ZNALECKÝ POSUDEK è. 4086 / 2 / 2014 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI rodinný dům č.p.116 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.437, 309/14, 309/20 v obci a katastrálním území Doubravčice, kraj Středočeský Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování : Odhad vypracoval : pro exekuční řízení Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 10.2.2014 Oceněno ke dni: 10.2.2014 Vypracováno dne: 26.2.2014 Podpis znalce :...
S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Obvyklá cena nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění 3.000.000,00 Kè Slovy: = Třimiliónykorunčeských= Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění 950.000,00 Kè Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských= Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění 2.050.000,00 Kè Slovy: = Dvamiliónypadesáttisíckorunčeských= 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI...5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres...5 1.1.2 Situování nemovitosti...5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...5 1.1.5 Účel posudku...5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY...7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí...7 2.1.2 Kopie katastrální mapy...7 2.1.3 Kupní smlouva...7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb.,...7 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku...7 2.2.3 Úřední oceňování majetku...7 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy...7 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013...7 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013...7 2.2.7 Místní šetření...7 3/ POPIS...8 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...9 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...9 3
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...14 6/ PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ.. 16 6.2 KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 20 6.3 FOTODOKUMENTACE 21 6.4 POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI 22 6.5 SITUAČNÍ SCHEMA 28 4
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres obec Doubravčice k.ú. Doubravčice ulice nespecifikována číslo popisné 116 kraj Středočeský okres Kolín 1.1.2 Situování nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována na okraji města, cca 0,68 km od centra. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p.116 POZEMKY p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří, 147 m 2 p.č. 309/14-zahrada, 453 m 2 p.č. 309/20-zahrada, 230 m 2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků SJM Milan DOSKOČIL a Irena DOSKOČILOVÁ, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.850 pro obec a k.ú. Doubravčice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. 5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 10.2.2014. Rodinný dům byl zpřístupněn vlastníkem. Údaje o stáři a technických parametrech domu byly získány od vlastníka nemovitosti. Dům je postaven na vlastním pozemku. Stavba vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Nemovitost nespadá do pásma rizika záplav. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, ani nájemní smlouva. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 309/7 vlastník Obec Doubravčice. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.850 je specifikováno : Zástavní právo smluvní a) veškeré pohledávky ve výši 1 500 000,- Kč b) veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 1 500 000,- Kč. Česká spořitelna, a.s. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 25.10.2005. Zástavní právo smluvní a) pohledávka ve výši 250 000,- Kč b) veškeré budoucí pohledávky až do celkové výše 200 000,- Kč, které mohou vzniknout do 16.2.2030. Česká spořitelna, a.s. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 14.12.2005. Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, EÚ Praha 5, se sídlem Zborovská 1222/3, 150 00 Praha 5. Milan DOSKOČIL, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Kolíně 38 EXE-368/2012 13 ze dne 14.2.2012. Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, EÚ Praha 5, se sídlem Zborovská 1222/3, 150 00 Praha 5. Milan DOSKOČIL, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Kolíně 36 EXE-1368/2012 13 ze dne 24.2.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydaný na základě OS v Kolíně č.j. 36 EXE 1368/2012 13 ze dne 24.2.2012. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0020/2012 ze dne 3.5.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydaný na základě OS v Kolíně č.j. 38 EXE 368/2012 13 ze dne 14.2.2012. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0021/2012 ze dne 3.5.2012 Zástavní právo exekutorské ve výši 26 500,- Kč s příslušenstvím vydaný na základě usnesení OS v Kolíně č.j. 38 EXE 368/2012 13 ze dne 14.2.2012. Kristýna Doskočilová, Neapolská 327, 109 00 Praha. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0021/2012 ze dne 4.4.2012. Zástavní právo exekutorské ve výši 30 000,- Kč s příslušenstvím vydaný na základě usnesení OS v Kolíně č.j. 36 EXE 1368/2012 13 ze dne 24.2.2012. David Doskočil, Milánská 415, 109 00 Praha. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0020/2012 ze dne 5.4.2012. Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy a zástavní práva nemají vliv na výši ceny obvyklé. 6
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.850 vyhotovený dne 14.1.2014 3.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva ze dne 26.10.2005, č.j. V-4901/2005, právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2005 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha 1999. 2.2.3 Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2013 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013 DT ČSVTS Ostrava s.r.o. 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013 časopis znalců ČR 2.2.7 Místní šetření provedeno dne 10.2.2014 za účasti znalce. 7
3/ POPIS RODINNÝ DŮM č.p.116 Jedná se o samostatně stojící RD. Dům byl postaven v roce 1990. Půdorys objektu je ve tvaru L. Dům je v části podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá ve tvaru valbovém s krytinou z betonových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Stropy jsou z ocelových I nosníků a keramických vložek. V podkroví je provedeno zateplení krovu a sádrokartonový obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové a v části je proveden keramický obklad. Fasáda je vápenná. Podlahy jsou betonové, povrchově upraveny plovoucí podlahou a keramickou dlažbou. Okna jsou osazena plastová s izolačním dvojsklem a dřevěná střešní. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vytápění je ústřední s radiátory a elektrokotlem. V obývacím pokoji je osazena krbová vložka. V domě je rozvod studené a teplé vody. Dům je napojen na přípojky: vody z vlastní studny, kanalizace do řadu a elektro. V domě je situována jedna bytová jednotka 5+1. K RD domu dále náleží zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby, oplocení z dřevěného plotu na podezdívce, plotová vrata a vrátka, zděná vedlejší stavba, studna a inženýrské sítě. Výčet podlahových ploch: 1.PP: garáž-41,15 m 2, dílna-12,42 m 2 = 53,57 m 2 1.NP: veranda-3,84 m 2, zádveří-2,54 m 2, chodba a schodiště-18,14 m 2, WC-1,68 m 2, pokoj-12,18 m 2, ložnice-11,80 m 2, obývací pokoj-30,61 m 2, kuchyně-13,47 m 2, koupelna-5,06 m 2 = 99,32 m 2 Podkroví: chodba-7,05 m 2, pokoj-35,57 m 2, pokoj-20,13 m 2 = 62,75 m 2 Podlahová plocha celkem 215,64 m 2 Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 10,70x6,40 = 68,48 m2 1. NP 13,15x10,70+2,25x2,57 = 146,49 m2 Podkroví 13,15x10,70 = 140,70 m2 Obestavěný prostor Spodní stavba (10,70x6,40)x2,84 = 194,48 m3 Vrchní stavba (13,15x10,70+2,25x2,57)x3,26 = 477,55 m3 Zastřešení (13,15x10,70)x3,50/2-((10,70x3,50)/2x2,60)x2 = 148,86 m3 Obestavěný prostor celkem 820,89 m3 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2013-1990 = 23 r. Předpokládaná životnost: 100 r. Celkové opotřebení: 100 % / 100 r. x 23 r. = 23,00 % 8
POZEMKY: Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří - výměra 147 m 2, p.č. 309/14-zahrada - výměra 453 m 2 a p.č. 309/20- zahrada - výměra 230 m 2 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz www.reality.cz a jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBA VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: novostavba RD z 2007. Přízemní dům o dispozici 4+1.Vytápění a ohřev vody elektrické. Pozemek 1 621 m 2, zast.plocha 125 m 2, podlahová plocha 100 m 2. Nabízená cena 2.990.000,- Kč. Internet - sreality.cz ID:1311MF007. 9
Srovnávací objekt 2: samostatně stojící RD v obci Mukařov. Přípojka plynu je na pozemku. Kolaudace domu v roce 1995. Pozemek 896 m 2, zast.plocha 73 m 2, podlahová plocha 140 m 2. Nabízená cena 2.490.000,- Kč. Internet - sreality.cz ID:2175718236. Srovnávací objekt 3: nízkoenerg. RD 4+1 na okraji obce Svojetice u Říčan. Pozemek 902 m 2, zast.plocha 47 m 2, podlahová plocha 82 m 2. Nabízená cena 2.926.000,- Kč. Internet - sreality.cz ID:500757. 10
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemku) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 830,00 1 621,00 896,00 902,00 ZP podlaží celkem m 2 146,49 125,00 73,00 47,00 PP podlaží celkem m 2 215,64 100,00 140,00 82,00 Požadovaná cena Kč - 2 990 000 2 490 000 2 926 000 Objektivizační koeficient - 0,9 0,9 0,9 Cena po úpravě Kč - 2 691 000 2 241 000 2 633 400 Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - 21 528 30 699 56 030 - za PP (Kč/m 2 ) - 26 910 16 007 32 115 Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 1,00 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,90 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,90 0,90 0,90 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za ZP (Kč/m 2 ) - 19 375 27 629 50 427 - za PP (Kč/m 2 ) - 24 219 14 406 28 904 Váha dat 2 3 1 Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP (Kč/m 2 ) 28 677 - za PP (Kč/m 2 ) 20 093 Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 0,90 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 0,90 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 0,95 Součin dílčích koeficientů 0,69 Zjištěná cena - za ZP (Kč/m 2 ) 19 860 - za PP (Kč/m 2 ) 13 915 Obvyklá cena - za ZP Kč 2 909 329 - za PP Kč 3 000 718 Výsledná cena objektu - obvyklá cena 3 000 000 Kč 11
POZEMKY: Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří - výměra 147 m 2, p.č. 309/14-zahrada - výměra 453 m 2 a p.č. 309/20- zahrada - výměra 230 m 2 Srovnávací objekt 1: stavební pozemek v obci Doubravčice. Pozemek v klidné části obce. Přípojky na vodovod a kanalizaci na hranici pozemku. Výměra 850 m 2. Nabízená cena 1.380.000,- Kč 1.624,- Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID:376756. Srovnávací objekt 2: rohový pozemek určený k výstavbě RD v obci Doubravčice. Pozemek na kraji obce. Inženýrské sítě na pozemku. Výměra 850 m 2. Nabízená cena 1.140.000,- Kč 1.341,- Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID:6611. Srovnávací objekt 3: pozemek v obci Doubravčice určený pro výstavbu. Kanalizace, voda a elektřina na hranici pozemku. Výměra 406 m 2. Nabízená cena 499.000,- Kč 1.229,- Kč/m 2. Internet - sreality.cz ID:015913/3003. 12
Výpočet orovnávacím způsobem (stavební pozemky) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Doubravčice Doubravčice Doubravčice Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : 850,0 850,0 406,0 Cena pozemku (Kč) : 1 380 000,0 1 140 000,0 499 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 1 624 1 341 1 229 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 1 397,9 Koeficient úpravy ceny 0,85 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 1188,23 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,00 1,00 1,00 2 poloha 1,00 1,00 1,00 3 poloha v obci-účel užití 1,00 1,00 1,00 4 vybavenost(sítě) 1,00 1,00 1,00 5 velikost 1,00 1,00 0,95 6 komerční využití 1,00 1,00 1,00 7 názor odhadce 1,00 1,00 1,00 Celkový index srovnávacího pozemku 1,00 1,00 0,95 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 0,983 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Doubravčice Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha, zahrada Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 830 Želízy 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,95 5 velikost 1 6 komerční využití 1 7 názor odhadce 1 Celkový index oceňovaného pozemku 0,950 Poměr indexů 0,966 Jednotková cena oceňovaného pozemku 1 148 Cena oceňovaného pozemku zaokrouhleno (Kč) 950 000 13
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota pozemku Porovnávací hodnota staveb 3.000.000,00 Kč 950.000,00 Kč 2.050.000,00 Kč SHRNUTÍ Jedná se o rodinný dům, který je využíván pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Obvyklá cena staveb a pozemků 3.000.000,- Kč Slovy: = Třimiliónykorunčeských= Obvyklá cena pozemků 950.000,- Kč Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských= Obvyklá cena staveb 2.050.000,- Kč Slovy: = Dvamiliónypadesáttisíckorunčeských= 14
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4086 / 2 / 2014 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 15