Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1981 / 22-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 225, LV č. 201 na pozemku parc.č. 706 pozemek parc.č. 706, LV č. 201 pozemek parc.č. 707, LV č. 201 včetně příslušenství Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1241664 Kat. území Prosek Ulice Brázdimská č.p. 225 Část obce dle LV 201, Prosek Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro Tel. E-mail IČ DIČ Moravec Pavel - 190 00 Praha Prosek, Brázdimská 225/17 1/2 Moravec Stanislav - 190 00 Praha Prosek, Brázdimská 225/17 1/2 společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 11.3.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 4.3.2014 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 4.3.2014 Počet stran textu 9 Počet stran příloh 5 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 179.68 m 2 27 000 Kč/m 2 4 851 400 Kč Obvyklá cena - současný stav 4 850 000 Kč Čtyři miliony osmsetpadesát tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Při ocenění se vychází z dokumentace poskytnuté archivem SÚ MČ Praha 9. Jedná se o řadový koncový starší rodinný dům, ve stabilizované lokalitě řadových rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná, klidná, dobrá lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - vjezd na pozemek záporné faktory - převážně původní exteriér - starší RD - menší pozemek - omezená možnost dalšího rozšíření Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 756 000 Kč Čtyři miliony sedmsetpadesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) dle LV č.201 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.7.2011. právní účinky vkladu práva ke dni 25.7.2011.V-35813/2011-101 Smlouva o postoupení pohledávky 101-002/2013 ze dne 14.1.2013, Z-6280/2013-101 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 66 137 Kčs příslušenstvím, pro Českou republiku k podílu 1/2, Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.5706719/13/2009-25201-106506, FÚ pro hl.m.prahu, ÚzP pro P9, ze dne 15.11.2013, Z-85616/2013-101 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací nezjištěno Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV dle LV č.201 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.7.2011. právní účinky vkladu práva ke dni 25.7.2011.V-35813/2011-101 Smlouva o postoupení pohledávky 101-002/2013 ze dne 14.1.2013, Z-6280/2013-101 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 66 137 Kčs příslušenstvím, pro Českou republiku k podílu 1/2, Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.5706719/13/2009-25201-106506, FÚ pro hl.m.prahu, ÚzP pro P9, ze dne 15.11.2013, Z-85616/2013-101 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky - 2 -
Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem nezjištěno Stavba dlouhou dobu neužívaná nezjištěno Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici - 3 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201, vyhotovený dálkovým přístupem 13.1.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Prosek. Kolaudační rozhodnutí na STL plynovou přípojku, plynový kotel, vyhotovil OV OÚ MČ Praha 9, č.j.ov15-357/94/výst/ža 8.2.1995. Povolení změny užívání části stavby-garáže a dílny na mandl s doplňkovým zbožím, vyhotovil OV OÚ MČ Praha 9, č.j.2706/93/výst/če 29.11.1993. Kolaudační rozhodnutí přístavby a nástavby a garáže s dílnou, vyhotovil OV ONV Praha 9, č.j.6491/85/rch-výst. 10.12.1985. Schválení přístavby zděného závětří, vyhotovil ONV v Praze 9, č.j.zn.711-28 XI.1949/9/tech/Hu 31.1.1950. Povolení užívání rodinného domu, vyhotovil Magistrát hl.města Prahy, č.j.iii 29177/33 22.8.1933. Datum předání kompletních podkladů 13.8.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201, vyhotovený dálkovým přístupem 13.1.2014. Kopie KM. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Prosek se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 1966-1977 v rámci tzv.severního města, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Dobrá je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Prosek a Střížkov. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný uprostřed sídliště Prosek, mezi ulicemi Brázdimská a Borecká, v souboru převážně řadových rodinných domů. Jedná se o prvorepublikovou zástavbu menších dělnických domů v lokalitě s převažující funkcí bydlení s veškerou dobře dostupnou občanskou vybaveností. Velmi dobrá dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou je představovaná metrem C. Stanice metra je pěšky dobře dostupná cca 600m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je omezené pouze v ulici Borecká. Je možnost vjezdu na pozemek. Nemovitost je napojená na všechny veřejné inženýrské sítě. Rodinný dům je situovaný podél uliční čáry ulice Borecká. Informace o nemovitosti - dle podkladové dokumentace Předmětem ocenění je řadový koncový zděný rodinný dům obdélníkového půdorysu s nízkou sedlovou střechou s vikýři po obou stranách. Je postavený na pozemku p.č.706. Pozemek p.č.707 je užíván jako zahrada. Řadový koncový rodinný dům čp.225 je nepravidelného pravoúhlého půdorysu, s předloženým závětřím. Severní štítová fasáda je jednoduchá s prosklením sklobetonovými tvarovkami. Dům má dle podkladové dokumentace pravděpodobně jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Obsahuje pravděpodobně dvě bytové jednotky. Dům je přístupný z ulice Brázdimská do zahrady, včetně vjezdu na pozemek a vrátky do zahrady z ulice Borecká. Dle podkladové dokumentace původní část domu byla zkolaudována v roce 1933. V roce 1950 byla provedena přístavba zděného závětří. V roce 1985 byla provedena kolaudace přístavby přízemí a nástavby, která spočívala v provedení samostatné bytové jednotky s obytnou plochou 49m2, vybudování garáže s dílnou. Dle náhledu garáž není zjištěna. V roce 1993 byla povolena změna užívání části stavby - garáže a dílny na provozovnu mandlu s doplňkovým zbožím. V roce 1995 byla zkolaudována plynová přípojka a plynový kotel. Venkovní úpravy tvoří dle náhledu pravděpodobně přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu, včetně pilíře, dále zpevněná plocha nádvoří, chodník z dlažby, uliční oplocení s vraty a vrátky, zahradní oplocení. K hlavnímu průčelí je provedena přístavba přístřešku. Ostatní úpravy nezjištěny. Vše v průměrném technickém stavu. Na pozemku p.č.707 jsou trvalé porosty, převážně ovocné. Nemovitost slouží pravděpodobně k trvalému bydlení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1171 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - dle podkladové dokumentace Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 96 m 2 Počet bytových jednotek nezjištěn RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne - 4 -
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Nezjištěno Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek dřevěný, obdélníkový půdorys Technický stav - dle náhledu Budova RD Stav průměrný Stáří roků 81 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vlhkost a praskání omítky v místě napojení klempířských konstrukcí sousedního objektu Popis prvků dlouhodobé životnosti Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 951 m 3 Cena 5 000 Kč/m 3 Cena celkem 4 756 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 211 m 2 Cena pozemků 9 000 Kč/m 2 Cena celkem 1 899 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy - dle náhledu Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní pravděp.z betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné konstrukce, stropy nezjištěny konstrukce střechy střecha sedlová s vikýři, nad závětřím pultová krytina střech pálená a z živičného šindele klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních nezjištěny úpravy vnějších omítka ze stříkaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady nezjištěny schody nezjištěny dveře a vrata nezjištěny okna dřevěná povrch podlah nezjištěn vytápění pravděpodobně plynovým kotlem elektroinstalace vč. nezjištěna vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod pravděpodobně zaveden ohřev teplé vody nezjištěn ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nezjištěn Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností - dle podkladové dokumentace plocha koeficient KZp započit. plocha 3 místnosti 36.20 m 2 1.0 36.20 m 2 Součet ploch za podlaží 36.20 m 2 36.20 m 2 1.NP - výčet místností - dle podkladové dokumentace plocha koeficient KZp započit. plocha prostory 1.NP 74.13 m 2 1.0 74.13 m 2-5 -
Součet ploch za podlaží 74.13 m 2 74.13 m 2 1.Podkroví - výčet místností - dle podkladové plocha koeficient KZp započit. plocha dokumentace 3+1, koupelna, WC 69.35 m 2 1.0 69.35 m 2 Součet ploch za podlaží 69.35 m 2 69.35 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 11.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha 125.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 212.0 m 2 Cena za nemovitost 3 900 000 Kč 31 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 3 315 000 Kč 26 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD koncový řadový venkovní stání Lokalita : ul.brázdimská, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : před rekonstrukcí Stejná lokalita, menší pozemek, pravděpodobně horší technický stav - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 27.2.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 102.0 m 2 Podlahová plocha 250.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 211.0 m 2 Cena za nemovitost 9 800 000 Kč 39 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 8 330 000 Kč 33 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou dům pro administrativu 6+1 Lokalita : ul.litoměřická, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : lokální plynové, klimatizace Technický stav : dobrý Obdobná lokalita, menší pozemek, možnost rekolaudace na RD 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 130.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 160.0 m 2 Cena za nemovitost 4 750 000 Kč 36 500 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 4 038 000 Kč 31 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 7 -
RD 4+1, řadový Lokalita : ul.martinovská, sousedství Ing sítě : všechny základní, studna Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 57.0 m 2 Podlahová plocha 104.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 185.0 m 2 Cena za nemovitost 4 400 000 Kč 42 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 3 740 000 Kč 36 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, řadový Lokalita : ul.mratínská, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 26 500-36 000 Kč/m 2 3 315 000-8 330 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 27 000 Kč/m 2-8 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu poměrně rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-6,00 mil.kč tj. 30 000-45 000 Kč/m2, podle umístění, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 26 000-36 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 8000-10000 Kč/m2 Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací směřována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pravděpodobně užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1981-02 znaleckého deníku. - 9 -
Fotodokumentace ulice Brázdimská ulice Borecká čelní pohled z ulice Brázdimská čelní pohled z ulice Brázdimská štítová fasáda pohled z ulice Borecká vjezd na nádvoří - 10 -
Fotodokumentace detail fasády detail nástavby - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -
- 14 -