Znalecký posudek-odhad tržní hodnoty nemovitosti č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek-odhad tržní hodnoty nemovitosti č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže, na pozemku jiného vlastníka v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova č.e. 177, LV č. 696 na pozemku parc.č. 409/82 pozemek parc.č. 409/82, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Jílové u Prahy Počet obyvatel 3968 Kat. území Luka pod Medníkem Ulice č.e. 177 Část obce dle LV Luka pod Medníkem Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví Budova rekreační chaty Buriánek Miloslav Praha 3, Roháčova 1609/109 č.e. 177 pozemek parc.č. 409/82 Město Jílové u Prahy Jílové u Prahy, Masarykovo náměstí 194 Tel. IČ DIČ CZ Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Stotřicet tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Veškeré informace byly převzaty z dokumentace poskytnuté archivem MÚ Jílové u Prahy a z náhledu. Jedná se o malou převážně dřevěnou rekreační chatu na pozemku jiného vlastníka na úpatí prudkého svahu nad Sázavou, obtížně přístupnou kladné faktory - známá rekreační lokalita nad řekou Sázavou - klidná lokalita záporné faktory - obtížný přístup - bez inženýrských sítí - pozemek jiného vlastníka - pravděpodobně technický stav Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Třistadvacet tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) NE stavba je umístěna na vlastním pozemku Nachází se na pozemku p.č.409/82 jiného vlastníka (Město Jílové u Prahy) NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup přes pozemek p.č.409/1 (Město Jílové u Prahy), není právně ošetřeno nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní, na základě úvěrové smlouvy č.3168 ve výši ,- Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše ,- Kč, které vzniknou do Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost kamenná opěrná zeď obsahuje trhliny vertikálního směru, pravděpodobně poškozená střešní krytina NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného NE povodňového plánu nachází se v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Omezení vlastnictví Zástavní práva Zástavní právo smluvní, na základě úvěrové smlouvy č.3168 ve výši ,- Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do výše ,- Kč, které vzniknou do Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Věcná břemena Ochranná pásma nejsou Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl k dispozici

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 696, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Luka pod Medníkem. Schéma přístavby chaty schválené ONV Praha-západ dne Dodatečná kolaudace chaty č.51 na pozemku p.č.406/1, vyhotovil MNV v Jílovém u Prahy dne Rozhodnutí o přidělení evidenčního čísla 177, vyhotovil MNV v Jílovém u Prahy dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 696, vyhotovený dálkovým přístupem dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Luka pod Medníkem. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jílové u Prahy se nachází v kopcovité krajině poblíž řeky Sázavy, v okrese Praha-západ, Středočeském kraji, ve vzdálenosti cca 20km od jižního okraje Hl.města Prahy. Praha je přístupná silnicí II.třídy přes obce Jesenice a Psáry. Dálnice D1 je přístupná silnicí II. a III. třídy a nachází se cca 20 km východně. Západně od města povede dálnice D3 do Jižních Čech. Jedná se o historické město, dnes spíše sídelního a rekreačního charakteru, s méně rozvíjející výstavbou bytů a rodinných domů. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, zdravotní středisko, restaurace, pošta, banky, 2 školy, mateřská škola, sportoviště). Ostatní vybavenost je v Praze. Dopravní dostupnost do Prahy je autobusy Pražské integrované dopravy, železnice spíše pro rekreační dopravu - Posázavský pacifik. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Luka pod Medníkem jsou částí města Jílového, stavebně nesrostlé, vzdálené jižně cca 4 km. Jedná se o významné rekreační středisko nad řekou Sázavou. Je přístupné individuální dopravou, autobusy z Jílového a železnicí z Prahy. Nachází se zde pouze sezónní občanská vybavenost (restaurace, obchod). Předmětná nemovitost se nachází na západním okraji, v lokalitě roztroušených rekreačních chat na úpatí zalesněného prudkého jižního svahu nad řekou Sázavou. Lokalita je přístupná pouze pěšinou po prudkém zalesněném svahu cca 150m přes pozemky jiných vlastníků. Nemovitost není oplocená. Pravděpodobně není napojená na žádné veřejné inženýrské sítě a není možnost napojení. Je tvořena chatou č.e.177 postavenou částečně v zářezu, částečně na kamenné opěrné zdi na pozemku jiného vlastníka p.č.409/82. Dle platného územního plánu se objekt nachází na území chatové zástavby typu C - plochy pro individuální rekreaci na lesní půdě typu C. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící přízemní rekreační chatou. Původní, severní část je pravděpodobně dřevěná, oboustranně obíjená, s pultovou střechou nad otevřenou verandou a strmou sedlovou střechou nad střední částí. Přístavba jižní, pravděpodobně zděné části s pultovou střechou, byla provedena později (cca 1978). Její část se nachází na betonové desce visuté nad pěšinou. Dřevěná přístavba ke střední části nad řeku není v dokumentaci zachycená. Přístup k chatě je po kamenných stupních při jižní fasádě. Vstup do chaty je z vydlážděné plošiny při severní fasádě. Plošina je opatřena zábradlím. Při její severní hranici se nachází dřevěná kolna (pravděpodobně suché WC). Je pravděpodobně bez vybavení. Vytápění je na tuhá paliva. Nemovitost slouží pravděpodobně k sezónní individuální rekreaci. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 409/1 Město Jílové u Prahy lesní pozemek Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený přístup, stížené podmínky v zimním období. Jedná se o lesní pěšinu na prudkém svahu Popis nemovitosti dle náhledu a podkladové dokumentace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Cca 45 m 2 Počet koupelen nezjištěno Počet kuchyní nezjištěno Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny - 3 -

