Varianty rekonstrukce domu Komplexní revitalizace bytového domu je celkové řešení všech oprav důležitých funkčních částí budovy, které se provádějí v realizaci jednoho projektu na sebe navazujících technických etap. Předběžný odhad komplexní revitalizace našeho domu byl vypracován výborem SVJ v listopadu 2008. Některé předpokládané ceny z tohoto období, které vycházely ze známých skutečností v tomto časovém období, byly upraveny, nicméně konečná cena je vždy dána až podpisem smlouvy. Technické na sebe navzájem musí navazovat a na základě technické zprávy lze provádět potřebné kroky, složené z následujících realizačních etap, nutných pro rekonstrukci našeho domu: Pořadí etap Předmět rekonstrukce cca 1. Střecha izolace a zateplení 2.000.000,00 2. Výměna okenních otvorů a MIV, parapety 3.000.000,00 3. Sanace lodžií 900.000,00 4. Vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů 300.000,00 5. sklepních prostorů 700.000,00 6. Sanace prvků obvodového a zateplení 3.000.000,00 7. Výtahy 3.000.000,00 8. Rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu 1.500.000,00 Celkový rozpočet na rekonstrukci 14. 400.000,00 Rekonstrukci lze rozdělit dle několika hledisek: Z pohledu stavu domu : nutné opravy - zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, zateplení sklepních prostorů + obvodového méně nutné opravy - výtahy, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu Z pohledu potřebnosti (ať návazností etap nebo z legislativního hlediska): nezbytné zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, sanace lodžií, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, zateplení sklepních prostorů + obvodového, výtahy méně potřebné rekonstrukce elektroinstalace a systému výměny vzduchu Z pohledu vykonatelnosti: po jednotlivých etapách dle finančních možností SVJ realizací několika etap dle finančních možností SVJ realizací všech etap 1
Realizaci rekonstrukce lze provést 2 způsoby: 1) Bez finanční spoluúčasti vlastníků 2) S finanční spoluúčastí vlastníků Ad 1) Varianta bez finanční spoluúčasti vlastníků Varianta bez finanční spoluúčasti vlastníků (tzn. bez nutnosti navýšení příspěvků do fondu oprav, jednorázového příspěvku do fondu oprav nebo úvěru) je taková varianta, kdy se umožní nástavba na domě firmě, která by možnost nástavby kompenzovala provedením a financováním rekonstrukčních prací za odkup vlastnických podílů bytové jednotky ve výši 4,4 % současného podílu. Cena rekonstrukčních prací by vycházela na cca 3.134,- na m 2 bytové jednotky. Mohlo by dojít ke snížení nebo dokonce zrušení fondu oprav a stanovení pouze havarijního fondu ve výši nejméně 10.000,- na bytovou jednotku (ten již máme na termínovaném vkladu). Nově vzniklé byty by musely mít rovněž složen havarijní fond. Tato varianta díky nesouhlasu jednoho vlastníka (manželé Klučkovi) zatím neprošla. Nicméně se nabízí možnost znovu vypsat výběrové řízení. Ad 2 Varianta s finanční spoluúčasti vlastníků Variantu rekonstrukce s finanční spoluúčastí vlastníků je možná zajistit: navýšením měsíčních záloh do fondu oprav jednorázovým příspěvkem do fondu oprav úvěrem Budeme-li vycházet z rekonstrukce z pohledu největší potřebnosti pro dům, vyšla by předpokládaná částka rekonstrukce dle etap nezbytných podle technologické potřebnosti na 12, 9 mil. (zateplení a izolace střechy, výměna oken + parapetů, sanace lodžií, vstupy do objektu, schránky, zastřešení a osvětlení vchodů, zateplení sklepních prostorů + obvodového, výtahy). Na výměnu oken a zateplení obvodového je možné požádat do března MČ Praha 17 o poskytnutí dotací (na okna cca 0,8 mil, zateplení cca 1,06 mil ). O dotaci lze požádat za podmínek, že bude uzavřena smlouva s dodavatelem a uhradíme alespoň ½ plánovaných výdajů na každou jednotlivou etapu. Z technologického pohledu a z pohledu poskytnutí dotací je možné prvotně realizovat etapu výměny oken a následně etapu zateplení obvodového. Aby nebylo nutné v budoucnu zateplený plášť narušovat dalšími mi rekonstrukce, bylo by vhodné tuto etapu spojit i s dalšími technologicky podmíněnými mi výše vyjmenovanými, což je ovšem finančně náročnější. V r. jsou schváleny zálohy do fondu oprav na 30,- /m2, což činí při předpokladu, že zálohy uhradí všichni vlastníci, částku 127 410,- /měsíc a 1 528 920,- /rok. Přírůstek do FO je po stránce účetní konstantní, po stránce příjmové je jeho výše závislá na časovém období, neboť v některých měsících (převážně listopad-březen) je nutno část prostředků fondu oprav použít na úhradu zálohových plateb služeb, které jsou rozpočtovány průměrnou částkou/rok. V tomto období jsou také zvýšené výdaje za odebrané teplo a ohřev TUV. 2
Celková plocha domu je 4247 m 2. Realizace výměny oken (říjen ) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr výměna oken 3,0 mil. příspěvek do FO: Navýšení Současný- 30,- /m 2 50 % odhadovaných ANO NE 1,5 mil. záříříjen 0,8 mil. 3,000000 1,5000000 0,800000 - odhad duben 2010 Náklady 3,0 mil.. Stav FO k 1.10. = 1,5 mil.. Dotace 0,8 mil.. Potřeba úvěr 0,7 mil.. K této etapě bude nutné buď zajistit úvěr od výrobce oken nebo krátkodobý bankovní úvěr ve výši cca 1,5 mil., který by překlenul období od uhrazení 50 % zálohy do doby uhrazení celkových s tím, že obdržená od MČ Praha 17 by uhradila část dlužné částky. Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 165,- (náklady 3,0 mil. FO 1,5 mil. = 1,5 mil. 0,8 mil. = 0,7 mil. úvěr : 4247m 2 ) Úvěr se bude splácet do cca 04. 2010. Na FO bude k 01.05.2010 stav 0,-. b) s navýšením příspěvku do FO od 1.7. bez krátkodobého úvěru Současný Navýšení Doba šetření do FO Dotace Dopl. 3
výměna oken 30,- /m 2 53,- /m2 - odhad 3,0 mil. NE ANO červenec září-říjen říjen 0,8 mil. --- 3,000000 0,900364 0,800000 Říjen Náklady 3,0 mil.. Stav FO k 1.7. - 1,3 mil.. Dotace - 0,8 mil.. Potřeba = 0,9 mil.. Výpočet: 53,- x 4 247m 2 = 225 091,- kč/měsíc x 4 měsíce = 900 364,- Na FO bude k 1.10. stav 0,-. Realizace zateplení obvodového (březen ) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr 3,0 mil. Současný Navýšení 30,- /m 2 ANO NE Doba šetření do FO Květen 2010 1,06 mil. 3,000000 1,400000 1,06 odhad prosinec Náklady 3,0 mil.. Stav FO k 1.3. - 1,4 mil.. Dotace 1,06 mil.. Potřeba - 0,6 mil. - úvěr. Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 189,- (náklady 3,0 mil. FO 1,4 mil. = 1,6 mil. 1,0 mil. = 0,6 mil. (úvěr : 4247m 2 ) Úvěr se bude splácet do cca prosince Na FO bude k 01.2012 stav 0,-. b) s navýšením příspěvku do FO bez krátkodobého úvěru Současný30,- Navýšení /m 2 48,- Doba šetření do FO odhad 4
3,0 mil. NE ANO Květen 2010 1,06 mil. 3,000000 1,936632 1,06 ---- Náklady 3,0 mil. Stav FO k 1.5.2010-0. Dotace 1,06 mil.. Potřeba 1,94 mil. Abychom si nemuseli brát úvěr, bylo by nutné navýšit zálohu na FO v období květen 2010 - únor na částku 48,- /m 2. Výpočet: 48,- x 4247 m 2 = 203 856,- /měsíc x 9 měsíců = 1 936 632,- ) Na FO bude k 04. stav 0,-. Realizace výměny oken + zateplení obvodového (březen ) a) bez navýšení příspěvku do FO + krátkodobý úvěr Etapa výměna oken zateplení Navýšení Současný- 30,- /m 2 Našetřeno ve FO k 30.3. 3,0 mil. ANO NE 0,800000 3,0 mil. ANO NE 1,000000 6,0 mil 2,100000 1,800000 prosinec 2013 Náklady 6,0 mil.. Stav FO k 31.3. 2,1 mil.. Dotace 1,8 mil.. Potřeba 2,1 mil. - úvěr Splatnost úvěru cca 1,5 roku + úroky (odhad cca 200 000,-) Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 542,- Náklady 6,0 mil. FO 2,1 mil. = 3,9 mil. 1,8 mil. = 2,1 mil. úvěr : 4247m 2.) Úvěr se bude splácet do cca prosince 2013, na FO bude k 01.2014 stav 0,-. b) s navýšením příspěvku do FO bez úvěru Našetřeno ve FO 5
výměna oken zateplení 3,0 mil. NE ANO 3,0 mil. NE ANO k 30.6. 6,0 mil 2,943171 1,300000 1,800000 0,800000 --- 1,000000 --- březen Náklady 6,0 mil.. Stav FO k 30.6.09 1,3 mil.. Dotace 1,8 mil.. Potřeba 2,9 mil.. Zvýšením příspěvku do FO od 1.7. na 33,- se získá do března částka 3 mil. (33,- x 4 247 m2 = 140 151,- /měsíc x 21 měsíců = 2 943 171,- ). Na FO bude k 04. stav 0,-. Realizace zateplení + souvisejících technologicky po výměně oken (březen ) a) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr Etapa Navýšení Současný 30 /m 2 Našetřeno ve FO k 30.9. výměna oken 3,0 mil. ANO NE 1,5 mil. Izolace a zateplení střechy Našetřeno ve FO k 03/ 2,0 mil. ANO NE 1,3 mil. Sanace lodžií 0,9 mil. ANO NE Vstupy, schránky, vchody sklep.prostorů zateplení 0,3 mil. ANO NE 0,7 mil. ANO NE 3,0 mil. ANO NE Navýšení Současný- 30,- /m 2 33,- /m 2 záříříjen březen 0,8 mil. 1,0 mil. duben 2010 6,9 mil. 1,3000000 1,000000 03/2015 Náklady 6,9 mil.. Stav FO k 03. 1,3 mil.. Dotace 1,0 mil.. Potřeba 4,6 mil.. 6
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6%, splácení cca 1,2 mil.) do cca 03/2015 Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 1 400,- Náklady 6,9 mil. FO 1,3 mil. = 5,6 mil. 1,0mil. = Potřeba 4,6 mil. Výpočet: úvěr + úroky = 1,2 mil. : 4247m 2. Úvěr se bude splácet do cca 03/2015. Na FO bude k 04.2015 stav 0,-. Realizace všech etap rekonstrukce po výměně oken (březen ) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr Etapa Fin. možnosti SVJ Současný Navýšení 30,- /m 2 Našetřeno ve FO k 30.9. výměna oken 3,0 mil. ANO NE 1,5 mil. Izolace a zateplení střechy Ve FO k 03/ 2,0 mil. ANO NE 1,3 mil. Sanace lodžií 0,9 mil. ANO NE Vstupy,schránky vchody sklep.prostorů 0,3 mil. ANO NE 0,7 mil. ANO NE 3,0 mil. ANO NE Výtahy 3,0 mil. ANO NE Elektroinstalace, vzduchotechnika 1,5 mil. ANO NE září-říjen březen 0,8 mil. 1,0 mil. duben 2010 celkem 11,4 mil. 1,3 mil. 1,0 mil. 10/2022 Náklady 11,4 mil. Stav FO k 1.3. 1,3 mil.. Dotace 1,0 mil.. Potřeba 9,1 mil.. 7
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6%, splácení cca 3,3 mil.) do cca 04/2023 Náklady 11,4 mil. FO 1,3 mil. = 10,1 mil. 1,0 mil. >> Potřeba = 9,1 mil. Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 3 000,- Výpočet: úvěr + úroky 3,3 mil. : 4247m 2. Možnost žádat o snížení úroků přes program PANEL, úrok snížen až o 2%. Úvěr se bude splácet do cca 10/2022. Na FO bude k 11.2022 stav 0,-. Realizace všech etap rekonstrukce (říjen - březen -? ) bez navýšení příspěvku do FO + úvěr Etapa Fin. možnosti SVJ Současný navýšení 30,- /m 2 Ve FO k 30. 9. Dotace výměna oken 3,0 mil. ANO NE 10. 0,8mil. Izolace a zateplení střechy 2,0 mil. ANO NE Sanace lodžií 0,9 mil. ANO NE Vstupy,schránky vchody 0,3 mil. ANO NE sklep.prostorů 0,7 mil. ANO NE 3,0 mil. ANO NE 03. 1,0mil. Výtahy 3,0 mil. ANO NE Elektroinstalace, vzduchotechnika 1,5 Mil. ANO NE 14,4 mil. 1,8 mil. 1,8 mil. 09/2023 Náklady 14,4 mil. Stav FO k 30.9. 1,8 mil. Dotace 1,8 mil. Potřeba 10,8 mil.. 8
Splatnost úvěru + úroky (odhad 6 %, splácení cca 5,5 mil. ) do cca 09/2023 Finanční náročnost na m 2 bytové plochy cca 3 850,- Náklady: 14,4 mil. FO 1,8 mil. = 12,6 mil. 1,8 mil. >> Potřeba = 10,8 mil. Výpočet: úvěr + úroky 5,5 mil. : 4247m2. Možnost žádat o snížení úroků programem PANEL až o 2 %. Úvěr se bude splácet do cca 09/2023. Na FO bude k 10.2023 stav 0,-. 9