ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Opatovice, k.ú. Opatovice u Rajhradu Adresa nemovité věci: Opatovice, Brněnská 191 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, Brno telefon: zncech@volny.cz Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA a) bez věcného břemene Kč b) s věcným břemenem Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 + elektron. podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 Přehled podkladů NÁLEZ Usnesení č.j. 97EX4944/ ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX4944/09-15 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 652 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX4944/09 pro Urban Karel, JUDr. soudní exekutor Kopie stejnopisu notářského zápisu ze dne Státního notářství v Židlochovicích Sdělení ze dne Exekutorského úřadu Brno-město ohledně věcného břemene pro Anežku Lejkébovou Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze prodaných nemovitostí MOISES Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky Sreality Webové stránky ČÚZK Webové stránky mapy.cz Místopis Opatovice jsou obcí s 3461 obyvateli nacházející se na okrese Brno-venkov. Obec se nachází přibližně 20 km jižně od Brna. Obec má obecní úřad, poštu, základní školu, školu mateřskou. Je zde obchod se smíšeným zbožím a restaurace. Celkový popis Povinného Vladimíra Krupku a jeho manželku Věru Krupkovou jsem dopisy s dodejkou do vlastních rukou v souladu s exekučním příkazem vyzval k poskytnutí součinnosti. Povinný ani jeho manželka si dopisy nepřevzali a součinnost neposkytli. Z těchto důvodů je níže uvedený popis nemovitosti proveden pouze z informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku a údajů z leteckých záběrů na internetu ( Oceňovaný rodinný dům č.p. 191 stojí v souvislé řadové zástavbě podél Brněnské ulice. Tato ulice - silnice před domem s asfaltovým povrchem - je na pozemku p.č. 1197/1 ve vlastnictví Jihomoravského kraje, právo hospodaření má Správa a údržba silnic Jihomoravského kraje, příspěvková organizace kraje. Chodník mezi vozovkou a průčelím domu na pozemku p.č. 422 vlastní Obec Opatovice. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Jestli je dům napojen na inženýrské sítě, nelze bez kontaktu s jeho vlastníkem a umožnění vstupu 2

3 do objektu konstatovat. Na pozemku p.č. 482 za rod. domem se nachází dvůr. Podél jeho levé strany (pohled směrem od Brněnské ulice) stojí buď alespoň krátké dvorní křídlo domu, na něž navazují zřejmě bývalé zemědělské stavby, nebo jsou tyto zem. objekty hned na levé straně u rodinného domu. Podle sdělení Exekutorského úřadu-brno město a dle LV č. 652 zde vázne věcné břemeno pro Anežku Lejkébovou. Na základě výše citované Kopie stejnopisu notářského zápisu odst. II. ze dne Státního notářství v Židlochovicích má oprávněná z věcného břemene právo doživotné a bezplatné požívání všech odstoupených nemovitostí. V centrální evidenci obyvatelstva Anežka Lejkébová nebyla nalezena. Oceňovaná nemovitá věc Rodinný dům: č.p. 191 Plocha pozemku: 336 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Řadový vnitřní rodinný dům je zděný se sedlovou střechou. Dům je pouze přízemní. Směrem do ulice je plastové okno, vchodové plastové dveře a stará dvoukřídlová vrata. Střešní krytinu sedlové střechy tvoří pálené tašky. Srážkovou vodu na přední straně domu z nich odvádí starý žlab se svodem z pozinkovaného plechu. Technicko-ekonomické atributy uvedené o rodinném domě na webových stránkách ČÚZK: Druh svislé nosné konstrukce: Nepálené cihly Počet bytů: 1 Připojení na vodovod: S vodovodem Připojení na kanalizační síť: Přípoj na kanalizační síť Připojení na rozvod plynu: Bez plynu Způsob vytápění: Jiné (i bez topení) Počet podlaží: 1 Venkovní rozměry domu jsou přibližné : průčelí - podél komunikace asi 10 m šířka domu směrem do dvora je cca 12 m Na základě pohledu z ulice před domem a leteckých záběrů na internetu je vidět, že dům má nedostatečnou údržbu a jeho technický stav je zhoršený. Protože mně povinný neumožnil vstup do rodinného domu a na dvůr, předpokládám na základě pohledu na dům z ulice a leteckých pohledů na internetu, že dům má zhoršený 3

4 technický stav. Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům s přízemím a částečným podzemním podlažím je velikosti 2+1. Dům prodaný v Židlochovicích pochází z roku Poslední větší rekonstrukce proběhla v r Celkový technický stav je zhoršený. Lokalita: Židlochovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 178 m Kč Kč Název: 2. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům prodaný v Rajhradě pocházející ze 20. let min. století byl modernizovaný v roce Vytápění je lokální kamny na zemní plyn. Koupelna má vanu, umývadlo a kombi mísu WC. Technický stav objektu je uveden jako před rekonstrukcí. Lokalita: Rajhrad Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 0,80 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 213 m Kč Kč 4

5 Název: 3. rodinný dům Popis nemovitosti je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Dům z r V r byla provedena částečná rekonstrukce, spočívající v napojení na zemní plyn, provedení nové fasády, výměně oken a modernizace interiéru. Dům je v průměrném stavebně-technickém stavu s nutností vybudovat koupelnu a WC. Vytápění je pouze lokální ve 2 místnostech, řešeno plynovým přímotopem a kamny na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná dvojitá, v podkroví hliníková střešní, vnitřní dveře dřevěné prosklené nebo plné v ocelových zárubních. Koupelna chybí, pouze v 1 místnosti je umyvadlo. WC je suché ve dvoře za domem. V kuchyni je plynový sporák. Podlahy jsou kryté korkem, PVC nebo ker. dlažbou. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Příslušenství - sklad se suchým WC, přístřešek, venkovní úpravy Lokalita: Pozořice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 0,60 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 360 m Kč Kč 5

6 Název: 4. rodinný dům Popis nemovitosti je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Zdivo objektu je vyzdívané, kombinované s kamenem. Objekt vyžaduje provedení hydroizolace proti vlhkosti. Krov na objektu je dřevěný trámový, krytý pálenou taškovou krytinou. V rámci rekonstrukce bude vyměněný za nový. Stropy v objektu jsou dřevěné trámové s podhledem, v rámci rekonstrukce budou provedené nově. Omítky jsou vápenné štukové, budou obnoveny. Podlahy jsou fošnové, ostatní betonové s položeným PVC. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře náplňové. Obklad koupelny je poškozený, vybavená je vanou a umývadlem. Záchod je pouze venkovní u hnojiště, suchý. Lokalita: Čebín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 196 m Kč Kč 6

7 Název: 5. rodinný dům Popis nemovitosti je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Podle sdělení byl RD pořízen cca v roce Zásadní rekonstrukce a modernizace nebyla provedena. Prováděna byla běžná údržba, v posledním období jen omezeně. Přibližně poslední dva roky dům nebyl užíván k trvalému bydlení. Spíše neudržovaný k částečné rekonstrukci. Příslušenství: Původní hospodářská část ve dvorním křídle zanedbané. Lokalita: Vysoké Popovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 884 m Kč Kč Název: 6. rodinný dům Údaje o nemovitosti z databáze bez jazyk. úprav: Původní RD z roku 1909, přibližně v roce 1999 provedeno napojení RD na městský kanalizační řad, nově byly provedeny rozvody vody, v pokoji a v kuchyni byla provedena izolace podlah proti zemní vlhkosti a byly provedeny nové podkladní betony, stav průměrný až zhoršený se zanedbanou údržbou. Podstandardní - svislá nosná konstrukce zděná v tl. do 45 cm, vytápění lokální plynové - 4 plynová topidla, bez ohřevu TUV, okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře rámové náplňové a hladké lakované, povrchy podlah: převážně betonová mazanina, v jednom pokoji vlysy; vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo, WC s nádržkou; vybavení kuchyně: plynový sporák, kuchyňská linka. Lokalita: Židlochovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Vliv pozemku 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená cena Kč Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 804 m Kč Kč 7

8 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální porovnávací cena Průměrná porovnávací cena Maximální porovnávací cena Stanovená cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč Kč Kč Kč Kč 8

9 ZÁVĚR V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana je úkolem znalce stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: pozemku parcela č. 482, výměra 336 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rod. dům č.p. 191 vše zapsáno na LV 652, pro obec Opatovice, kat. území Opatovice u Rajhradu označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora číslo jednací 97EX 4944/09-15 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu. Protože mně nebylo umožněno vykonat místní šetření na místě oceňovaného pozemku p.č. 482 a rod. domu č.p. 191, odhaduji obvyklou cenu pouze na základě porovnávací hodnoty tzv. jednoduchým porovnáním. S ohledem na existenci věcného břemene pro Anežku Lejkébovou (nenalezenou v centr. evidenci obyvatelstva) odhaduji obvyklou cenu ve 2 variantách bez věcného břemene a se zohledněním věcného břemene. cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených nezjištěny 0 Kč cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou nezjištěny 0 Kč a) Výslednou cenu pozemku p.č. 482 s rod. domem č.p. 191 a se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji ve výši asi Kč slovy: osmsettisíc korun českých b) Výslednou cenu pozemku p.č. 482 s rod. domem č.p. 191 a se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji po zohlednění věcného břemene na LV 652 v souladu se Standardy Asociace znalců a odhadců ČR ve výši asi Kč slovy: šestsettisíc korun českých V Brně dne 13. srpna 2015 Ing. Petr Čech 9

10 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3853 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 30. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Poloha nemovitosti v Opatovicích 1 Poloha Opatovic v JM kraji 1 10

11 Fotodokumentace nemovitosti Přední strana rod. domu - pohled z Brněnské ulice Přední strana rodinného domu Přední strana rod. domu Rodinný dům a jeho okolí 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 482 s rodinným domem č.p

19 Ortofotomapa Pozemek p.č. 482 s rodinným domem č.p

20 Poloha nemovitosti v Opatovicích 20

21 Poloha Opatovic v JM kraji 21