Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1537/007/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 149 Adresa nemovitosti: Václavská 149, 463 34 Hrádek nad Nisou Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Hrádek nad Nisou, kód ČSÚ: 647 390, LV: 148 Ostatní stavby: garáž Pozemky: 646, 647 Vlastník stavby: Zdeněk Plesl, Václavská 149, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: SJM Květa Pleslová, Václavská 149, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Zdeněk Plesl, Václavská 149, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: SJM Květa Pleslová, Václavská 149, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 13.1.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 VYSTAVITEL KL:, IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 000 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 14.1.2014 Datum zpracování : 14.1.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 14.1.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1850 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 1 309 560 90 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 040 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 810 000 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 90 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 440 000 Kč - z toho hlavní budova 2 350 000 Kč - ostatní objekty 90 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 148 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Hrádek nad Nisou je město s 7649 obyvateli na hranicích s Německém a Polskem v Libereckém kraji v okrese Liberec. V místě je omezená pracovní nabídka. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v centru obce v zástavbě rodinných domů. - 2 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji ( Exekutorské úřady Zlín a Chrudim ).. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový koncový rodinný dům s 2.NP. Stáří neznámé, odhaduji postavení cca v roce 1850. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří garáž, venkovní úpravy a pozemky p.č. 646, 647. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení 4+1. Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zčásti vápenná z větší části chybí, okna jsou plastová, schody jsou betonové, dveře hladké, podlahy PVC, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporák plynový, v koupelně vana, umyvadlo a standardní WC. Stropy v 1.NP s viditelnými trámy v 2.NP s rovným podhledem. Stáří neznámé, podle konstrukčních prvků ( základy z pískovcových bloků a stropy s trámy) předpokládám cca 1850. V roce 201 objekt zasžen povodní - zatopení do cca 180cm. Příslušenství stavby Garáž, venkovní úpravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standard 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 646 o velikosti 78m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 647 o velikosti 213m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 150,-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 300,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 646 78 300 23 400 zahrada 647 231 300 69 300 Hodnota pozemků celkem 92 700 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 72,72*5,10+3,0*1,8*2,6+11,97*3,10 = 422,02 m 3 Zastřešení 72,72*3,80/2 = 138,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 560,19 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m 3 ] 560,19 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 352 785 0 Stáří roků 164 Další životnost roků 70 Opotřebení % 70,08 Věcná hodnota (VH) Kč 703 840 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná přízemní garáž 647 47,00 m3 2 000 Kč/m3 94 000 Kč 80 % 18 800 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 18 800 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Hrádek nad Nisou, oldřichovská 435,00 1 582 1 290 000 2 966 0,650 1 928 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, velmi dobrý stav, 4+1. Hrádek nad Nisou, Luční 516,00 137 650 000 1 260 1,365 1 719-4 -
Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 150 let. Pře rekonstrukcí. Hrádek nad Nisou, Tovární 422,00 100 195 000 462 4,107 1 898 Samostatný rodinný dům cca 100 let. Sedlová střecha. 1.NP. Před rekonstrukcí Průměrná cena 1 848 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 560,19 m 3 Porovnávací hodnota 1 035 343 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 350 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 700 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 70 500 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 70 500 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -