ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3830-7/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Drnovice, k.ú. Drnovice u Vyškova Adresa nemovité věci: Drnovice 175 Vlastník: SJM Buršík Jaroslav a Buršíková Radka, Litoměřická 579/10, 19000 Praha 9 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Veřejná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 24.2.2015 Stav ke dni : 24.2.2015 Počet stran: 14 Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne 3. března 2015 Ing. Petr Čech
NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro veřejnou dražbu. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne 16.2.2015. Výpis z listu vlastnictví č. 368 pro obec Drnovice, k.ú. Drnovice u Vyškova, vyhotovený dne 11.2.2015. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Databáze prodaných nemovitostí MOISES. Webové stránky Sreality včetně detailu o rod. domě na http://vdp.cuzk.cz/vdp/ruian/stavebniobjekty/531227. Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality. Webové stránky eurodrazby.cz. Informace zjištěná z OÚ v Drnovicích. Místopis Drnovice jsou obcí s 1568 obyvateli nacházející se v okrese Vyškov v Jihomoravském kraji. Obec má obecní úřad, základní školu, školu mateřskou, kulturní dům, poštu, obecní úřad, obchod a restauraci. Jsou zde i ordinace lékařů a lékárna. Do okresního města Vyškov je vzdálenost asi 1,5 km, obec je západně od Vyškova. Nájezd na dálnici D1 je ve vzdálenosti přibližně 3 km. Celkový popis Oceňovaný samostatně stojící rodinný dům č.p. 175 stojí na pozemku p.č. 937- zastavěná plocha a nádvoří na severním okraji zastavěné části obce. Pozemek p.č. 937 je nepravidelného tvaru stejně jako zastavěná plocha stavby. Vstup do domu je po jeho levé straně (pohled směrem od veřejné komunikace stejně jako všechny další popisy stran) z veřejné komunikace na pozemku p.č. 1631/1, tento pozemek není zapsán na listu vlastnictví. Od veřejného pozemku ke vstupu do domu krytého dřevěným přístřeškem vede betonový chodník. Za domem je dvorek nepravidelného tvaru ohraničený nedokončeným plotem. Stojí zde pouze podezdívka z betonových tvárnic. U východu z domu na jeho zadní straně je prkenná terasa, podél její zadní a levé strany stojí zídky z betonových tvárnic. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci a na rozvod elektrické energie. Inženýrské sítě včetně plynovodu vedou podél přední strany domu. 2
OCENĚNÍ Porovnávací metoda Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek malé výměry a nevhodného tvaru oceňuji cenou na spodní hranici cenového rozpětí stavebních pozemků pro Drnovice. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 937 108 600 64 800 Celková výměra pozemků 108 Hodnota pozemků celkem 64 800 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Rodinný dům má 1 nadzemní podlaží (1.NP) a podkroví (2.NP). Dům má i podlaží podzemní. Toto podlaží je přístupné dřevěným poklopem v podlaze předsíně. Poklop lze jenom obtížně odstranit a je zřejmé, že podlaží nebylo delší dobu přístupné. Je v něm rozpadlé dřevěné schodiště. Z tohoto důvodu jsem nemohl zjistit jeho rozměry a dále je ve výpočtu neuvažuji. V 1.NP je předsíň, denní místnost, pokoj, koupelna společná se záchodem a spíž. Podkroví přístupné dřevěným schodištěm z denní místnosti má 3 pokoje. Obvodové zdivo je smíšené (kámen, pálené plné cihly, pálené cihelné bloky). Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, venkovní úpravu povrchů tvoří nedokončený kontaktní zateplovací systém. Stropy jsou dřevěné trámové, směrem do dvorku nosnou konstrukci tvoří ocelové válcované profily s trapézovým plechem a betonovou mazaninou. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytinu tvoří pálené dvoudrážkové tašky. Schodiště je dřevěné se stupni bez podstupnic, zábradlí je pouze provizorní. Podlahy jsou z pásů PVC a z keramické dlažby. Okna jsou plastová dřevěná střešní. Dveře jsou plné s ocelovými zárubněmi v 1.NP a obložkovými zárubněmi v podkroví. Vytápění je lokální elektrickými přímotopy, z nichž pouze část v podkroví je pevně uchycena do zdiva. Vnitřní hyg. vybavení tvoří v koupelně vana, umývadlo a mísa WC se skrytou nádržkou. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler v koupelně. Elektrická instalace v domě je světelná, bleskosvod dům nemá. 3
Stáří stavby není doloženo. Dne 20.4.2006 povolil stavební úřad Městského úřadu ve Vyškově pod č.j. SU-489/06-Ká přestavbu střechy a půdní vestavbu. Termín dokončení byl do 3 let od nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7,32*6,15+3,20*(7,32+4,05)/2 = 63,21 Podkroví 7,32*6,15+3,20*(7,32+4,05)/2 = 63,21 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba 7,32*6,15*0,50/2 = 11,25 m 3 Vrchní stavba (7,32*6,15+3,20*(7,32+4,05)/2)*(2,67) = 168,77 m 3 Střecha (7,32*6,15+3,20*(7,32+4,05)/2)*((1,18+1,08)/2 +3,87/2) = 193,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Spodní stavba NP 11,25 m 3 Vrchní stavba NP 168,77 m 3 Střecha NP 193,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 373,76 m 3 4
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz [%] Dok [%] 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 5,13 100,00 5,13 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 13,27 100,00 13,27 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 10,75 100,00 10,75 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 9,94 100,00 9,94 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 4,63 100,00 4,63 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 1,22 100,00 1,22 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 7,89 100,00 7,89 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 3,81 40,00 1,52 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 3,13 100,00 3,13 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,36 65,00 0,88 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 4,35 100,00 4,35 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 7,08 100,00 7,08 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,99 100,00 2,99 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,36 100,00 1,36 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 3,25 100,00 3,25 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 2,69 100,00 2,69 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 4,35 100,00 4,35 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 2,59 100,00 2,59 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 4,22 100,00 4,22 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 5,58 100,00 5,58 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,41 100,00 0,41 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 73,49 Rozestavěnost: 97,24 Koeficient vybavení K 4 : 0,7349 5
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,00 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7349 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 587,85 Plná cena: 373,76 m 3 * 3 587,85 Kč/m 3 = 1 340 994,82 Kč Výpočet nedokončené stavby * 0,9724 Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba = 1 303 956,54 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 40,000 % - 521 582,62 Kč Rodinný dům věcná hodnota = 782 373,93 Kč 6
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc rodinný dům Užitná plocha: 82,90 m 2 Obestavěný prostor: 373,76 m 3 Plocha pozemku: 108,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům cenově porovnávám s domy prodanými v obcích na okrese Vyškov, domem vydraženým a domy nabízeným k prodeji. Odlišnosti mezi nimi odlišuji pomocí koeficientů. Popisy porovnatelných nemovitých věcí 1. rodinný dům Přízemní rodinný dům ze smíšeného zdiva nabízený k prodeji v Nemojanech je velikosti 1+1. Dům má z roku 2014 novou střešní krytinu, byly vyměněny i části krovu vč. klempířských výrobků. Nově provedeny jsou komíny. Okna jsou dřevěná, směrem do ulice je okno plastové. Podlahy jsou z betonové mazaniny. Vytápění je kamny na tuhá paliva a elektrické přímotopem, ohřev vody je elektrickým bojlerem. Dům je napojen na vodovod. Kanalizace vede do septiku. Podlahové plochy místností: chodba 3,50 m2, kuchyň 8 m2, jídelna 4,30 m2, pokoj 19 m2, koupelna 4 m2, záchod 1 m2, technická místnost - kotelna 5 m2. 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Lulči je velikosti 2+kk. Dům pochází ze začátku 20. století. Střecha je sedlová s pálenými taškami a plochá se živičnými pásy. V roce 2010 prošel dům rekonstrukcí. Byla vybudována koupelna, osazena nová plastová okna, opravena fasáda a střešní krytina. Rekonstruovány byly i rozvody sítí a přípojky. Koupelna má rohovou vanu. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Dům je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v rodinném domě je krbem a elektrickými přímotopy. Ohřev vody je el. bojlerem. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha nebo koberce, v koupelně, v kuchyni a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. 7
3. rodinný dům Rodinný dům řadový krajní s bytem o velikosti 1+3 vydražený v Drnovicích. Dům má zádveří, chodbu, kuchyň, kotelnu, 3 pokoje (2 jsou v podkroví), komoru, spíž, chodbu v podkroví. Dům je založen na základových pasech s izolací, zdivo je z cihel v tl.45cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, zastřešení je dřevěným krovem s taškovou krytinou, oplechování pozinkovaným plechem, fasáda je opravovaná hladká s kontaktním zateplením a se soklem, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna jsou plastová s dvojskly, dveře jsou dřevěné hladké a výplňové, podlahy jsou dřevěné plovoucí a povlaky, část jsou dlažby. Vybavenost je standardní a to v koupelně vana a umyvadlo, záchod je splachovací. Kuchyň má plynový sporák. Vytápění je ústřední na plyn kotlem s radiátory, provedení je běžné, rozvody instalací jsou pod omítkou, provedení je standardní. Ohřev vody je el. bojlerem. Schodiště je betonové a dřevěné. Dům je napojen na inženýrské sítě do ulice a to na kanalizaci dešťovou, splašková do jímky s přepadem do ČOV, el.vedení na rozvod 220/380 V, vodovod je napojen přípojkou, zemní plyn a ze přední strany na veřejnou komunikaci vstupem. V r. 2006-7 byla provedena rekonstrukce instalací, výměna oken a nyní fasáda. 4. rodinný dům Osobně známé informace o rod. domě prodaném v Letonicích: Uliční část stavby je pouze přízemní (1.NP), jenom do části zasahuje podkrovní pokoj z dvorního křídla. 1.NP má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, záchod, komoru, chodbu a ze dvorku přístupný sklad - dílnu.ve sklepě 1.PP pod dvorním křídlem přístupném přímo ze dvorku je plynový kotel ústředního vytápění. 2.NP má 2 pokoje, z nichž pokoj směrem do ulice je podkrovní a kuchyň. Obvodové zdivo je z plných pálených cihel. Venkovní omítka je vápenná dvouvrstvá, dvorní křídlo má omítku břizolitovou. Průčelí má keramický obklad soklu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Stropy kromě 1 podkrovního pokoje jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytinu tvoří pálené drážkové tašky. Nad dvorním křídlem je střecha pultová s krytinou z pozinkovaného plechu s nátěrem. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště do 2.NP je ocelové s dřevěnými stupni bez podstupnic, sklep má schody betonové. Podlahy jsouz lakovaných dřevotřískových desek, ve 2.NP i laminátové. Ostatní místnosti mají keramické dlažby. Okna na zadní straně domu jsou plastová, průčelí má okna dřevěná zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn v 1.PP, radiátory jsou plechové deskové. Zdrojem teplé vody je plynový kotel ÚT. Kuchyň v 1.NP má u linky plynový sporák. Kuchyň ve 2.NP má v lince sklokeramickou varnou desku, el. troubu a digestoř. Vnitřní hyg. vybavení tvoří v koupelně vana, umývadlo a na záchodě mísa WC. Elektrická instalace je 230/400 V. Doklady o stáří domu se nezachovaly, stáří odhadem je 70 roků. V roce 1989 byl dům nastaven směrem do dvorku. Na dvorku stojí garáž a chlívek, který již slouží jako sklad nářadí. 8
5. rodinný dům Citace z databáze prodaných nemovitostí: Zděný tradiční objekt velikosti 4+1 v Kulířově, okna dvojitá, dveře výplňové, podlahy PVC a vlysy, vytápění ústřední na PP, plyn zaveden ale nerozveden, napojení vody z vlastní studny, kanalizace svedena do jímky. Vybavení kuchyně a koupelny již nemoderní. U domu na boku garáž na os.vozidlo. Dům k rekonstrukci. Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Lokalita Nemojany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - podobná; Provedení a vybavení - podobné; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dokončený srovnávací dům; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 13 737 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,50 m 2 90 m 2 849 000 Kč 19 079 Kč/m 2 9
Název: 2. rodinný dům Lokalita Luleč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - podobné; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 10 800 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 115 m 2 1 200 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Název: 3. rodinný dům Lokalita Drnovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vydražená nemovitost; Poloha - podobná; Provedení a vybavení - lepší u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 5 499 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 109,00 m 2 187 m 2 740 000 Kč 6 789 Kč/m 2 10
Název: 4. rodinný dům Lokalita Letonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný dům; Poloha - podobná; Provedení a vybavení - lepší u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 7 126 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 141,45 m 2 169 m 2 1 400 000 Kč 9 897 Kč/m 2 Název: 5. rodinný dům Lokalita Kulířov (na pomezí okr. Blansko a Vyškov) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Poloha - lepší s domem oceňovaným; Provedení a vybavení - lepší v domě oceňovaném; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lepší dům srovnávací; Celkový koef. K C 1,09 Upravená j. cena Kč/m 2 5 594 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 146,00 m 2 685 m 2 750 000 Kč 5 137 Kč/m 2 11
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 499 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 551 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 737 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 551 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 82,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 708 878 Kč 12
Závěr: Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám porovnávací hodnotě oproti hodnotě věcné. S přihlédnutím k poloze domu podél místní svažité a úzké komunikace, k malému pozemku nevhodného tvaru a ke skutečnosti, že dům je nedokončený, odhaduji obvyklou cenu rodinného domu s pozemkem, se všemi součástmi a příslušenstvím ve výši slovy: sedmsettisíc korun českých 700 000 Kč. V Brně dne 3. března 2015 Ing. Petr Čech 13
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3830 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 7. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Poloha nemovitosti v JM kraji 1 Stavební objekt detail 1 14
Fotodokumentace nemovitosti Přední a levá strana rodinného domu Zadní strana rod. domu Přední a pravá strana domu Zadní strana domu s pozemkem p.č. 937 Vstup do domu na jeho levé straně Pravá štítová zeď a zadní strana domu 15
Kuchyň Pokoj Koupelna společná se záchodem Koupelna společná se záchodem El. bojler v koupelně Pokoj v podkroví 16
Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví Vstup do 1.PP Dvorek za domem na pozemku p.č. 937 17
18
19
20
Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 937 s rodinným domem č.p. 175 21
Ortofotomapa Pozemek p.č. 937 s rodinným domem č.p. 175 22
Poloha nemovitosti v JM kraji 23
24