ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6047-182/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 183/13 Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Liběšice, k.ú. Liběšice u Litoměřic Adresa nemovité věci: Liběšice 183, 411 46 Liběšice OBJEDNATEL: Adresa objednatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 570 000 Kč Datum místního šetření: 18.11.2014 Stav ke dni: 18.11.2014 Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 28.11.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 928 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice, ke dni 18.11.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 928 ze dne 12.11.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 18.11.2014. - Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.čápovou. - Údaje BART Reality s.r.o. o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Liběšice, ve vzdálenosti cca 10 km od města Litoměřice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území - 2 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 12-ti let, tzn. do 14.7.2023, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené věcné břemeno není ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace, situovaný v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, mimo splaškovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 278 278 300,00 83 400,00 Celkem 278 83 400,00 = 83 400, Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Spoluvlastnický podíl 8 647,00 / 83 765,00 = 8 609,32 Výsledná cena = 8 609,32 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 183/13 Je užívaný od roku 1975, jako podsklepený, o 4.NP, situovaný na pozemku parc. čís. St. 278. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje byt 3+1 s úplným příslušenstvím. Stavebně je dům panelový, stropy panelové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy standartní, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod je instalován, schody teracové. Stavební a technický stav bytu je průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) - 3 -
Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celková výměra: 86,47 1,00 = 86,47 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 86,47 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panelové S 100 3. Stropy panelové S 100 4. Krov, střecha plochá střecha S 100 5. Krytiny střech živičná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady S 100 10. Schody teracové S 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Povrchy podlah standartní S 100 15. Vytápění ústřední topení S 100 16. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, dřez v lince S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, vana S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70-4 -
8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 93,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9300 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020, Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9300 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 14 618,30 Plná cena: 86,47 m 2 14 618,30 Kč/m 2 = 1 264 044,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 61 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 39 / 100 = 39,0 % Koeficient opotřebení: (1-39,0 % / 100) 0,610 Byt č. 183/13 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 771 067,10 Kč Byt č. 183/13 - zjištěná cena = 771 067,10Kč - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Liběšice, okres Litoměčice montovaný dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena montovaný dům 86,47 m 2 4 3+1 570 788 Kč 6 601 Kč/m 2 Popisy porovnatelných jednotek Byt Byt 3+1 v Liběšicích, situovaný v 1.NP zděného domu, který je podsklepený, o 2.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 3+1 v Liběšicích, situovaný v 1.NP panelového domu, který je podsklepený, o 3.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 2+1 v Křešicích, situovaný ve 2.NP zděného domu, který je podsklepený, o 3.NP. Byt je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je po rekonstrukci v lepším stavu. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Liběšice Podlaží: 1 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 72,90 m 2 599 000 Kč 8 217 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Typ stavby - zděný dům; Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 7 026-6 -
Název: Byt Lokalita: Liběšice - Soběnice Podlaží: 1 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 59,90 m 2 349 000 Kč 5 826 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Název: Byt Lokalita: Křešice Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 5 535 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 62,70 m 2 590 000 Kč 9 410 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,90 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Typ stavby - zděný dům; Vybavení - lepší stav; Zdroj nabídky - sreality; - 7 - Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 7 241 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 5 535 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 6 601 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 241 Kč/m 2
Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 6 601 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 86,47 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 570 788 Kč Popis: montovaný dům REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 570 788 Kč 0 Kč 779 676 Kč 8 609 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 570 000 Kč slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 28.11.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6047-182/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 928 ze dne 12.11.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 18.11.2014. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -