nabídce Airbnb (2021) Podíl na bytové nabídce (2021) (2019) méně než 30 nocí 36 % 0,89 % 53 % 0,46 % 31 60 nocí 11 % 0,27 % 13 % 0,11 % 61 90 nocí 8 % 0,20 % 8 % 0,07 % 91 120 nocí 6 % 0,15 % 7 % 0,06 % 121 180 nocí 11 % 0,27 % 11 % 0,10 % 180 a více nocí 29 % 0,72 % 9 % 0,08 % celkem 2,47 % 0,88 % Data: Airbnb 10 Data obsazenosti nabídek na Airbnb hovoří jasně. Před pandemií pronajímalo na více než 90 dní v roce svůj byt 46 % hostitelů, avšak v novém normálu je to 27 % (v roce 2020 dokonce pouze 15 %). Mějme na paměti, že 90 dní v roce se sice může zdát jako velká část roku, ale pronajímání např. na dobu letních prázdnin a o víkendech nebo po dobu služebních cest nás dostane spolehlivě nad tuto metu. Stačil by i každý víkend. Což by v národě chatařů nemuselo být tak nemyslitelné. Za skutečný Airbnb byt lze považovat byty pronajímané většinu roku. Před pandemií jich byla necelá třetina, tedy méně než jedno procento pražských bytů. Nyní je to zcela zanedbatelné číslo 0,08 %. V Praze 1 bylo v roce 2021 na více než 180 nocí rezervováno 11 % bytů. V Praze 1 s celkovou nabídkou 15 680 bytů to znamená 1,54 % Airbnb bytů na celkové nabídce. (Data: Airbnb) Model sezónní sdílené ekonomiky byl známý a využívaný daleko před příchodem Airbnb a před počátkem užívání termínu sdílená ekonomika. Mnoho Čechů zažilo, že na letní dovolené v Itálii nebo na zimní dovolené v Rakousku bydleli v apartmánech pronajímaných sice přes cestovní kanceláře, ale ve kterých zjevně mimo sezónu někdo bydlel. 11 Náklady na vzájemné hledání (search cost) vlastníků bytů a turistů dříve uměly snižovat právě jen cestovní kanceláře a turistická centra, dnes to umí online platformy s násobně nižšími 10 Tabulka pro oba roky počítá s celkovou pražskou bytovou zásobou 640 000. Domníváme se, že vzhledem k tomu, že jde o odhad, nejde o velkou nepřesnost. 11 Ostatně, vzpomeňme na děj komedie Slunce, seno, erotika (1991, režie Z. Troška).

24 náklady. Rozdílem tedy je, že dnes je hledání efektivnější, protože náklady jsou nižší a díky referencím (hodnocení uživatelů ubytování) je eliminováno riziko tzv. nepříznivého výběru 12. Obrázek č. 18: Počty bytů v nabídce na jednoho hostitele v roce 2019 Počet nabídek pod jedním uživatelským účtem (pouze celé byty) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 1 celý byt 2 celé byty 3 celé byty 4 celé byty 5 celých bytů 6 celých bytů 7 celých bytů 8 celých bytů 9 celých bytů 10+ celých bytů 4% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 12% 75% Data: Airbnb Navzdory představám o tom, že Airbnb není sdílená ekonomika v původním smyslu a že nyní na Airbnb dominují velkopodnikatelé, kteří mají v nabídce desítky až stovky bytů, data dokládají opak. Téměř 90 % pronajímatelů má v nabídce jeden nebo dva byty. Za všechny citujme Petra Šimůnka, šéfredaktora Forbesu: Kam se vytratilo sdílení zrovna volného bytu, když Praze v tomhle segmentu Airbnb vládnou firmy, které mají takových bytů tisíce? (Šimůnek 2019) Data pro rok 2019 ukazují, že sice 2 % uživatelů mají více než 10 celých bytů, není ale matematicky možné, aby bytů pod takovými uživateli byly tisíce ani celkově, natož pod jednotlivými uživateli. Důležité je taktéž poznamenat, že hlavní sezóna krátkodobých pronájmů nastává v letních měsících, kdy naopak významné počty Pražanů míří na český venkov nebo do zahraničí. 12 Uživatel bez dostatečných informací o cílové destinaci (bez lokálních znalostí) se orientuje podle ceny a volí nejlevnější nabídky. Protože se tam rozhoduje většina lidí, na trhu se kumulují levnější nabídky nižší kvality, které z trhu systematicky vytlačují zbytek nabídek (lepší nabídky vyšší kvality).

25 Graf č. 19: Počet přenocování prostřednictvím on-line rezervačních platforem v ČR podle měsíců, 2019 (%) Zdroj: (ČSÚ 2021g) 4.2 PROBLÉMY S NEGATIVNÍMI EXTERNALITAMI A JEJICH ŘEŠENÍ Samotná platforma Airbnb se snaží o to, aby hostitelé dodržovali všechny lokální právní předpisy, včetně těch s diskutabilní přidanou hodnotou v čase, jako je hlášení cizinců policii. (Airbnb 2021a) Nabízí také dedikovanou stránku pro stížnosti sousedů (Airbnb 2021b), spustilo pilotní program měření hluku (Airbnb 2021c) a zakázalo večírky (Airbnb 2021d). Zde je na místě zdůraznit, že ani zdaleka si nejsou podobné všechny byty na Airbnb. Některé jsou malé 1+kk nebo 1+1, naopak některé jsou větší (4+kk a více), které jsou určeny pro vyšší počet ubytovaných osob. Proto není na místě házet do jednoho pytle malé byty, které se často ani nehodí na nic jiného než krátkodobé pobyty, s prostornými loftovými byty, u kterých skutečně dochází k tomu, že jejich nájemníci sousedy ruší nebo v některých částech dne nadměrně používají společné prostory, jako jsou např. výtahy. Klasickou literaturou, která se zabývá problémy externalit, je (Coase 1960), příp. (Baumol 1972) podle (Pigou 1920). Původce negativní externality, tedy byt na Airbnb, by mohl postižené byty kolem sebe a pod sebou kompenzovat měsíční částkou (např. 5000 Kč), příp. poplatkem za večírek, který by mohlo zprostředkovat rovnou Airbnb a návštěvník by si jej kupoval jako dodatečnou službu. 13 13 Airbnb v současnosti zakazuje pořádání večírků. Internalizaci negativní externality skrz poplatek je tak možné brát jako potenciální řešení, pokud by se Airbnb rozhodlo pro zrušení tohoto zákazu. Příp. platí pro další platformy, které takový zákaz nemají.

26 Za příznačné taktéž považujeme, že veřejnost hrubě přeceňuje množství bytů na Airbnb. Při anketním dotazování v New York City vyšlo najevo, že veřejnost se domnívá, že 25 % newyorských bytů jsou nabídky Airbnb. Skutečný podíl nabídek obsazených více než 180 dní v roce je však pouze 0,14 % všech bytů v New Yorku (studie CETA 2018). Airbnb je tak obviňováno i z problémů, které nepochybně nezpůsobuje. V Praze je dle veřejné debaty situace obdobná. Zatímco se na celkové bytové zásobě v Praze nabídky zarezervované na více než 90 dní podílely v roce 2021 pouze 0,24 % 14 a na více než 180 dní to bylo logicky ještě méně, z veřejné debaty lze nabýt dojmu, že v centru Prahy už snad ani jiné byty, než ty pronajímané přes Airbnb nebo jiné platformy, nejsou, avšak i v Praze 1 zaujímají Airbnb byty pouze výraznou menšinu bytů z celé bytové zásoby. Rezervovaných bytů v Praze 1 je 14,03 % z celkové bytové zásoby, avšak pouze výrazná menšina (11 %) menšina z nich jsou pronajímány více než 180 dní v roce (a jedna třetina na více než 90 dní v roce, tj. 4,9 % bytové zásoby). Pět procent není úplně zanedbatelné číslo, avšak připomeňme, že 90 dní se dá naplnit pouhými víkendy a že plných deset procent bytového fondu Prahy 1 tvoří městské byty. 15 Obrázek č. 20 a 21: Podíl Airbnb na bytové zásobě v Praze a Praze 1 Podíl Airbnb na bytové zásobě v Praze (2021) Podíl Airbnb na bytové zásobě v Praze 1 (2021) Počet bytů v Praze Počet bytů na Airbnb Počet bytů v Praze 1 Počet bytů na Airbnb Data: Airbnb a ČSÚ 14 Pro srovnání: V roce 2019 šlo o 1,14 % a v roce 2020 taktéž o 0,24 %. 15 Dle údajů v (Brabec 2021) jde o 7,3 % bytů, z nichž městská část v letech 2019 a 2020 prodala dva (2) byty.

27 Obrázek č. 20: Podíl dlouhodobě pronajímaných bytů na Airbnb v Praze 1 Podíl bytů pronajatých přes Airbnb v Praze 1 na více než 180 dní v roce Počet ostatních bytů v Praze 1 Počet bytů na Airbnb nad 180 dní v roce Data: Airbnb

28 5 ZÁVĚR A POLITICKÁ DOPORUČENÍ Pandemie covid 19 zcela změnila situaci zejména v turismu, ale i v peněženkách lidí. Oproti roku 2018, kdy jsme vydali předchozí studii, panuje na pražském trhu s krátkodobými pronájmy velmi odlišná situace. Krátkodobé pronájmy mohou pomoci s některými riziky, kterým jsme nyní vystaveni: Zdravotní rizika: Pandemie bohužel ještě definitivně neskončila, krátkodobé pronájmy tak mohou být způsobem, jak do Prahy přivést kupní sílu, například pro osoby, které se bojí bydlet ve velkých hotelech s řadou sociálních kontaktů. Ekonomická rizika: Pandemický výpadek příjmů a současná inflace snižuje v některých domácnostech kupní sílu, krátkodobé pronájmy mohou být způsobem, jak toto vykrýt. O ruské invazi na Ukrajinu nemluvě. Nedostupné bydlení: Pronájem, podnájem, nebo krátkodobý pronájem představuje způsob, jak udržitelně financovat vlastnické bydlení pro širší sociální skupinu osob. Revize studie CETA 2018 a její aktualizace o nová data nás vede k formulaci následujících politických doporučení: 16 Stop skanzenizaci. Praha není skanzen, nýbrž moderní metropole. Není proto možné chtít kontrolovat každý detail rychle se vyvíjející společnosti, idealizovat si jednotlivé fáze historického vývoje města a snažit se k nim dostat zákazy tu toho, tu onoho. Ludwig von Mises ve svém díle Liberalismus upozorňuje: Svobodný člověk musí umět tolerovat, že jeho spoluobčané jednají a žijí jinak, než jak považuje za správné, a musí si odvyknout volat po policii, jakmile se mu něco nelíbí. (Mises 2019, 75) Tento závěr zesiluje i příklad covidové pandemie jsme svědky toho, že ne všechny faktory budoucího vývoje jsou předvídatelné, tudíž regulovatelné. Podpora výstavby bytů novým územním plánem. Nejelegantnější způsob, jak učinit bydlení více dostupným (nikoliv dostupné všem, tak to již nikdy nebude), je umožnit masivní výstavbu nových bytových jednotek. Soukromý sektor umí velmi dobře analyzovat, kde si bydlení najde své zájemce, a reflektuje to v podnikatelských projektech i nabídkových cenách jednotek. Nový územní plán by měl odblokovat zamčená území a nechat pracovat dekádami osvědčené tržní procesy. Současné problémy nezpůsobil trh, ale jeho regulace. Omezení byrokracie nejen ve stavebním řízení. Zatímco v Belgii trvá proces povolování nového developerského procesu 6 měsíců, v Praze je to v průměru 7 let. Právě zde jsou schované byty, které chybí na trhu a způsobují, že disponibilní bytové jednotky podléhají vysokým cenám. Byty lidí, kteří by je dnes rádi kupovali, se začnou stavět až za několik let. To vede ke kumulaci poptávky po vlastnickém 16 Jejich překryv se závěry studie 2018 je zapříčiněn tím, že formulovaná doporučení zatím nebyla vyslyšena.

