ZNALECKÝ POSUDEK č. 1079/20/16 o ceně bytové jednotky č. 2830/24 o velikosti 3 + 1 vč. podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází na ulici Hornopolní v katastrálním území Moravská Ostrava Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely předmětu aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 25.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 103/2016-A ze dne 8.2.2016 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 2830/24 o velikosti 3 + 1 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Hornopolní č.p. 2830/51 v katastrálním území Moravská Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 2830/24 Adresa předmětu ocenění: Hornopolní 2830/51 702 00 Moravská Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Počet obyvatel: 294 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.2.2016 za přítomnosti paní Renáty Drobkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 103/2016-A o provedení odhadu předmětu aukce - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 10113, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni 2.2.2016 - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od 1.1.2016 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Dušan Drobek a Drobková Renáta, Hornopolní 2830/51, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Dušan Drobek a Drobková Renáta, Hornopolní 2830/51, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Bytová jednotka č, 2830/24 o velikosti 3 + 1 Parcela č. 2202/71 - zastavěná plocha a nádvoří - 498 m 2 Podíl na společných částech domu a pozemku 6592/380894 Vlastník : SJM Drobek Dušan SJM Drobková Renáta Hornopolní 2830/51 702 00 Moravská Ostrava - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce. Byt je v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2830/24-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 Koeficient pp = I T * I P = 1,048 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 2830/24 Jedná se o bytovou jednotku, která se nachází v bytovém domě typové panelové konstrukce na ulici Hornopolní v Moravské Ostravě. Bytový dům byl dle dostupných a zjištěných údajů postaven cca v roce 1985. Dům je podsklepený a má celkem dvanáct nadzemních podlaží. V domě se nachází 72 bytových jednotek. Dům prošel v roce 2007 revitalizací, kdy bylo provedeno zateplení fasády, výměna oken a výměny vstupních portálů vč. výměny zvonkového tabla. Bytová jednotka o velikosti 3 + 1 se nachází v pátém nadzemním podlaží. Orientace hlavních místností je ve směru na východ a západ. Byt prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí. Bytové jádro je zděné. V koupelně je vana, umyvadlo a bidet. WC je standardní splachovací samostatné typu kombi. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka vč. plynového sporáku. Z kuchyně je vstup na nezasklenou lodžii. Povrch podlah tvoří plovoucí podlah yz lamina a keramická dlažba. Vnitřní obklady jsou běžné keramické v koupelně, kuchyni a WC. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a částečně prosklené vč. obložkových zárubní. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění je dálkové, žebrová otopná tělesa. Ohřev vody je centrální. V ložnici jsou vestavěné skříně. V bytě je zavedena přípojka internetu a KTV. Vstupní dveře jsou bezpečnostní. V suterénu je sklepní kóje. Celkově je byt v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 2202/71 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2202/71 498,00 800,00 398 400,- Ostatní stavební pozemek - celkem 498,00 m 2 398 400,- Parcela č. 2202/71 - zjištěná cena = 398 400,- Kč - 5 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č. 2202/71 = 398 400,-Kč 398 400,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 398 400,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 1 Stáří stavby: 31 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 295,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 18,14 ) * 1,00 = 18,14 m 2 pokoj: ( 12,51 ) * 1,00 = 12,51 m 2 pokoj: ( 8,84 ) * 1,00 = 8,84 m 2 kuchyně: ( 11,20 ) * 1,00 = 11,20 m 2 chodba: ( 3,36*2,66 ) * 1,00 = 8,94 m 2 komora: ( 1,7*1,2 ) * 1,00 = 2,04 m 2 WC: ( 0,98 ) * 1,00 = 0,98 m 2 koupelna: ( 3,04 ) * 1,00 = 3,04 m 2 lodžie: ( 4,10 ) * 0,20 = 0,82 m 2 sklep: ( 0,95 ) * 0,10 = 0,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 66,61 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00-6 -
Koeficient pro stáří 31 let: s = 1-0,005 * 31 = 0,845 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,845 = 0,845 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 295,- Kč/m 2 * 0,845 = 12 079,28 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 66,61 m 2 * 12 079,28 Kč/m 2 * 0,970 * 1,080= 842 899,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 842 899,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 398 400,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 592 / 380 894 Hodnota spoluvlastnického podílu: 398 400,- Kč * 6 592 / 380 894 = 6 894,97 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 894,97 Kč Bytová jednotka č. 2830/24 - zjištěná cena = 849 794,81 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2830/24 849 794,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 849 794,80 Kč Celkem 849 794,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 849 794,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2830/24 849 794,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 849 794,80 Kč Celkem 849 794,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 849 794,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 849 800,- Kč slovy: Osmsetčtyřicetdevěttisícosmset Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 8 -
Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : velikost bytu, forma vlastnictví, typ bytového domu, technický stav bytu a bytového domu, podlahová plocha, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, dostupných kupních smluv a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování nebo obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + bytový dům po komplexní revitalizaci + bytová jednotka po rekonstrukci + velmi dobrá dopravní dostupnost + dostupnost centra města a kompletní infrastruktury Záporné stránky nemovitosti : - omezené parkovací možnosti před domem - sídlištní zástavba Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje na tomto trhu a tudíž je možno sestavit dostatečně velkou množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání níže uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňovanému objektu. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v sedmém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Ahepjukova v Moravské Ostravě. K bytu patří lodžie. Bytový dům je zateplený po komplexní revitalizaci, kamery, nové výtahy. Bytová jednotka je po rekonstrukci. Bytové jádro zděné, v koupelně je sprchový kout s masážním boxem a umyvadlo. WC samostatné typu kombi. Podlahy jsou plovoucí. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. Podlahová plocha činí 77 m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK. + lepší technický stav bytového domu + větší podlahová plocha + masážní box v koupelně Cena : 1 150 000,- Kč Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici gen. Píky. Bytový dům je po komplexní revitalizaci. Byt je převážně v původním technickém stavu. Bytové jádro je - 9 -
umakartové. Koupelna a WC jsou samostatné. V koupelně je vana a umyvadlo. Podlahy s povrchem z PVC. Spínané ocelové zárubně vč. dřevěných dveří. K bytu patří lodžie. V kuchyni je původní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Podlahová plocha činí 72 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK - horší technický stav bytu Cena : 900 000,- Kč Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v sedmém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Gen. Janouška v Moravské Ostravě. Bytový dům je zateplený po celkové revitalizaci. Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci a modernizaci. Bytové jádro je zděné. V koupelně je vana a umyvadlo vč. keramického obkladu. WC samostatné typu geberit. Moderní kuchyně vč. všech spotřebičů. Nové interiérové dveře, nová elektroinstalace. Plovoucí podlahy na podlahách a keramická dlažba. Podlahová plocha činí 74 m 2. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny. + lepší technický stav bytové jednotky + větší podlahová plocha bytu - byt bez lodžie Cena : 1 200 000,- Kč Po provedeném porovnání spojeném s podrobnou analýzou současného stavu realitního trhu a jeho dalšího předpokládaného vývoje s přihlédnutím ke všem odlišnostem porovnávaných nemovitostí, kladným a záporným stránkám nemovitosti stanovuji obvyklou cenu bytové jednotky č. 2830/24 o velikosti 3 + 1 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku a společných částech domu na částku v celkové výši : 1 050 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním. Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, který je běžně předmětem obchodování na realitním trhu nemovitostí. Při konečném verdiktu o obvyklé ceně byly zohledněny všechny zjištěné a dostupné informace o nemovitostech vč. vyhodnocení celkové situace na realitním trhu a kladných a záporných stránek nemovitosti. Při ocenění vycházel znalec ze základního předpokladu, že všechny zjištěné a poskytnuté údaje jsou úplné a správné. V Ostravě 25.2.2016-10 -
Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1079/20/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1079/20/16. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace 1-12 -
Kuchyně Koupelna Pokoj Ložnice Obývací pokoj Chodba WC Pohled z parkoviště - 13 -
- 14 -