ZNALECKÝ POSUDEK. č /14. soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská Brno, Oblá

Transkript

1 97EX 7892/09 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitostí id. 1/8 a id. 17/24 nemovitostí pozemku p.č. 796 zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem č.p. 157, pozemků p.č. 797 zahrada, p.č. 798 zahrada, p.č. 810/1 ostatní plocha, p.č ostatní plocha v Drásově, katastrální území Drásov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská 54 Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum místního šetření: (pohled na rodinný dům pouze z veřejně přístupných pozemků) Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 11 stran, 13 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 Přehled podkladů NÁLEZ Usnesení č.j. 97EX 7892/ ze dne (ev.č. oprav.: ) soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 7892/09-20 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 1374 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 7892/09 pro Soudní exekutor Urban Karel, JUDr. Webové stránky ČÚZK Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Místní šetření - prohlídka rodinného domu pouze z veřejně přístupného pozemku (povinní mně i přes písemné výzvy dopisem s dodejkou do vlastních rukou neumožnili vstup do rodinného domu a na pozemky) Vlastnické a evidenční údaje Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Drásov, k.ú. Drásov Adresa nemovitosti: Drásov 157, Vlastníci: BONUS PRAHA Investment a.s., IČ: , Vinohradská 1511/230, Praha 10, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Aleš Matulka, RČ /3828, Drásov 157, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Emilie Matulková, RČ /176, Drásov 157, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 17 / 24 Místopis Městys Drásov je obcí asi s tisíci obyvateli ležící cca 15 km severozápadně od krajského města Brna. Obec je asi 1 km vzdálena od obce Čebín nacházející se na silnici č. 385 mezi Brnem a Tišnovem. Od Tišnova je Drásov vzdálen cca 3 km. Městys má obecní úřad, základní školu, mateřskou školu, poštu. V obci jsou provozovny různých živností. Kromě osobní dopravy má obec dobré dopravní spojení pomocí integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje - pomocí autobusů. Z inženýrských sítí má městys vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. 2

3 Celkový popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 157 se nachází přibližně uprostřed obce v souvislé řadové zástavbě u křižovatky silnice vedoucí z Čebína se silnicí směrem do Hradčan. Vozovka před domem je asfaltová, chodník podél oceňovaného rodinného domu je z betonové dlažby. Dům půdorysu otevřeného písmene V stojí jako samostatný. Po jeho pravé straně (všechny popisy jsou uvedeny z pohledu od silnice podél přední strany domu) se nachází rodinný dům jiného vlastníka, po straně levé stojí budova základní školy. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Na jaké inženýrské sítě je dům napojen, nelze bez kontaktu s jeho vlastníky a umožnění vstupu do objektu konstatovat. Do domu vedou ze sloupů elektrického vedení 2 vzdušné přípojky el. energie. Jestli je v současné době napojení funkční, nelze konstatovat. Rodinný dům č.p. 157 je součástí pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří. Tento pozemek je nepravidelného tvaru. Mezi průčelím domu a asfaltovou vozovkou je na pravé straně pozemek p.č. 810/1 - ostatní plocha (způsob využití ostatní komunikace). Na ní je betonová dlažba a trávník. Před fasádou domu na levé straně je na části pozemku p.č. 796 okapový chodník a trávník a před dvoukřídlovými vraty u štítové zdi domu kamenná dlažba. Podél trávníku směrem do vozovky se nachází pozemek p.č ostatní plocha. Na ní je betonová dlažba. S největší pravděpodobností je na části tohoto pozemku i asfaltová vozovka vedoucí směrem k základní škole. Za rodinným domem je na pozemku p.č. 796 dvůr. Podél jeho levé strany směrem k základní škole stojí zeď. Podle leteckého pohledu na internetu je dvůr asi v podélném směru od domu rozdělen zdí. V pravém zadním rohu dvora stojí stavba. Její druh nelze bez vstupu na pozemek p.č. 796 určit. Za dvorem se nachází zahrada parcelních čísel 797 a 798. Vozovka podél přední strany rodinného domu je na pozemku p.č. 608 ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s pozemkem má ÚZSVM. Odbočující asfaltová komunikace na pozemku p.č směrem k základní škole je ve vlastnictví Městyse Drásov. 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům OBSAH 3

4 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům OCENĚNÍ Oceňovaná nemovitost Užitná plocha (odborným odhadem bez možnosti zaměření stavby): 180,00 m 2 Plocha pozemku: 3 248,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Samostatně stojící rodinný dům půdorysu rozevřeného písmene V je zděný se sedlovou střechou. Střešní krytinu sedlové střechy tvoří pálené tašky. Po jeho levé straně straně (u štítové zdi) při pohledu z ulice jsou dřevěná vrata. Pravá část domu má dřevěné dvoukřídlové vstupní dveře. Okna směrem do ulice jsou dřevěná špaletová. Z klempířských výrobků má dům na svojí přední straně žlab a svody z pozinkovaného plechu. Dům má 2 přípojky elektrické energie. Jestli je dům napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu, nelze bez vnitřní prohlídky domu konstatovat. Protože mně nebylo umožněno v rodinném domě a na pozemcích vykonat místní šetření, odhaduji porovnávací hodnotu pouze tzv. přímým porovnáním. Popisy porovnatelných nemovitostí 1. rodinný dům Rodinný dům starý asi roků prodaný v Uníně má koupelnu a vytápění vybudované cca před 35 roky. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem, okna jsou dřevěná. 2. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Jinačovicích pochází asi z roku Cca před 35 roky před prodejem byl dům modernizován. Dům již nevyhovuje dnešním požadavků na bydlení, opět je nutná modernizace. 3. rodinný dům Rodinný dům velikosti 6+1 prodaný v Čebíně pochází z roku V 70. letech min. století byla zřízena koupelna a kuchyň, nové elektrické ústřední vytápění, osazena plastová okna. 4. rodinný dům Řadový vnitřní rodinný dům prodaný v Drásově je z roku Dům má ústřední vytápění 4

5 s kotlem na zemní plyn, novou koupelnu se sprchovým koutem a splachovací záchod. Technický stav je průměrný, údržba je zanedbaná. 5. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Malhostovicích pochází z roku V roce 1967 byla vyměněna okna a dostavěny pokoje směrem do dvora. V roce 1995 byl dům nastaven a zmodernizován (elektrická instalace, rozvody vody, kanalizace, plynu, podlahy koupelna, záchod, kuchyň). Modernizace byla dokončena v roce rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Veverské Bítýšce je starý asi 70 roků. Před 35 lety bylo vybudováno ústřední vytápění a před 20 roky koupelna a kuchyň. Dům před prodejem nebyl asi 2 roky obydlen. 7. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dolních Loučkách pochází asi z roku V roce 1965 byl dům přestaven. Z původního objektu vznikl dům o dispozici 3+1 s koupelnou a záchodem. V roce 1995 bylo zřízeno ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. 8. rodinný dům Prodaný rodinný dům v obci Prace je starý asi 90 roků. Přibližně před 35 roky bylo zřízeno ústřední vytápění, nová fasáda. Před 5 roky byla vyměněna okna směrem do ulice, provedena nová koupelna, kuchyň a část podlah. 9. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Ořechově starý asi 60 roků byl v letech zrekonstruován a přistavěn směrem do dvora. Na dvoře stojí hospodářský objekt. 10. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Pozořicích je z roku Asi před 30 lety byla vybudována koupelna, záchod, kuchyň, vyměněna okna a provedena nová fasáda. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná zdvojená. 11. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Smolíně je z roku Krov se střešní krytinou byl vyměněn v roce 2006, okna směrem do ulice v r V letech byl vybudován byt (velikosti 1+kuchyňský kout) ve dvorním traktu. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Okna jsou plastová, podlahy jsou prkenné, laminátové a z keramické dlažby. V domě je krb. Dům má sluneční kolektory. 5

6 Srovnatelné prodané nemovitosti Název: 1. rodinný dům Lokalita Unín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 2. rodinný dům Lokalita Jinačovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 136,03 m m Kč Kč/m 2 Název: 3. rodinný dům Lokalita Čebín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m m Kč Kč/m 2 6

7 Název: 4. rodinný dům Lokalita Drásov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,03 m m Kč Kč/m 2 Název: 5. rodinný dům Lokalita Malhostovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 6. rodinný dům Lokalita Veverská Bítýška Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 167,00 m m Kč Kč/m 2 7

8 Název: 7. rodinný dům Lokalita Dolní Loučky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 8. rodinný dům Lokalita Prace Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 106,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 9. rodinný dům Lokalita Ořechov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 167,00 m m Kč Kč/m 2 8

9 Název: 10. rodinný dům Lokalita Pozořice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m m Kč Kč/m 2 Název: 11. rodinný dům Lokalita Smolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 188,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 180,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 9

10 Závěr: S ohledem na skutečnost, že jsem nemohl do rodinného domu č.p. 157 a na pozemky p.č. 796, 797, 798 u něj vstoupit, a tím ani zjistit jeho vybavenost, technický stav a výměry, odhaduji jeho obvyklou cenu pouze porovnáním na základě výše uvedených informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku, na základě leteckých fotografií z internetu, webových stránek ČÚZK s rodinnými domy prodanými v uplynulém období v obcích na okrese Brno - venkov. V souladu s usnesením je úkolem znalce stanovit id. 1/8 a id. 17/24 ceny obvyklé nemovitostí a jejich příslušenství, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu. 1. Obvyklou odhadovanou cenu rodinného domu č.p. č.p. 157 s pozemky p.č. 796, 797, 798, 810/1, 2404 s příslušenstvím odhaduji ve výši asi ,- Kč 2. Zjištěné příslušenství rod. domu: zeď podél levé strany dvora, dlažba na pozemcích p.č. 810/1, 2404, 2 vzdušné přípojky elektr. energie do domu. 3. Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené nezjištěny 0,- Kč 4. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč O podíly na nemovitostech je na realitním trhu menší zájem, týká se to hlavně podílů menšinových. Jejich ceny nelze přesně matematicky vypočítat dle vlastnických podílů. Z tohoto důvodu ceny podílů redukuji v souladu se znaleckým standardem AZO POSN č Obvyklou cenu id. 1/8 výše uvedených nemovitostí odhaduji ve výši cca Kč. slovy: dvěstětisíc korun českých 6. Obvyklou cenu id. 17/24 výše uvedených nemovitostí odhaduji ve výši asi Kč. slovy: jedenmilionpětsetpadesáttisíc korun českých V Brně dne 12. května 2014 Ing. Petr Čech 10

11 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3794 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle dokladu č. 23. Přílohy počet stran Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 Poloha v JM kraji 1 11

12 Fotodokumentace Celkový pohled na rodinný dům č.p. 157 Pravá strana rodinného domu 12

13 Levá strana rod. domu Levá štítová zeď domu Pravá štítová zeď rod. domu 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 796 s rod. domem č.p. 157 a pozemky p.č. 797, 798, 810/1,

23 Ortofoto Pozemek p.č. 796 s rod. domem č.p. 157 a pozemky p.č. 797, 798, 810/1,

24 Poloha rod. domu s pozemky v Drásově Poloha Drásova v JM kraji 24