29 bydlení a tlačí ceny vzhůru. Chytré regulace. Raději vydávat přesně cílené regulace než zakazovat Airbnb a podobné platformy. Je velký rozdíl mezi malým 1+kk na Praze 5 a obřím bytem 4+1 pro deset lidí na Praze 1. Soustředit se na externality (hluk) a efektivní vymáhání stávajících pravidel, ne na činnost samotnou. Pozor na stínovou ekonomiku. Nadměrná regulace nemění preference lidí, ale podporuje šedý trh. Cílem regulace by mělo být usměrnění interakce mezi nabídkou a poptávkou, jelikož tato se snadno skryje do stínu dostupných a obtížně kontrolovatelných technologií, jako jsou třeba soukromé skupiny na sociálních sítích nebo transakce uskutečněné prostřednictvím kryptoměn. Respektování synergií z ekonomické aktivity ve městě, vč. turismu: Jestliže je historické centrum oblíbené turisty, žádný zákon to nezmění. Pokud se bude Praha namísto bojování s tímto trendem snažit, aby se co nejvíce obyvatel Prahy mohlo na tomto procesu obohatit, třeba projekty objevujícími i krásy Prahy v širším centru nebo blízkém okolí města, bude to velmi efektivní. Zatímco historické centrum Prahy 1 již téměř nedokáže další turisty pojmout, Praha jakožto region celého města a blízkého okolí má na služby turistů více než dostatečnou kapacitu. Propojování regionů infrastrukturou: V tomto smyslu dává mnohem více smyslu zlepšit infrastrukturu, aby turisté mohli rychle a efektivně dojíždět z širšího centra nebo dokonce okrajů Prahy do centra, zlepšit spojení na letiště, zlepšit dopravní prostupnost pražských komunikací atp. Efektivní je také tvořit strategie cestovního ruchu ve spolupráci s jednotlivými městskými částmi. Využití potenciálu sdílené ekonomiky: Spolupráce mezi platformami a zastupitelskými orgány, či mezi uživateli platforem a sousedy, přináší dle zkušeností ze zahraničí výborné výsledky. Rozumné nastavení pravidel ke spokojenosti všech zúčastněných pomáhá k naplnění potenciálu tohoto nového fenoménu, který mimo jiné pomáhá i s řešením některých problémů realitního trhu v Praze, např. rozumného využití velmi malých bytů, zvýšení disponibilních příjmů pronajímatelů nebo generování finančních prostředků na investice do bydlení a okolí.

30 REFERENCE Adamcová, Pavla. Česko bude bez vína, zeleniny i vepřového. Sny agrobaronů u řady položek splnit nejde. Aktuálně.cz. 21. leden 2021. https://zpravy.aktualne.cz/finance/nakupovani/potravinovasobestacnost/r~8c2d3bc65bce11ebb408ac1f6b220ee8/. Airbnb. Ahoj, Praho. Airbnb. 2021a. https://www.airbnb.com/d/ahojpraho.. Airbnb kicks-off measures to support Hosts and guests in Prague. Airbnb. 23. září 2021c. https://news.airbnb.com/de/airbnb-kicks-off-measures-to-support-hosts-and-guests-inprague/.. Extension of party ban through end of summer. Airbnb. 27. květen 2021d. https://news.airbnb.com/airbnb-announces-extension-of-party-ban-through-end-ofsummer/.. Neighbor Support Line launches in Czech Republic. Airbnb. 21. duben 2021b. https://news.airbnb.com/neighbor-support-line-launches-in-czech-republic/. Akrman, Libor, a Veronika Kudrnová. S nedostatkem bytů mohou pomoci projekty na brownfieldech. Člověk žijící v centru je pro Prahu levnější. Lidovky.cz. 18. duben 2021. https://www.lidovky.cz/byznys/pomohou-brownfieldy-snizit-nedostatek-bytu-vpraze.a210416_155802_ln_ekonomika_tesa. Aydin, Rebecca. How 3 guys turned renting air mattresses in their apartment into a $31 billion company, Airbnb. Insider. 20. září 2019. https://www.businessinsider.com/how-airbnb-wasfounded-a-visual-history-2016-2. Barron, Kyle, Edward Kung, a Davide Proserpio. The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marekting Science, 2. říjen 2020. Bastiat, Frédéric. Petice výrobců svíček. Bastiat.cz. 2021 [1845]. https://bastiat.cz/petice-vyrobcusvicek/ (přístup získán 24. březen 2021). Brabec, Tomáš. Stav a vývoj obecního bytového fondu v městských částech hl. m. Prahy Aktualizace 2021. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy. září 2021. https://iprpraha.cz/assets/files/files/78bd2b63baa94cafa2fe75b2404bc075.pdf (přístup získán 12. leden 2022). Calder-Wang, Sophie. The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market. SSRN, 16. červenec 2021. Coase, R. H. The Problem of Social Cost. The Journal of Law & Economics, říjen 1960. ČNB. ARAD systém časových řad. Česká národní banka. 2021a. https://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.datove_zdroje.