4 Počet bytových jednotek RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Budova je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná nezjištěno Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kolna dřevěná prkenná, pravděpodobně jednostranně obíjená stavba nezjištěno Technický stav Budova chaty Stav průměrný - zhoršený Stáří roků Pův číst cca 80 let, přístavba cca 35 let Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje kamenná opěrná zeď obsahuje trhliny vertikálního směru, pravděpodobně poškozená střešní krytina, nátěry oprýskávají, obkladové desky se odchlipují Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 128 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 0 m 2 Cena pozemků 0 Kč/m 2 Cena celkem 0 Kč Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Chata není pravděpodobně napojená na žádné veřejné inženýrské sítě. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce 100 izolace proti zemní vlhkosti Provedení % dokonč 100 základy betonová deska, dřevěná podlaha svislé nosné převažují dřevěné 100 stropy pravděp.dřevěný 100 konstrukce krov střecha plochá a sedlová 100 střešní krytina pozinkovaný plech s 100 nátěrem, živičná obvodové stěny z opláštěné dřev. kostry s 100 vnější úpr. povrchů nátěry, hrubě nahozená 100 izolací, zděné omítka vnitřní úpr. stěn nezjištěno 100 schodiště nezjištěno 100 okna dřevěná 100 dveře nezjištěno 100 podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění pravděp. kamna na pevná 100 elektro pravděp.chybí 100 paliva rozvod vody pravděp.chybí 100 rozvod plynu pravděp.chybí 100 zdroj teplé vody pravděp.chybí NP - výčet místností dle podkladové dokumentace plocha koeficient KZp započit. plocha místnost m m 2 místnost m m 2 veranda 6.25 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 40.0 m 2 Podlahová plocha 38.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata o jedné místnosti, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem, na svahu nad Sázavou Ing sítě : voda, elektřina Technický stav : po částečné rekonstrukci Dle náhledu lepší technický stav, zavedeny inženýrské sítě - 5 -

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 36.0 m 2 Podlahová plocha 46.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata s podkrovím, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem, Ing sítě : sezónní vodovod Technický stav : dobrý Dle náhledu lepší technický stav, větší 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 18.0 m 2 Podlahová plocha 18.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná chata, bez příjezdu, na pozemku jiného vlastníka Lokalita : Luka pod Medníkem Ing sítě : elektřina Technický stav : nutné stavební opravy Dle náhledu menší, horší technický stav, ve větší vzdálenosti od řeky - 6 -

7 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 34.0 m 2 Podlahová plocha 60.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná chata, na obecním pozemku Lokalita : Hostěradice, nad Sázavou Ing sítě : elektřina Technický stav : dobrý technický stav Dle náhledu lepší technický stav, větší nemovitost, obdobná lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě Luka pod Medníkem a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných nemovitostí. Trh je charakteristický převisem nabídky. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí tis.kč tj Kč/m2, podle umístění, technickém stavu, velikosti a dostupnosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m

8 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

9 Fotodokumentace Pohled ze svahu z přístupové pěšiny Pohled ze svahu z přístupové pěšiny Pohled od řeky na přístavbu Pohled od severu Část přístavby Původní část - 9 -

10 Fotodokumentace Střecha přístavby Přístupové stupně

11 Fotodokumentace - mapy