ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7445 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 9, pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Chlístovice, k.ú. Chlístovice Adresa nemovité věci: Chlístovice 9, 284 01 Vlastník stavby: Pavel Sixta, Chlístovice 9, 28401, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Sixta, Chlístovice 9, 28401, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 8416/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 110 000 Kč Datum místního šetření: 7.11.2014 Stav ke dni : 7.11.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů - 2 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Sixta Pavel, č.p. 9, 28401 Chlístovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 7.11.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Chlístovice se nachází v okrese Kutná Hora, kraj Středočeský, asi 10 km jihozápadně od Kutné Hory. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. Nemovitá věc je situována v centrální části obce. Dům je postaven na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v podprůměrném stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená - 4 -
Lokalita: Orná půda Polipsy [m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 16 017 288 306 18,00 0,90 16,20 Lokalita: Orná půda Třebětín Parcela č.: 14 681 234 896 16,00 0,90 14,40 Lokalita: Orná půda Ježovice Parcela č.: 11 552 169 000 14,63 0,90 13,17 Průměrná jednotková cena 14,59 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1888 3 590 15 53 850 Celková výměra pozemků 3 590Hodnota pozemků celkem 53 850 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Chlístovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 1 484 222 600 150,00 0,90 135,00 Lokalita: st pozemek Chlístovice Parcela č.: 2 150 450 000 209,30 0,90 188,37 Lokalita: st pozemek Chlístovice Parcela č.: 3 164 474 600 150,00 0,90 135,00 Průměrná jednotková cena 152,79 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 46 1 340 153 205 020 nádvoří zahrada 72 307 153 46 971-5 -
zahrada 1651/2 1 616 153 247 248 zahrada 1653 212 153 32 436 zahrada 1887 1 157 153 177 021 Celková výměra pozemků 4 632 Hodnota pozemků celkem 708 696 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Nemovitá věc č.p. 9 s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, postavena na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace v centrální části obce. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena pálenou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová/dřevěná, fasádní omítka je břízolitá. Dále se na pozemku nacházejí zemědělské stavby, které tvoří příslušenství. Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavby. Souhrnný stavebně technický stav nemovité věci je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Perštejnec Na pozemku o velikosti 2537 m2 se nachází hlavní obytná budova 3+1 s užitnou plochou 120 m2. Tato budova je podsklepená s možností rozšíření bydlení o prostornou půdu. Dále se na pozemku nachází hospodářská budova a konírna. Rodinný dům Křečovice Rodinný dům v obci Křečovice o velikosti 4+1, kromě obytných prostor tvoří příslušenství 2. Topení je lokální. nemovitosti sklep a špejchar. Pozemky náležející k domu mají výměru 3516 m Rodinný dům Chlístovice Dvě RD k trvalému nebo rekreačnímu účelu. Domy se nacházejí na rovném, udržovaném pozemku 1189m2. Zastavěná plocha je 268m2. První dům má 2+1, verandu, koupelnu s vanou, společnou s WC, spíž a předsíň. V podkroví je místnost s oknem a půda. K domu je připojena udržovaná prostorná stodola se sklepem, kde je čerpadlo na vodu, dále chlívky, místnost na uskladnění uhlí, atd... Vytápění je na tuhá paliva, nebo akumulační kamna 2 x na noční proud. V koupelně je el. bojler 80l a kotel na tuhá paliva. V kuchyni je elektrický sporák, sporák na propan butan bombu a funkční kachlová kamna. Okna jsou špaletová. Stavba je smíšená. Na půdě je možnost vybudovat další obytné místnosti. Do obou domů je zavedena voda ze studny a odpad do septiku. Proud je 220/380 V. Druhý dům má verandu a dvě obytné místnosti, dále garáž a dílnu, WC suché. - 6 -
Rodinný dům Bečváry V obci Bečváry - Horní Jelčany nabízíme k prodeji objekt s pozemkem o rozloze 2.800 m2. Jedná se o prodej rodinného domu s novou střechou, s dispozicí 5+1, který je připraven na rekonstrukci a k tomu přináležících hospodářských staveb před rekonstrukcí. Zastavěná plocha domu je 200m2. Voda je ze study. Odpady jsou napojeny do septiku. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Perštejnec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 960 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 537 m 2 960 000 Kč 960 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Křečovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 1 500 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 3 516 m 2 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Chlístovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-7 -
Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 1 150 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 189 m 2 1 150 000 Kč 1 150 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Bečváry Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 790 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 800 m 2 790 000 Kč 790 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 790 000 Kč/ks 1 100 000 Kč/ks 1 500 000 Kč/ks 1 100 000 Kč/ks 1 100 000 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 100 000 Kč Obvyklá cena 1 110 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostodesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na - 8 -
současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 46 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 72 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1651/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1653 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1887 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1888 ( orná půda ) v kat. území Chlístovice, obec Chlístovice, okres Kutná Hora, zapsáno na LV 10074. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavby. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.100.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zřízení věcného břemene oceňujeme v částce 0,-- Kč. V Praze 11.11.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7445 do znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10074 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-10 -