31. Nově poskytnuté hypoteční úvěry podle doby fixace úrokové sazby (%). Česká národní banka. 2021d. https://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=3&p_sort=2&p_des=50&p_se stuid=22081&p_uka=1%2c2%2c3%2c4%2c5&p_strid=aabbakc&p_od=201303&p_do=2021 06&p_lang=CS&p_format=0&p_decsep=%2C.. Nově poskytnuté hypoteční úvěry podle účelu a způsobu pořízení (počet). ČNB: ARAD systém časových řad. 2021b. https://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=3&p_sort=2&p_des=50&p_se stuid=22077&p_uka=1%2c2%2c3%2c4%2c5%2c6%2c7%2c8%2c9&p_strid=aabbakb&p_o d=201303&p_do=202106&p_lang=cs&p_format=0&p_decsep=%2c.. Oficiální úrokové sazby ČNB (měsíční průměr) (%). Česká národní banka. 2021c. https://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=1&p_sort=2&p_des=50&p_se stuid=108&p_uka=1%2c2%2c3&p_strid=aeaa&p_od=199301&p_do=202109&p_lang=cs&p _format=0&p_decsep=%2c. ČSÚ. Ceny bytů. Český statistický úřad. 12. říjen 2021d. https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu.. Časové řady za region soudržnosti NUTS 2 Praha. Český statistický úřad. 2021c. https://www.czso.cz/csu/xa/casove-rady-za-region-soudrznosti-nuts-2-praha.. Data z on-line ubytovacích platforem. Český statistický úřad. 17. prosinec 2021g. https://www.czso.cz/csu/czso/data-z-on-line-ubytovacich-platforem (přístup získán 12. leden 2022).. Definitivní údaje o sklizni zemědělských plodin - 2019. Český statistický úřad. 18. únor 2020b. https://www.czso.cz/csu/czso/definitivni-udaje-o-sklizni-zemedelskych-plodin-2019 (přístup získán 23. březen 2021).. Indexy realizovaných cen bytů - 2. čtvrtletí 2021. Český statistický úřad. 13. září 2021b. https://www.czso.cz/csu/czso/indexy-realizovanych-cen-bytu-2-ctvrtleti-2021.. Mzdy, náklady práce. Český statistický úřad. 5. říjen 2021f. https://www.czso.cz/csu/xa/mzdy-xa.. Obyvatelstvo - roční časové řady. Český statistický úřad. 5. červen 2020c. https://www.czso.cz/csu/czso/obyvatelstvo_hu (přístup získán 23. březen 2021).. Pohyb obyvatelstva Prahy - územní srovnání. Český statistický úřad. 18. říjen 2021a. https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=vystup-objekt&pvo=dem01d03- PHA&z=T&f=TABULKA&skupId=3849&katalog=33155&c=v3~8 RP2016&&str=v33#w=.. Spotřeba potravin - 2019. Český statistický úřad. 1. prosinec 2020a. https://www.czso.cz/csu/czso/spotreba-potravin-2019 (přístup získán 23. březen 2021).. Stavebnictví, byty. Veřejná databáze. 4. listopad 2021e. https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=statistiky&katalog=30836. ČTK. Ceny nájemného v Praze mírně klesly. Celorepublikově ale odborníci v dalších měsících předpokládají růst. Lidovky.cz. 11. červenec 2021. https://www.lidovky.cz/byznys/ceny-

32 najemneho-v-praze-mirne-klesly-celorepublikove-odbornici-v-dalsichmesicic.a210711_075519_ln_ekonomika_lihem.. Prázdné obecní byty v Praze: Ze dvou tisíc je k bydlení vhodná jen desetina. Pražský Deník. 13. květen 2019. Daněk, Viktor. Kvóty na české potraviny mohou v Bruselu narazit. Evropská komise před nimi už dvakrát varovala. irozhlas.cz. 21. leden 2021. https://www.irozhlas.cz/zpravy-svet/kvoty-naceske-potraviny-evropska-unie_2101211159_pj (přístup získán 23. březen 2021). Dolák, Pavel. Bytový fond hlavního města Prahy a jednotlivých městských částí. KPMG, 2016. Duso, Tomaso, Claus Michelsen, Maximilian Schäfer, a Kevin Ducbao Tran. Airbnb and Rents: Evidence from Berlin. DIW Berlin Discussion Paper No. 1890, 19. srpen 2020. Eurostat. House price index (2015 = 100) - annual data. Eurostat. 29. září 2021. https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_a/default/table?lang=en. FAO. Crops and livestock products. FAOSTAT. 9. únor 2021. http://www.fao.org/faostat/en/#data/tp (přístup získán 23. březen 2021). Food and Agriculture Organization. FAO Statistical Pocketbook 2012: World Food and Agriculture. FAO, 2012. Garcia-López, Miquel-Àngel, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza, a Mariona Segúc. Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona. Journal of Urban Economics, 9. září 2020. Hána, Petr. Deloitte Develop Index. Deloitte.cz. červen 2021. https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-develop-index.html. Hejný, Milan, Darina Jirotková, Jitka Michnová, a Eva Bomerová. Objem, povrch. V Matematika 5 - prof. Hejný, autor: Milan Hejný, Darina Jirotková, Jitka Michnová a Eva Bomerová, 40. Fraus, 2011. Horatius, Quintus Flaccus. Vavřín a réva: ódy, epódy, satiry, listy. Praha: Odeon, 1972 [30 př. Kr.]. Horn, Keren, a Mark Merante. Is home sharing driving up rents? Evidence from Airbnb in Boston. Journal of Housing Economics, prosinec 2017. Hrstková, Julie. Pandemie ochlazuje trh s byty. Ceny spadnou v neatraktivních lokalitách, růst se vrátí až za několik let. Hospodářské noviny. 11. květen 2020. https://archiv.hn.cz/c1-66761990- pandemie-ochlazuje-trh-s-byty-ceny-spadnou-v-neatraktivnich-lokalitach-rust-se-vrati-az-zanekolik-let. idnes.cz. Češi vykoupili droždí. Oproti normálu je zájem pětinásobný, říká dodavatel. idnes.cz. 23. březen 2020. https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/drozdi-kvasnice-pecivo-zasobykoronavirus-covid-19.a200323_112155_ekonomika_mato (přístup získán 24. březen 2021). Klička, Jan. Stavební povolení do 30 dní? O nový zákon se vede politická bitva. Deník.cz. 5. květen 2021. https://www.denik.cz/ekonomika/stavebni-povoleni-novy-zakon-20210504.html.

33 Koster, Hans R. A., Jos van Ommeren, a Nicolas Volkhausen. Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles. Journal of Urban Economics, červenec 2021. Menzelová, Kateřina. Stavíme málo a draze. Mezi metropolemi zemí V4 je nejhorší dostupnost bydlení v Praze. Lidovky.cz. 18. červen 2021. https://www.lidovky.cz/byznys/stavime-malo-a-drazemezi-metropolemi-zemi-v4-je-nejhorsi-dostupnost-bydleni-vpraze.a210617_182523_ln_ekonomika_lros. Mises, Ludwig von. Libralismus. Praha: Liberální institut, 2019. Navrátil, David. David Navratil. Twitter. 9. prosinec 2021. https://twitter.com/daviddnavratil/status/1468964161807785984 (přístup získán 12. leden 2022). Novinky.cz. Velvyslanci v ČR se ohradili proti kvótám na potraviny. Diskriminace je v EU nepřípustná. Novinky.cz. 20. leden 2021. https://www.novinky.cz/ekonomika/clanek/velvyslanci-v-cr-seohradili-proti-kvotam-na-potraviny-diskriminace-je-v-eu-nepripustna-40348413 (přístup získán 23. březen 2021). Pánek, Martin, Jiří Nohejl, a Mojmír Hampl. Potravinová soběstačnost drahý a nebezpečný nápad. Liberální institut Studie a sborníky, 1. červen 2020. Prázdné domy. Prázdné domy. 19. říjen 2021. https://prazdnedomy.cz/. Přibík, Ondřej. Luskoviny v posledních letech mizí z našich polí. Zemědělec.cz. 22. duben 2014. https://www.zemedelec.cz/luskoviny-mizi-z-nasich-poli/ (přístup získán 24. březen 2021). RealityMix.cz. Průměrná cena pronájmu - 1m2/měsíc - Praha. RealityMix.cz. 19. říjen 2021. https://realitymix.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?mesto=19&praha=0&s=byty-pronajemprumerna-cena-pronajmu-1m2-mesic. Ritchie, Hannah, a Max Roser. Urbanization. Our World in Data. listopad 2019. https://ourworldindata.org/urbanization. Rod, Aleš, Pavel Peterka, Michael Fanta, a Jana Vorlíčková. Analýza trhu rezidenčního bydlení v Praze. eceta.cz. září 2018. Roklen24. Nejhůře dostupné bydlení ve střední Evropě je v Praze. Může za to nedostatečná nabídka zaostávající za poptávkou. Roklen24. 27. květen 2021. https://roklen24.cz/prave-sestalo/nejhure-dostupne-bydleni-ve-stredni-evrope-je-v-praze-muze-za-to-nedostatecnanabidka-zaostavajici-za-poptavkou/. Seidl, Lukáš. Češi propadli domácímu česneku. V čem je jeho tajemství? Týden.cz. 8. prosinec 2016. https://www.tyden.cz/rubriky/relax/apetit/cesi-propadli-domacimu-cesneku-v-cem-je-jehotajemstvi_408774.html (přístup získán 24. březen 2021). Sekyra Group. Smíchov City. Sekyra Group. 2021. https://sekyragroup.cz/pages/developerskyprojekt-praha5-smichov-city-sever.

34 Sheppard, Stephen, a Andrew Udell. Do Airbnb Properties Affect House Prices. Department of Economics Working Papers from Department of Economics, Williams College, říjen 2016. Stigler, George. The Theory of Economic Regulation. The Bell Journal of Economics and Management Science, Vol. 2, No. 1 (Spring, 1971) 1971: 3 21. Šimůnek, Petr. Sdílená bída. Šéfredaktor Forbesu Petr Šimůnek o sharing economy. Forbes. 29. září 2019. https://forbes.cz/sdilena-bida-sefredaktor-forbesu-petr-simunek-o-sharing-economy/. Šustek, Roman. A back-of-the-envelope analysis of house prices: Czech Republic, 2013-2021. CFM Discussion Papers, 3. říjen 2021. Ústav zemědělské ekonomiky. Zelené zprávy. eagri.cz. 2019. http://eagri.cz/public/web/mze/zemedelstvi/publikace-a-dokumenty/zelene-zpravy/ (přístup získán 23. březen 2021). Valentin, Maxence. Regulating Short-Term Rental Housing: Evidence From New Orleans. SSRN, 27. květen 2020. Vávra, Václav, a Zdeněk Losos. 7.3 Halovce. Multimediální studijní texty z mineralogie pro bakalářské studium. 11. leden 2013. https://mineralogie.sci.muni.cz/kap_7_3_halov/kap_7_3_halov.htm (přístup získán 23. březen 2021).

Jungmannova 26/15 110 00 Praha 1 info@eceta.cz www.eceta.cz