ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4682 NEMOVITOST: Garáž Semily Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Semily, obec Semily, k.ú. Semily Adresa nemovitosti: Na Škvárovně, 513 01 Semily OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 75 000 Kč Datum místního šetření: 1.11.2013 Stav ke dni : 1.11.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 8.11.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) bez č.p./č.e., způsob využití: garáž s příslušenstvím na pozemku parc. č. 1293/31 a pozemku parc. č. 1293/31 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Semily, obec Semily, okres Semily, zapsáno na LV 197. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 1.11.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Město Semily se nachází v Libereckém kraji, cca 13 km východně od města Trutnov, cca 13 km západně od města Jilemnice a cca 6 km jihovýchodně od města Železný Brod. Městem protéká řeka Jizera. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Oceňované nemovitosti se nachází v části města Podmoklice v jižní zastavěné části města v ulici Na Škvárovně. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je pultová s krytinou z plechu. Na střeše jsou okapy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do garáže jsou dřevěná, plná dvoukřídlá. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Z inženýrských sítí byla zjištěna přítomnost přípojky elektřiny. Přípojky nebylo možné ověřit. Na pozemku parc. č. 1293/31 stojí stavba (budova) garáže. Pozemek je rovinatý z větší části zastavěn a je obdélníkového tvaru. Celková plocha pozemku je 30 m 2. V Katastru nemovitostí je pozemek veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Součástí nemovitostí jsou IS. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 1.11.2013. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Semily Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 1293/31 stojí stavba (budova) garáže. Pozemek je rovinatý z větší části zastavěn a je obdélníkového tvaru. Celková plocha pozemku je 30 m 2. V Katastru nemovitostí je pozemek veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Benešov u Semil KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 675 296 500 439,26 0,67 296,03 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Benešov u Semil. Celková plocha pozemku je 675 m 2. Pozemek je přístupný z místní asfaltové komunikace. Na hranici pozemku se z IS nachází elektřina, vodovod a plynovod. Lokalita: Semily KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 733 322 520 440,00 0,65 285,12 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě Semily. Pozemek má celkovou plochu 733 m 2. Na hranici pozemku jsou veškeré inženýrské sítě (plynovod, elektřina, kanalizace a vodovod). Pozemek je přístupný z obecní komunikace s veřejným osvětlením. Průměrná jednotková cena 290,58 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1293/31 30 291 8 730 Celková výměra pozemků 30 Hodnota pozemků celkem 8 730-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 25,00 m 2 Plocha pozemku: 30,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je pultová s krytinou z plechu. Na střeše jsou okapy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do garáže jsou dřevěná, plná dvoukřídlá. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Popisy porovnatelných nemovitostí Garáž Semily Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Garáž se nachází ve městě Semily v části Podmoklice v ulici Na Škvárovně. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Garáž je v původním stavu. Nemovitosti je připojena na elektřinu. Střecha budovy je plochá s okapy. Vrata do garáže jsou dřevěná. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Garáž Liberec X-Františkov Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Garáž se nachází ve městě Liberec v části Liberec X-Františkov v ulici Nová. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Nemovitosti je připojena na elektřinu. Střecha budovy je plochá. Podlaha je betonová. Vrata do garáže jsou plechová. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Garáž Liberec XV-Starý Harcov Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Garáž se nachází ve městě Liberec v části Liberec XV-Starý Harcov v ulici Kunratická. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Nemovitosti je připojena na elektřinu. Střecha budovy je plochá. Vrata do garáže jsou dřevěná. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Garáž Liberec Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Garáž se nachází ve městě Liberec v ulici Horská. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Nemovitosti je připojena na elektřinu. Střecha budovy je plochá. Vrata do garáže jsou plechová. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Garáž Liberec Jedná se o řadovou, vnitřní, přízemní, nepodsklepenou garáž. Garáž se nachází ve městě Liberec v ulici Kunratická. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Garáž je v původním stavu. Nemovitosti je připojena na elektřinu. Střecha budovy je plochá. Vrata do garáže jsou dřevěná. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. - 7 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Semily Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/ks 71 926 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 8 -
0,00 m 3 18 m 2 70 000 Kč 70 000 Kč/ks Název: Garáž Liberec X-Františkov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/ks 64 098 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 23 m 2 87 100 Kč 87 100 Kč/ks Název: Garáž Liberec XV-Starý Harcov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 72 535 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 20 m 2 90 000 Kč 90 000 Kč/ks Název: Garáž Liberec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/ks 74 298-9 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 21 m 2 98 000 Kč 98 000 Kč/ks Název: Garáž Liberec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/ks 83 818 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 19 m 2 102 000 Kč 102 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 64 098 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 73 335 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 83 818 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 73 335 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 73 335 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 73 335 Kč 0 Kč 8 730 Kč 8 730 Kč Obvyklá cena 75 000 Kč slovy: Sedmdesátpěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 35 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) bez č.p./č.e., způsob využití: garáž s příslušenstvím na pozemku parc. č. 1293/31 a pozemku parc. č. 1293/31 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Semily, obec Semily, okres Semily, zapsáno na LV 197 v objektivní zaokrouhlené výši 75.000,- Kč. V Praze 8.11.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 11 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4682 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -