Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/7 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 140 Adresa nemovitosti: Velká Bukovina 140, 407 29 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Velká Bukovina, k.ú. Velká Bukovina, kód ČSÚ: 778 273, LV: 6 Ostatní stavby: Kolna Pozemky: st. 189, st. 191, 317, 317, 318 Vlastník stavby: Václav Novotný, Velká Bukovina 140, 407 29, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Barbora Novotná, Velká Bukovina 140, 407 29, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Václav Novotný, Velká Bukovina 140, 407 29, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Barbora Novotná, Velká Bukovina 140, 407 29, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 340 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.10.2014 Datum zpracování : 19.10.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 19.10.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1850 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 0 / 0 0 2 307 450 94 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 340 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 280 000 Kč Obvyklá cena 340 000 Kč - z toho hodnota pozemku 40 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 710 000 Kč - z toho hlavní budova 1 660 000 Kč - ostatní objekty 50 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality. Bylo přihlédnuto i k opakovaným záplavám. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 6 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Velká Bukovina je malá obec s 471 obyvateli s minimální infrastrukturou cca 15km jihovýchodně od okresního města Děčín a 15km severozápadně od města Česká Lípa. Pracovní příležitosti jsou velmi omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní ve výši 1.050..000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Rozhodnutí o úpadku, Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 2.NP. Dům byl postaven cca 1850. RD má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné a dřevěné roubené. Nemovitost byla zasažena povodněmi v letech 2008 a 2010. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné a dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou částečně s viditelnými trámy, částečně klenby. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je částečně vápenná - původní, částečně nátěr, okna jsou plastová. Schodiště je dřevěné. vodoinstalace je studená i teplá, TUV - el. boiler. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Vybavení kuchyně - propanbutanový sporák, podlahy jsou prkenné a dlažba. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. Příslušenství stavby Kolna Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy rovný podhled 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažba a prkenné 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá - 3 -
19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní propanbutanový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 189 o velikosti 289m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 191 o velikosti 23m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 317 o velikosti 1768m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 318 o velikosti 2358m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč až do 200,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze a záplavám stanovena ve výši 50,-Kč/m 2.Nad 1000m 2 pak 10,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 189 281 50 14 050 zastavěná plocha a nádvoří st. 191 23 50 1 150 zahrada 317 696 10 6 960 zahrada 317 1 072 10 10 720 zahrada 318 235 10 2 350 Hodnota pozemků celkem 35 230 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 12,40*7,58*2,35+64,39*1,90 = 343,22 m 3 zastřešení 12,40*2,00*1,60/2+64,39*2,70/2 = 106,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 449,99 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 94 Obestavěný prostor [m 3 ] 449,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 695 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 662 708 0 Stáří roků 164 Další životnost roků 26 Opotřebení % 86,32 Věcná hodnota (VH) Kč 227 520-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna dřevěná kolna 317 30,00 m3 1 500 Kč/m3 45 000 Kč 85 % 6 750 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 6 750 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Velká Bukovina 740,00 1 781 1 250 000 1 689 0,444 749 Zděný dům se sedlovou střechou, 1. NP, stáří cca 100 let, dobrý technický stav. Velká Bukovina 680,00 1 865 1 350 000 1 985 0,375 745 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, 3+kk, technický stav dobrý, stáří cca 40 let.dobrý. Velká Bukovina 889,00 1 020 1 500 000 1 687 0,449 758 Samostatný rodinný dům zděný, stáří cca 80 let, 1.NP + podkroví, dobrý technický stav, stodola Průměrná cena 751 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 449,99 m 3 Porovnávací hodnota 337 785 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 660 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 230 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 49 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0-5 -
Náklady celkem V Kč/rok 49 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -