ZNALECKÝ POSUDEK č. 86-54/2012 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 989/6 v budově čp. 989, 990, 991, ulice Ke Špitálskému lesu, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 834/43, 834/44, 834/45, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Doubravka, Plzeňský kraj. Objednatel znaleckého posudku: Realitní kancelář Pubec s.r.o. Americká 60 30100 Plzeň Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 07.12.2012 znalecký posudek vypracoval: JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni 09.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění bytové jednotky č. 989/6 v budově čp. 989, 990, 991, ulice Ke Špitálskému lesu, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 834/43, 834/44, 834/45, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Doubravka, Plzeňský kraj. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 989/6 Adresa předmětu ocenění: Ke Špitálskému lesu 989/12 31200 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Doubravka Počet obyvatel: 168 808 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 07.12.2012 za přítomnosti Mgr. Martiny Šafránkové a MUDr. Petra Šafránka, vlastníků předmětu ocenění, a dále za přítomnosti Bc. Zdeňka Helmy, zástupce RK Pubec. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město, LV č. 4376, 2972 a 2764, pro obec Plzeň, část obce Doubravka, k.ú. Doubravka - kopie snímku katastrální mapy - kupní smlouva ze dne 12.11.2007 (V-11532/2007-405; Patejdlová x Šafránek/Hrubá) - skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Ke dni ocenění je na LV č. 4376 (bytová jednotka č. 989/6) vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město, pro k.ú. Doubravka a obec Plzeň v části A zapsáno: MUDr. Petr Šafránek, Ke Špitálskému lesu 12, Plzeň podíl 2/3 Mgr. Martina Šafránková, Ke Špitálskému lesu 12, Plzeň podíl 1/3 K bytové jednotce příslušející podíl na souvisejících pozemcích je ke dni ocenění zapsán na LV č. 2972 (pozemky parc. č. 834/43, 834/44 a 834/45) vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město, pro k.ú. Doubravka a obec Plzeň v části A zapsáno: MUDr. Petr Šafránek, Ke Špitálskému lesu 12, Plzeň podíl 2/150 Mgr. Martina Šafránková, Ke Špitálskému lesu 12, Plzeň podíl 1/150-2 -
6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům sestává z budov čp. 989, 990, 991, a pozemků parc. č. 834/43, 834/44 a 834/45, vše k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Doubravka, tj. dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., ve městě s počtem obyvatel 168 808. Bytový dům se nachází v ulici Ke Špitálskému lesu v zástavbě mezi dalšími bytovými domy, v lokalitě s dobrou dopravní dostupností. Jedná se o nemovitost určenou k bydlení. Stavba bytového domu byla dle sdělení objednatele posudku realizována v roce 1965. Stáří stavby je ke dni ocenění uvažováno v délce trvání 47 roků. Jedná se o panelový bytový dům o třech vchodech, nepodsklepený, má 6 nadzemních podlaží a je ukončen plochou střechou. Bytový dům sestává ze 65 bytových jednotek (22, resp. 21 jednotek v jednotlivých vchodech) a dalších místností potřebné občanské vybavenosti. Objekt je napojen na veškeré standardní inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace, plyn). Vytápění a ohřev TÚV je zajištěno dálkově. Objekt je v udržovaném stavu po provedení revitalizace zahrnující zejména zateplení, osazení plastových oken. Prováděné údržbě a modernizacím odpovídá dobrý stavebně-technický stav. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 989/6 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 989/6 Popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2.NP panelového zatepleného bytového domu s výtahem. Podlahová plocha bytu je 76,20 m 2 o dispozici 3+1 (pokoj 20,00 m 2, pokoj 20,70 m 2, pokoj 13,60 m 2, kuchyň 9,50 m 2, předsíň 8,00 m 2, koupelna 3,30 m 2, WC 1,05 m 2 ). V bytě je instalována vkusná kuchyňská linka; sporák plynový. Povrchy podlah parketové, plovoucí laminátové, kobercové, PVC. Koupelna v provedení vana, umyvadlo. WC splachovací. Vytápění a ohřev TÚV dálkové. V bytě již byla osazena plastová okna, realizováno nové bytové jádro. Byt je ve velmi pěkném stavu s prováděnou potřebnou údržbou. K bytu přísluší sklep v I.NP bytového domu o výměře 1,10 m 2. Stanovení ceny vychází ze zjištěných údajů, skutečného stavu a údajů podaných vlastníky předmětu ocenění a objednatelem posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 2 Stáří stavby: 47 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 041,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: bytová jednotka č. 989/6: 20,00+20,70+13,60+9,50+8,00+1,10+ 76,20 m 2 3,30 = Započítaná podlahová plocha bytu: = 76,20 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 1,10 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 1,10 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 76,20 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 1,10 m 2 * 0,80 = 0,88 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 77,08 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 4 -
Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,874 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,874 * 1,030 * 0,950 = 0,855-5 -
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 041,- Kč/m 2 * 0,855 = 23 120,06 Kč/m 2 CP = CU * PP = 23 120,06 Kč/m 2 * 77,08 m 2 = 1 782 094,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 782 094,22 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Poloha pozemku je z hlediska účelu využití výhodná. Výhodnost je dána skutečností, že se jedná o pozemek využitý ke stavbě bytového domu v oblasti s převažujícím využitím pro bydlení s dobrou dopravní dostupností a s veškerou potřebnou občanskou vybaveností a infrastrukturou. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1390 1,0880 120,00 4 095,93 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 834/43 371,00 4 095,93 1 519 590,03 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 834/44 361,00 4 095,93 1 478 630,73 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 834/45 313,00 4 095,93 1 282 026,09 nádvoří Stavební pozemky - celkem 4 280 246,85 = 4 280 246,85 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 150 Pozemky - zjištěná cena = 85 604,94 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 989/6 1 782 094,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 782 094,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 85 604,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 85 604,90 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 867 699,10 Kč 1 867 699,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 989/6 1 782 094,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 782 094,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 85 604,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 85 604,90 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 867 699,10 Kč 1 867 699,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 867 700,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetšedesátsedmtisícsedmset Kč V Plzni 09.12.2012 JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň - 7 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.2010 pod č.j.: Spr 2012/2010 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 86-54/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 54/2012. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4376 pro obec Plzeň a k.ú. Doubravka 1 Snímek katastrální mapy 1-8 -